TJ 06088, 19 mai 2026, RG 25/01146

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat de copropriété [Adresse 1] c/ Syndic. de copro. [Adresse 2]

MINUTE N°
DU 19 Mai 2026

N° RG 25/01146 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QKDF

Grosse délivrée
à Me Hervé ZUELGARAY

Expédition délivrée
à Me Armand ANAVE

le

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriété [Adresse 1], sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant mégal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par son syndic la SARL VICTORIA AGENCY
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Syndicat de copropriété [Adresse 2],
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Représenté par son syndic le Cabinet SAG
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par Me Armand ANAVE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SARL VICTORIA AGENCY, (ci-après le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS SAG, (ci-après, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]) devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE, aux fins notamment de voir:
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 502,50 euros ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens ;

A l’audience utile du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représentée par son conseil, sollicite dans ses dernières conclusions notamment de :
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 287,50 euros correspondant à 50 % des frais d’installation, de location et de réparation du tunnel/platelage de protection exposés au bénéfice des deux copropriétés ;
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son conseil, sollicite de la présente juridiction notamment de :
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation au paiement :

Aux termes de l’article 1301 du code civil, celui qui, sans y être tenu, gère sciemment et utilement l'affaire d'autrui, à l'insu ou sans opposition du maître de cette affaire, est soumis, dans l'accomplissement des actes juridiques et matériels de sa gestion, à toutes les obligations d'un mandataire.

Aux termes de l’article 1301-2 du code civil, celui dont l'affaire a été utilement gérée doit remplir les engagements contractés dans son intérêt par le gérant.

Il rembourse au gérant les dépenses faites dans son intérêt et l'indemnise des dommages qu'il a subis en raison de sa gestion.

Les sommes avancées par le gérant portent intérêt du jour du paiement.

Aux termes de l’article 1301-4 du code civil, l'intérêt personnel du gérant à se charger de l'affaire d'autrui n'exclut pas l'application des règles de la gestion d'affaires.

Dans ce cas, la charge des engagements, des dépenses et des dommages se répartit à proportion des intérêts de chacun dans l'affaire commune.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 287,50 euros correspondant à 50 % des frais d’installation, de location et de réparation du tunnel/platelage de protection exposés au bénéfice des deux copropriétés.

Au soutien de sa demande il fait valoir que lors de la réalisation de travaux concernant le passage du [Adresse 8], la société en charge des travaux a mis en place un tunnel de protection (avec un coût d’installation et mensuel). Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] indique avoir procédé au règlement de ces frais et sollicite le remboursement de la moitié des frais au regard du caractère utile et nécessaire de ces travaux qui ont permis d’assurer la protection des occupants des deux copropriétés, des tiers et du domaine public. Le demandeur considère que le défendeur a parfaitement était informé et associé à la mise en place de ces travaux, sans exprimer d’opposition et ce dans son intérêt.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] s’oppose à la demande. A ce titre elle considère que les travaux entrepris résulte d’une décision unilatérale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], sans concertation préalable. Le défendeur indique que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ne démontre pas que les travaux ont effectivement concerné ses propres parties communes.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a financé les frais d’installation, de location et de réparation du tunnel/platelage entre le [Adresse 9] et [Adresse 2]. Ces travaux n’étaient nullement imposés par la loi ou le règlement et il ne découlait d’aucune obligation contractuelle.

Par ailleurs, le gérant d’affaire est en droit d’invoquer la gestion d’affaire lorsque le maître d’affaire ne s’oppose pas car il ignore la gestion, ou qu’il ne s’y oppose pas en connaissance de cause. Or, peu importe que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’ait pas formulé d’acceptation formelle de la mise en place du tunnel/platelage entre le [Adresse 9] et le [Adresse 2], il n’est nullement établi dans les pièces versées au débat une opposition du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à la mise en place de tels travaux.

La circonstance que le gérant ait œuvré à la fois dans son intérêt personnel et dans celui du maître de l'affaire n'est pas exclusive de l'existence d'une gestion d'affaires. Sur ce point, il ressort de l’attestation de la société SARL STRAMIGIOLI du 20 janvier 2026, qu’à la suite de la constatation d’un problème structurel majeur susceptibles de mettre en péril le domaine public, un platelage de sécurité a été installé en urgence, et a été mis en place entre la copropriété du [Adresse 9] et du [Adresse 2] afin d’assurer la sécurité, soit dans le cadre de la gestion d’un intérêt commun. Il apparaît donc, au regard de cette pièce, mais également des photos versées au débat, que le tunnel mis en place se trouve sur les parties communes à la fois du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], permettant le passage des habitants des copropriétés et des tiers.

L’acte de gestion doit être utile, mais lorsque la gestion est d’intérêt commun, son appréciation est finale. Or, il ressort du rapport IBF du 23 novembre 2023 de la nécessité de la mise en place du platelage afin de permettre le passage des personnes en toute sécurité. Ainsi, la nécessité d’assurer la sécurité des passants suffit à caractériser l’utilité d’une telle gestion d’affaire.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est en droit de réclamer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] le remboursement par moitié des sommes qu’elle a dépensées pour financer les frais d’installation, de location et de réparation du tunnel/platelage entre le [Adresse 10] [Adresse 2], ce en vertu du deuxième alinéa de l’article 1301-2 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats que la demanderesse s’est vue facturer, dans le cadre de ces travaux :

- par la SARL STRAMIGIOLI la somme de 3 850 euros TTC au titre de l’installation du tunnel de protection le 7 octobre 2023 ; 1 155 euros TTC au titre des mois de novembre, décembre 2023 et janvier 2024 ;

- par la SARL STRAMIGIOLI la somme de 770 euros TTC au titre des mois de novembre, décembre 2025 et décembre 2025;
- par la SARL STRAMIGIOLI la somme de 800 euros TTC au titre des réparations suite à dégradation des matériels

Il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la moitié des sommes versées, soit la somme de 3 287,5 euros correspondant à 50 % des frais d’installations, de location et de réparation du tunnel/platelage de protection.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Le défendeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS