TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/04320

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [M] [C], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [X] [N]
Appartement 3 Rez de Chaussée
33 Rue du Port Durand
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 mars 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/04320 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OHT6

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [L] [X] [N] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 13 février 2004 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [R] [D] et [L] [N] un logement avec garage, de type 4 lui appartenant sis, 33 Rue du Port Durand, rez-de-chaussée, n°3, - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 341,20 € pour le logement, 32,69 € pour l’accessoire, outre une provision mensuelle pour charges de 34,81 €.

Le 08 avril 2021, [R] [D] est décédé.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [L] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1533,11 € arrêté au 14 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

·      Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

·      Ordonner l’expulsion de [L] [N] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

·       Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

·      Condamner la locataire au paiement de la somme de 2 505,66 € au titre des loyers et charges impayés au 8 septembre 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

·      Condamner [L] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 565,88 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux de la locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

·      Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

·      Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

·      Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026. A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3 675,87 € au titre des loyers et charges échus à la date du 26 février 2026. Elle ajoute que la locataire est fonctionnaire et a subi plusieurs arrêts maladies. Elle héberge ses petits enfants lors des vacances scolaires, et indique que le loyer actuel est de 599,17 euros et enfin qu’elle ne règle que partiellement ses loyers. Elle précise que cette dernière n’a pas le droit aux APL et s’oppose aux délais de paiement en l’absence de règlement total des loyers.

Régulièrement assignée à étude, [L] [N] a comparu lors des débats. Elle précise vivre seule dans un logement de type 4 depuis le décès de son mari. Elle ajoute être fonctionnaire en arrêt maladie, percevoir 1 837 euros par mois et qu’elle rencontrera prochainement son conseiller.

La défenderesse ayant comparu, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 7 février 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 19 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, l’assignation du 19 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2025, le préfet en ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 février 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [L] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1533,11 € arrêté au 14 février 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 avril 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [L] [N].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [L] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 985,38 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 26 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.
Il conviendra toutefois de déduire les frais de procédure qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 309,51 euros (127,76 + 181,75).

En conséquence, [L] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 3 675,87 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

[L] [N] sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 27 février 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 599,17 €, sans indexation ou revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement en raison du règlement partiel des loyers avant l’audience.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que [L] [N] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience, et ce depuis septembre 2025. En effet, s’agissent du dernier versement en date du 29 janvier 2026, elle n’a versé que 400,00 euros alors que le loyer était d’un montant de 599,17 euros.

En conséquence, en l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, aucun délai de paiement ne pourra être accordé à [L] [N].

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [N], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS