TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/04075

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDERESSE :

Association L’ETAPE
36 route de Clisson
44200 NANTES

représentée par Maître Franck-Olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [O]
53 Rue de la Galanière
44400 REZE

Madame [C] [L]
53 Rue de la Galanière
44400 REZE

comparant en personne ou assisté de Maître Nadia ROBIN LAHMADNI, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/04075 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OGRE

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Franck-Olivier ARDOUIN
CCC à Maître Nadia ROBIN LAHMADNI + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 février 2022 prenant effet le 11 janvier 2022, l’Association l’ETAPE, qui œuvre dans l’insertion des personnes en difficulté sociale, a conclu avec Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] un contrat d’accompagnement pour une durée de 12 mois renouvelable.

Dans le cadre de cette prise en charge, une convention tripartite en vue d’un glissement de bail a été signée le 25 septembre 2023 entre Habitat 44, bailleur social, l’Association l’ETAPE, locataire principal, et Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O], les sous-locataires.

Dans ce cadre, par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2023 prenant effet le 25 septembre 2023, l’Association l’ETAPE a donné en sous-location, avec objectif de glissement de bail, à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] pour une durée de douze mois, reconductible tacitement deux fois, un logement situé 53 rue de la Galarnière à REZE (44400).

Par courrier en date du 7 août 2024 faisant suite à une rencontre entre d’une part, Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] et d’autre part, l’Association l’ETAPE, cette dernière a rappelé aux sous-locataires leurs engagements et notamment le paiement d’une partie de la dette ainsi que celui-ci des loyers à échéance.

Compte tenu des difficultés de paiement de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O], lesquelles empêchent le glissement du bail, la convention de sous-location a été prorogée à deux reprises, jusqu’au mois de janvier 2025.

Par courrier en date du 23 août 2024, la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarité de la Préfecture de Loire-Atlantique a informé Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] qu’en cas de poursuite des manquements à leurs engagements que sont la reprise du règlement et la mise en place et le respect d’un échéancier, l’accompagnement social prendrait fin le 28 février 2025 et qu’ils devraient dès lors quitter les lieux, perdant le bénéfice de leur priorité DALO (Droit Au Logement Opposable).

Par courrier recommandé avec accusé réception en date du 17 février 2025 reçu le 25 février 2025, l’Association l’Etape a délivré congé à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] avec un préavis de six mois.

Lors d’un entretien en date du 27 mai 2025 dont le compte rendu a été rédigé le 11 juin 2025 par l’Association l’Etape, les sous-locataires, ayant trouvé un emploi, se sont engagés à rembourser leur dette dans un délai de six mois au plus, à honorer chaque mensualité, dans une insertion professionnelle stable et enfin à adhérer à l’accompagnement social.

Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] se sont maintenus dans les lieux au-delà du 21 août 2025.

L’Association l’Etape a été informée par la mairie de REZE des troubles de voisinage dont sont auteurs Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] et HABITAT 44 a mis en demeure le 21 octobre 2025 ladite association afin qu’elle prenne les mesures nécessaires pour mettre un terme à ces troubles dans un délai de 15 jours.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, l’Association l’ETAPE a fait assigner Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] devant le juge des contentions de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :
Déclarer ses demandes recevables et bien-fondées ;A titre principal,
Constater que l’accompagnement social de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] a pris fin au plus tard le 28 février 2025 ;Constater la validité du congé délivré le 17 février 2025 ;Constater que le contrat de sous-location signé entre les parties le 10 octobre 2023 a pris fin au 21 août 2025 ;Constater que Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sont occupants sans droits ni titre des lieux mis à leur disposition A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de sous-location signé entre les parties le 10 octobre 2023 ;Déclarer Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sans droit ni titre des lieux mis à leur disposition 53 rue de la Galarnière à REZE (44400) ;En tout état de cause,
Ordonner à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] de libérer sans délai les lieux mis à leur disposition 53 rue de la Galarnière à REZE (44400) ;A défaut, ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux mis à leur disposition 53 rue de la Galarnière à REZE (44400) en la forme ordinaire des expulsions, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est, sur le fondement des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et ce sous astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter du 15è jour suivant la signification de la décision à intervenir; Supprimer l’application du délai de deux mois prévu par l’article L. 4121 du Code des procédures civiles d’exécution et autoriser ainsi qu’il soit procédé à l’expulsion de Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;Condamner Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qu’elle acquitte auprès du bailleur social HABITAT 44, soit la somme de 769,21 euros, charges comprises, et ce à compter du 15è jour suivant la signification de la présente décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code civil outre les entiers frais et dépens de la présente procédure ;Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.
A l’issue de deux renvois pour que les défendeurs puissent constituer avocat, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026.

Au soutien de ses prétentions, L’Association L’ETAPE, valablement représentée par ministère d’avocat, a tout d’abord mentionné qu’elle œuvre dans l’insertion sociale de personne en situation de précarité et qu’elle sous-loue dans le cadre de convention tripartite avec objectif de glissement de bail des logements appartenant à HABITAT 44. A cette occasion, elle a signé le 10 octobre 2023 un contrat de sous-location avec Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O]. Par ailleurs, elle a indiqué que la famille a commis une fraude aux aides de la Caisse d’Allocations familiales grevant ainsi le budget suite aux retenus effectuées par l’organisme social tout en précisant que ces derniers n’ont pas payé régulièrement leur loyer malgré les rappels effectués par celle-ci. Face aux manquements des sous-locataires, l’accompagnement DALO a pris fin le 28 février 2025 et l’Association leur a délivré un congé. Elle a également soulevé l’existence de troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores. Enfin, elle s’est opposée à toute demande de délais de paiement et a précisé ne pas être en capacité de fournir une dette actualisée.

Monsieur [H] [O], présent à l’audience assisté de son Conseil, et Madame [C] [L] représentée par son Conseil ont comparu. Ils ont indiqué avoir six enfants à charge, être en difficulté face à la barrière de la langue, ne pas être de mauvaise foi et ressentir une phobie administrative. Par ailleurs, ils ont déclaré ne plus être en capacité de payer leurs loyers tout en précisant que d’ici trois mois, la dette auprès de la CAF sera effacée suite à la fraude, de sorte qu’ils seront en mesure de proposer un échéancier. Aussi, ils ont actualisé leur situation professionnelle et financière, déclarant que Monsieur [H] [O] perçoit 409 euros par mois et que Madame [C] [L] a déposé une demande d’allocation adulte handicapé. Enfin, ils ont sollicité des délais de paiement pour régulariser leur situation et proposé de verser la somme de 500 euros à compter de juillet 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé et l’occupation sans droit ni titre :

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à eux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, l’affaire est soumise aux dispositions de droit commun sur les baux tels que résultant du code civil sauf les spécificités résultant du conventionnement avec l’État dans les termes du code de la construction et d’habitation.

Il résulte des pièces produites aux débats que par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2023 prenant effet le 25 septembre 2023, l’Association l’ETAPE a donné en sous-location, avec objectif de glissement de bail, à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] pour une durée de douze mois, reconductible tacitement deux fois, un logement situé 53 rue de la Galarnière à REZE (44400).

Ce contrat a été reconduit à deux reprises jusqu’au mois de janvier 2025.
L’article 4.2 de ce contrat prévoit notamment que l’organisme agréé peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de six mois et qu’à l’expiration de ce délai, le sous-locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et doit restituer le logement libre de tout occupant et de tout mobilier.
A plusieurs reprises, l’Association l’ETAPE a sollicité des sous-locataires le respect de leurs obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers.
Par un courrier recommandé avec accusé réception en date du 17 février 2025, reçu le 25 février 2025, l’Association l’ETAPE a délivré congé à Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O].
Dès lors, la convention de sous-location ayant pris fin le 21 août 2025, Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Sur la demande d’expulsion :

L’article L. 213–4-4 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.
En l’espèce, la convention de sous-location a pris fin le 21 août 2025 et Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, ces derniers doivent rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Il convient toutefois de débouter l’Association L’ETAPE de sa demande d’astreinte, l’octroi du concours de la force publique étant suffisant pour garantir l’exécution de la présente décision.
Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
L’alinéa 2 de ce même article prévoit les conditions dans lesquelles le juge peut supprimer ou réduire ce délai de deux mois, notamment lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que la personne est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, l’Association L’ETAPE, qui sollicite la suppression du délai de deux mois après le commandement pour quitter les lieux, atteste de la mauvaise foi des sous-locataires mais n’apporte aucun moyen au soutien de cette affirmation, le non-paiement des loyers étant par ailleurs insuffisant à caractériser la mauvaise foi.

En conséquence, la demande de suppression du délai de deux mois après commandement d'avoir à quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :
L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O], occupant les lieux sans droit ni titre, seront donc condamnés à payer à l’Association L’ETAPE, à compter du quinzième jour suivant la signification de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer acquitté par l’association, charges comprises, soit 769,21 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Lors de l’audience, Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O] sollicitent des délais de paiement afin de régler leur dette locative à hauteur de 500 euros par mois à compter du mois de juillet 2026.

Or, l’Association l’ETAPE ne sollicite pas la condamnation des sous-locataires au paiement d’une quelconque dette locative de sorte que leur demande se trouve sans objet

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.

Madame [C] [L] et Monsieur [H] [O], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à verser l’Association l’ETAPE, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :