TJ 06088, 19 mai 2026, RG 25/00983

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [X]

MINUTE N°
DU 19 Mai 2026

N° RG 25/00983 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QJP5

Grosse délivrée
à Me Christine CURCURU-BOLIER

Expédition délivrée
à Me Loïc BENSAID

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice SASU ACVROPOLIS’IMMO
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [U] [X]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2] / FRANCE

représentée par Me Loïc BENSAID, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [X] est propriétaire d’un lot de copropriété situé "[Adresse 5] (lot n°252 et 294).

Le 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]", représenté par son syndic en exercice la SASU ACROPOLIS’IMMO, (ci-après le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]") a fait assigner Mme [U] [X] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- condamner Mme [U] [X] à lui payer la somme de 4 365,26 euros, au titre des charges impayées au 19 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2023 ;
- condamner Mme [U] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
- condamner Mme [U] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (en ce compris le droit proportionnel dégressif mis à la charge du créancier).

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sans actualiser le montant de la dette.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [U] [X] sollicite de la présente juridiction, notamment de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" de l’ensemble de ses demandes ;
- ordonner que soit déduite la somme de 422,77 euros ;
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur 24 mois ;
- à titre reconventionnel, statuer en équité sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application de 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

Aux termes de l’article 446-2 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, (…) Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" verse aux débats:
. un relevé de propriété attestant de ce que Mme [U] [X] est propriétaire du bien situé au "[Adresse 5] (lot n°252 et 294),
. les appels de fonds,
. un décompte du 19 décembre 2024 faisant état d’un solde de 4 365,26 euros et un décompte actualisé au 8 octobre 2025 faisant état d’un solde de 4 947,53 euros.
. les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 avril 2021, 30 mai 2022, 6 juin 2023 et 12 juin 2024, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;
. diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

Il ressort des dernières conclusions de Mme [U] [X], que cette dernière ne conteste plus le principe de la dette, au regard des pièces versées établissant les tantièmes aux 2 lots lui appartenant. En revanche elle considère que la somme de 422,77 euros n’est pas justifiée.

Le demandeur ne sollicite ni dans son dispositif, ni à l’audience, la prise en compte du décompte locatif actualisé du 8 octobre 2025. En vertu de l’article 446-1 et suivant du code de procédure civile le tribunal n’est donc pas saisi de ce dernier décompte actualisé au 8 octobre 2025.

Les frais de mise en demeure et de contentieux comptabilisés les 23 juillet 2020, 1er février 2021, le 16 mars 2022, 21 juillet 2022, 3 novembre 2023, 15 février 2024, 21 août 2024, 7 novembre 2024 et 13 décembre 2024 ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Mme [U] [X] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 711,26 euros. Il convient, en conséquence, de condamner Mme [U] [X] au paiement de la somme de 3 711,26 euros, au titre des charges dues au 19 décembre 2024, les appels de fond du mois d'octobre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
relance après mise en demeure,
constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" fait état de démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où les frais de mis en demeure par lettre recommandée (les 23 juillet 2020, 1er février 2021, le 16 mars 2022, 21 juillet 2022, 3 novembre 2023, 15 février 2024, 21 août 2024) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" susvisé.

En revanche, les frais intitulés « contentieux 0082-0319-20241107 » (pour un montant de 480 euros au 7 novembre 2024 et 13 décembre 2024) ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus ; il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de les frais et honoraires pour auxiliaire de justice (avocat et huissier) sont imputables aux seuls copropriétaires « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce dont il n'est nullement justifié.

Par conséquent, Mme [U] [X] sera condamné à payer la somme de 174 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" sollicite la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Mme [U] [X] sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" dans la motivation de ses conclusions.

En l'espèce Mme [U] [X] fait état d’une situation économique précaire : actuellement au RSA elle indique s’être lancée dans une nouvelle démarche professionnelle. A ce titre, elle justifie du RSA pour 568,94 euros en février 2026.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Mme [U] [X] et de lui permettre d'échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 161 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Mme [U] [X] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance de le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 6]" sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [X] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, la demande au titre du recouvrement du droit proportionnel dégressif se fonde sur un décret abrogé puisque désormais le droit proportionnel des commissaires de justice est intégré au code de commerce. En l’absence de fondement juridique pertinent, il ne pourra être fait droit à cette demande.

Au demeurant, l’article 10 modifié du décret du 12 décembre 1996 prévoyait expressément que le paiement de ce droit était à la charge du créancier, et aucune disposition ne permettait au juge d’y déroger.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS