TJ 44109, 7 mai 2026, RG 25/04315

Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Mai 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [T] [I], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [N]
Logement 2 Rez de Chaussée
1 Rue Etienne Mahot
44100 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 mars 2026
date des débats : 05 mars 2026
délibéré au : 07 mai 2026

RG N° N° RG 25/04315 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OHTZ

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [F] [N] + préfecture
Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 21 novembre 2024 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [F] [N] un logement de type 2 sis, 1 Rue Etienne Mahot, rez-de-chaussée, appartement n°2 - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 220,87 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 52,37 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [F] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 740,31 € arrêté au 19 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
Constater la résiliation du bail signé le 21 novembre 2024 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;
A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;
Ordonner l’expulsion de [F] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;
Condamner la locataire au paiement de la somme de 1 572,99 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
Condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, soit la somme de 228,06 € augmentée des charges locatives en cours, à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.Ordonner l’exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2026 au cours de laquelle NANTES MÉTROPOLE HABITAT s’est référée à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa dette à hauteur de 3 249,14 euros arrêté au 25 février 2026. Elle précise que la défenderesse vit seule et ne paie plus les loyers depuis le 6 décembre 2024. Elle ajoute que celle-ci ne perçoit pas d’APL et que le loyer est actuellement de 288,35 euros. Enfin, elle s’oppose à tout délai de paiement.

Régulièrement assignée à étude, [F] [N] a comparu à l’audience avec son fils car ne parle pas français. S’exprimant en son nom, il propose de verser 160 euros par mois en plus du loyer courant et précise n’avoir jamais eu de réponse aux demandes d’APL.

La défenderesse ayant comparu, il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX de Loire-Atlantique le 13 mai 2025 laquelle en a accusé réception le 23 mai 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 septembre 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 septembre 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 mars 2026 conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [F] [N] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 740,31 € arrêté au 19 mai 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion de la locataire.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[F] [N] ne conteste ni le principe de la dette ni son montant.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3 511,91 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Il conviendra toutefois de déduire les frais de procédure qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 262,77 euros (182,30 + 80,47).

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 7,62 € correspondant à la pénalité pour non réponse à l'enquête sur l'occupation du parc social en date du 31 janvier 2026, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé à l'enquête prévue par l'article L 442-5 du code de la construction et de l'habitation. Elle ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu'elle aurait envoyé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, de son avis d'imposition ou de non-imposition dans le délai d'un mois à compter de la réception du courrier, seul un accusé réception permettant de faire partir le délai légal.

En conséquence, [F] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 3 241,52 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 25 février 2026, échéance de janvier 2026 comprise, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au vu du montant de la dette fixé au jour de l’audience.

Elle sera enfin condamnée à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 26 février 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation en plus, soit la somme de 230,41 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant la date d’audience.

En outre, le tribunal ne dispose d’aucune information sur les ressources financières de [F] [N], n’ayant pas reçu de diagnostic social et financier ou de pièces de la défenderesse, il n’est donc pas en mesure d’apprécier si cette dernière est en situation de régler sa dette locative.

En conséquence, il conviendra de débouter [F] [N] de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [N], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de débouter NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :