TJ 06088, 27 avr. 2026, RG 24/04563

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [O]

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [O] [N] c/ [P]

MINUTE N° DU 27 AVRIL 2026

N° RG 24/04563 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QDQR

Grosse délivrée
à Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée
à Mme [P]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires NICE RISSO, 38-40 Bd Risso - 06300 NICE
Représenté par son syndic NEXITY [K]
En son établissement second - 29 avenue Simone Veil
06205 NICE CÉDEX 3
représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de [O] substitué par Me Naïma VAN DER BEKEN, avocat au barreau de [O]

DEFENDERESSE:

Madame [S] [P]
née le 11 Octobre 1957 à ITALIE (ITA)
Piazza 25 Aprile 3
17023 CERIALE (ITALIE)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 18 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2026 prorogé au 27 avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

FAITS ET PROCEDURE

Mme [S] [P] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis 38/40, boulevard Risso - 06300 NICE.

Par acte extra-judiciaire du 29 novembre 2024, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], a fait assigner Mme [S] [P] devant le Tribunal judiciaire de [O] en paiement des charges échues impayées pour un montant de 2.392,87 € arrêté au 04 octobre 2024.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO” a été représenté par son conseil ;

. Mme [S] [P] a été représentée par son conseil.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], visées 18 novembre 2011 et vu les dernières écritures pour Mme [S] [P] visées 18 novembre 2011, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026 puis prorogé au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,
- aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L'article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble :
- le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,
- les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L'article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], justifie :

- que Mme [S] [P] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis 38/40, boulevard Risso - 06300 NICE,

- que l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

- que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

- avoir mis en demeure Mme [S] [P] par lettre recommandée du 13 décembre 2022 avec accusé de réception d’avoir à régler la somme, en principal, de 1.274,73 €.

Il n’est donc pas justifié que Mme [S] [P] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 27 juin 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO” produit en sus, notamment :
- des appels de charges et travaux,
- des relevés individuels de charges,
- le décompte de créance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], justifie que Mme [S] [P] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées avant la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Il est exact toutefois que la défenderesse a réglé sa dette principale au titre des charges échues impayées et appels.

La demande principale formée par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], est désormais sans objet.

Sur les frais de recouvrement

En application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, comprenant notamment les coûts de mise en demeure, de relances justifiées et de frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure, sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés “de contentieux” ou “frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers”, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic dans la mesure où l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte basique d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions.

Il convient en conséquence de condamner Mme [S] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], la somme de 906,87 € au titre des frais nécessaires exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient en revanche de débouter Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l'espèce, il est établi que Mme [S] [P] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Mme [S] [P] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, Mme [S] [P] sera condamnée au paiement au Syndicat demandeur de la somme de 500,00 € à titre de dommages-intérêts.

Si la débitrice affirme avoir subi un préjudice lié à une procédure qu’elle prétend abusive, elle n’en rapporte la démonstration en aucune manière. C’est bien parce qu’elle s’est refusée à tout paiement en dépit des nombreuses mises en demeure et rappels que l’action intentée par le Syndicat demandeur a été rendue nécessaire et, au final, payante.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Mme [S] [P] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [P], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “NICE RISSO”, représenté par son syndic La Sté [K], les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 1.000,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due part Mme [S] [P].

Mme [S] [P] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS