TJ 06088, 19 mai 2026, RG 25/02649

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

Syndicat de Copropriété LE FABRISE c/ [Z], [N]

MINUTE N°
DU 19 Mai 2026

N° RG 25/02649 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QQVJ

Grosse délivrée
à Me Nicolas DEUR

Expédition délivrée
à Me Manon EME

le

DEMANDERESSE:

Syndicat de Copropriété LE FABRISE, sis [Adresse 1],
pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège
Représenté par son syndic la Sté CITYA DALBERA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [Z]
né le 03 Juin 1989 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 4][Adresse 5] A
[Localité 4]

représenté par Me Manon EME, avocat au barreau de NICE

Madame [X] [N]
née le 09 Mai 1992 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 6] A
[Localité 4]

représentée par Me Manon EME, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [Z] et Mme [X] [N] sont propriétaires des lots de copropriété n°3, 65 et 110 situés [Adresse 7] ([Adresse 8].

Le 4 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA, (ci-après le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9]) a fait assigner M. [B] [Z] et Mme [X] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner solidairement M. [B] [Z] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 4 025,29 euros au titre des charges impayées au 5 mai 2025 avec intérêt au taux légal à compter du jugement, sauf à parfaire ou actualiser au jour du jugement ; condamner solidairement M. [B] [Z] et Mme [X] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Au jour de l'audience, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE FABRISE, représenté par son conseil, se réfère expressément à ses conclusions en réponse déposées à l’audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes formulés dans son assignation et indique s’en rapporter au tribunal sur la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs.

M. [B] [Z] et Mme [X] [N], représentés par leur conseil, se réfèrent expressément à leurs conclusions en défense déposées à l’audience aux termes desquelles ils sollicitent :
- l’octroi d’un report et/ou échelonnement de leur dette, dans la limite de deux années, avec des échéances portant intérêt à un taux réduit ne pouvant être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,
- écarter l’exécution provisoire de droit,
- faire supporter aux parties la charge de leurs frais irrépétibles et dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :
- qu'en application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, et qu’il ne suffit pas d’affirmer un fait, même de manière péremptoire, pour le démontrer,
- que les «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

Il y a lieu également de préciser à M. [B] [Z] et Mme [X] [N] qui soutiennent ne pas avoir été convoqués à la réunion de conciliation du 17 mars 2025 à laquelle ils ne se sont pas présentés, qu’ils sont réputés y avoir été régulièrement convoqués, la mention du procès-verbal de carence du Conciliateur de justice du 17 mars 2025 selon laquelle les parties ont reçu une invitation à la réunion à laquelle elles n’ont pas répondu faisant foi de leur convocation régulière.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] verse aux débats:
- un avis de mutation attestant de ce que M. [B] [Z] et Mme [X] [N] sont propriétaires des lots n°3, 65 et 110 au [Adresse 10],
les appels de fonds,
- un décompte arrêté édité le 5 mai 2025, à hauteur de 4 025,29 euros ;
- le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 7 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’année antérieure ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ;
- diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure notifiées par courrier recommandé avec accusé de réception, sommation de payer régulièrement signifiée).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [B] [Z] et Mme [X] [N] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 263,65 euros.

Les défendeurs ne contestent pas leur quote-part de charges, ni dans son principe, ni dans son quantum.

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement M. [B] [Z] et Mme [X] [N] au paiement de la somme de 3 263,65 euros, au titre des charges dues à la date du 5 mai 2025, les appels de fond pour la période du 1er février 2025 au 30 avril 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 9 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, ceux de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] sollicite la somme de 761,64 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic.

A la lecture du décompte versé aux débats, les honoraires du syndic pour la transmission du dossier au commissaire de justice d’un montant comptabilisé au débit du compte des défendeurs pour 480,00 euros le 21 novembre 2024 doivent en être exclus, ces frais ne pouvant être imputés aux copropriétaires qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

Enfin, les frais de sommation de payer comptabilisés au débit du compte des copropriétaires figurant sur le décompte pour 153,64 euros à la date du 26 décembre 2024 et de mise en demeure, constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du demandeur.

Par conséquent, M. [B] [Z] et Mme [X] [N] seront condamnés solidairement à payer la somme de 281,54 euros au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

M. [B] [Z] et Mme [X] [N] sollicitent un report et/ou un échelonnement de leur dette dans la limite de deux années et demandent à la juridiction d’ordonner que les échéances reportées portent intérêt à un taux réduit ne pouvant être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] s’en remet au tribunal concernant cette demande reconventionnelle des défendeurs.

En l'espèce M. [B] [Z] et Mme [X] [N] justifient de leurs ressources et de leurs charges.

Ils établissent en effet que leur ménage perçoit un revenu mensuel brut moyen de 3 377,67 euros en produisant leurs avis d’impôt sur les revenus de 2024 établis en 2025. Ils démontrent également s’acquitter de charges mensuelles d’un montant d’environ 2 000,00 euros en produisant divers documents et factures.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de M. [B] [Z] et Mme [X] [N] et de leur permettre d'échelonner le paiement de leur dette d’un montant total de 3 545,19 euros en 23 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour M. [B] [Z] et Mme [X] [N] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance de le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE [Adresse 11] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [B] [Z] et Mme [X] [N] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M. [B] [Z] et Mme [X] [N] seront donc condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS