TJ 06088, 27 avr. 2026, RG 24/04471

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. 32 GOUNOD c/ [U]

MINUTE N°
DU 27 Avril 2026

N° RG 24/04471 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QCYA

Grosse délivrée
à Me Philippe TEBOUL

Expédition délivrée
à M. [U]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des coprooriétaires 32 GOUNOD, 32 rue Gounod - 06000 NICE
Représenté par son syndic la SARL GROUPE FOCH IMMO
17 rue François Guisol
06300 NICE
représentée par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE substitué par Me Fabienne MAROUANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [A] [U]
né le 01 Juin 1954 à LISIEUX (14100)
14 rue de Savoir - 36700 CHATILLON SUR INDRE
Ou encore 50A avenue de la Gare - Bât C
36240 ECUEILLE
représenté par Me Thibaut DANTZER, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026 prorogé au 27 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

M. [A] [U] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis 32, rue Gounod - 06000 NICE.

Par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, a fait assigner M. [A] [U] devant le Tribunal judiciaire de NICE, Pôle de proximité, en paiement de charges échues impayées.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD” a été représenté par son conseil ;

. M. [A] [U] a été représenté par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, visées en date du 18 novembre 2025, et vu les dernières écritures pour M. [A] [U], visées en date du 18 novembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

Les deux parties étant présentes ou représentées, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, a actualisé sa demande principale à la somme de 6.568,49 € arrêtée au 06 novembre 2025.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, prorogé au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [A] [U]

Si les parties ne justifient pas de la mise en oeuvre spécifique d’une médiation organisée préalablement à la phase judiciaire, il n’en demeure pas moins que leurs échanges, anciens et infructueux, témoignent d’une recherche active d’une solution amiable ayant avorté.

Dès lors, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [A] [U].

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, justifie :
- que M. [A] [U] est propriétaire des lots n° 29 et 39 au sein de l’ensemble immobilier sis 32, rue Gounod - 06000 NICE,
- que l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2024 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,
- avoir mis en demeure M. [A] [U] par lettre recommandée du 12 février 2024 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.489,83 €.

S’il est exact que, lors de la création de la copropriété, les quôte-parts de parties communes (usuellement appelées tantièmes) étaient exprimées en 1.000èmes, il est constant que, à la faveur de la modification du règlement de copropriété intervenue suivant acte de Me. [J] [Y], notaire à NICE, en date du 23 janvier 2008, celles-ci l’ont été en 1.001èmes du fait de la création du lot n° 50 constitué à la suite de la cession par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD” à l’une des copropriétaire d’un mètre carré de parties communes au 5ème étage.

Pour autant, il est tout aussi constant que, aussi bien dans les procès-verbaux d’assemblées générales subséquents que dans les appels de fonds réalisés postérieurement, les quôte-parts de parties communes ont continué à être exprimées en 1.000èmes .

Il apparaît donc que la clé de répartition n’a pas été modifiée alors même que l’assiette de calcul a été élargie.

Aussi, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, s’appuyant sur les procès-verbaux d’assemblées générales et sur les documents comptables se référant à des quôtes-parts de parties communes établies en 1.000èmes pour solliciter la condamnation de M. [A] [U] à lui payer la somme de 6.568,49 € arrêtée au 06 novembre 2025 en paiement de charges échues impayées, des erreurs liées à l’absence de prise en compte de l’expression des tantièmes en 1.001èmes ne peuvent être écartés.

Compte tenu de ces éléments, seules les sommes dont M. [A] [U] se reconnaît lui-même débiteur sont de nature à établir la créance.

A cet égard, si M. [A] [U] affirme avoir acquitté la somme de 2.769,30 € au demandeur dès avant l’audience du 18 novembre 2025, force est de constater qu’il n’en justifie pas.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, il convient de condamner M. [A] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, la somme de 2.769,30 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 06 novembre 2025.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”. Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l'espèce, il est établi que M. [A] [U] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de M. [A] [U] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, M. [A] [U] sera condamné au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, de la somme de 500,00€ à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “32 GOUNOD”, représenté par son syndic La Sté SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due part M. [A] [U].

M. [A] [U] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “donner acte”, “prendre acte”, “dire et juger”, “constater”, etc., qui ne constituent pas des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS