TJ 06088, 19 mai 2026, RG 25/02847

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] c/ [K]

MINUTE N°
DU 19 Mai 2026

N° RG 25/02847 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QR2Q

Grosse délivrée
à Me Cyril SABATIE

Expédition délivrée
à Monsieur [O] [K]

le

DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1],
[Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Rep. par son syndic. Cabinet Foncia [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 5] A
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [K] est propriétaire d’un lot de copropriété situé "[Adresse 6].

Le 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son syndic en exercice la SA CABINET FONCIA [Localité 2], (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]") a fait assigner M. [O] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
- condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 5 228,38 euros, au titre des charges impayées au 22 mai 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure,
- condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 1 250,28 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 500 euros, à titre de dommages et intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner M. [O] [K] à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 3 avril 2026, à hauteur de 456,05 euros.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [O] [K] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" verse aux débats:
. un relevé de propriété attestant de ce que M. [O] [K] est propriétaire du bien situé au "[Adresse 6],
. les appels de fonds,
. un décompte actualisé au 3 avril 2026, à hauteur de 456,05 euros ;
. les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 25 octobre 2022, 12 septembre 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;
. diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

Un décompte actualisé au 3 avril 2026 est versé par le demandeur. M. [O] [K] ne comparait pas à l’audience, et il n’est pas précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré pourrait être actualisé à l’audience. Néanmoins, le montant du dernier décompte fait état d’une somme inférieure, donc plus favorable au défendeur. Ce dernier décompte sera considéré comme contradictoire.

Les frais constitution dossier avocat et d’hypothèques, notamment ceux comptabilisés le 11 mars 2025 ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soit il convient de déduire la somme de 520 euros.

Or il ressort du dernier décompte faisant état d’un solde de 456,05 euros que M. [O] [K] a en réalité réglé l’ensemble des charges de copropriété au titre de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et qu’il n’existe donc plus d’arriéré.

Il convient, en conséquence, de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" de sa demande à ce titre.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 1 250,28 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

Par ailleurs, le dernier décompte du 3 avril 2026 fait état d’un solde de 465,05 euros à la charge du défendeur.

Pourtant, les honoraires du syndic pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (avocat pour un montant de 320 euros) figurant sur le décompte aux dates du 11 mars 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles', ce dont il n'est nullement justifié.

Enfin, si les frais d’hypothèque (205 euros au 11 mars 2025) constitue bien des frais de recouvrement imputable au copropriétaire comme rappelé dans le contrat de syndic, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" n’apporte pas de justificatif ni même la preuve des frais avancés.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" sollicite la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 1]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [K] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par la demanderesse. Le demandeur sera donc débouté.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS