TJ 06088, 26 mai 2026, RG 24/00582

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

[Q] c/ [O], [Z]

MINUTE N°
DU 26 Mai 2026

N° RG 24/00582 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPMF

Grosse délivrée
à Me Florian FOUQUES

Expédition délivrée
à Me Paul SOLLACARO

le

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [Q]
né le 27 Septembre 1973 à NICE (06300)
408 boulevard Leon Sauvan
06690 TOURRETTE-LEVENS
comparant en personne assisté de Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Madame [M] [O] épouse [Q]
née le 01 Avril 1984 à VILLEFRANCHE DE ROUERGUE
408 Bd Leon Sauvan
06690 TOURETTES-LEVENS
représentée par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE

Monsieur [D], [L], [I], [K] [Z]
né le 05 Novembre 1964 à NICE
de nationalité Française
185 route de Saint Pierre de Féric
06100 NICE
représenté par Me Paul SOLLACARO, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Monsieur William FEZAS, Vice-président, assisté lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte extra-judiciaire du 30 novembre 2023, M. [D] [Z] a fait délivrer à M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] un congé pour vendre pour le 31 mai 2024 contenant offre de vente pour un montant hors frais de 320.000,00 € portant sur un local à usage d’habitation consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée sis 408 boulevard Léon Sauvan - 06690 TOURRETTE-LEVENS.

Par acte extra-judiciaire du 19 janvier 2024, M. [B] [Q] a fait assigner M. [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de NICE notamment en nullité du congé pour vendre. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 24.00582.

Par acte extra-judiciaire du 30 juillet 2024, M. [D] [Z] a appelé Mme [M] [O] épouse [Q] en intervention forcée. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 24.03381.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 27 janvier 2026.

A cette audience :

. M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] ont été représentés par leur conseil ;

. M. [D] [Z] a été représenté par son conseil.

*

L’article 455 du Code de procédure civile prévoit que le jugement “doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date (...)”.

Vu les dernières écritures pour M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] visées en date du 27 janvier 2026 et vu les dernières écritures pour M. [D] [Z] visées en date du 27 janvier 2026, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions.

Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.

*

Il sera statué par décision contradictoire.
*

La décision a été mise en délibéré au 03 avril 2026, prorogé au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code civil prévoit qu’ “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur la jonction

Dans l’intérêt d’une bonne justice et avec l’accord des parties, il convient d’ordonner la jonction des instances numéro 24.00582 et numéro 24.03381, sous le numéro unique 24.00582.

Sur la validité du congé

Les demandeurs affirment occuper les lieux depuis plus de vingt ans et être bénéficiaires d’un dernier bail signé en date du 02 janvier 2022 avec effet à la même date pour se terminer le 31 décembre 2025. A l’appui de cette affirmation, ils produisent un document contractuel sous-seing privé daté du 02 janvier 2022 aux termes duquel Mme [U] [Y] née [A] leur aurait donné à bail un local à usage d’habitation sis 416 boulevard Léon Sauvan - 06690 TOURRETTE-LEVENS consistant en un appartement situé au premier étage.

Le défendeur affirme pour sa part que ce bail du 02 janvier 2022 serait un faux et que, en réalité, les demandeurs se seraient vus consentir un bail en date du 1er juin 2006. A l’appui de cette affirmation, il produit un document contractuel sous-seing privé daté du 1er juin 2006 aux termes duquel Mme [U] veuve [Z] née [A] aurait donné à bail à Mme [M] [O] un local à usage d’habitation sis 408 boulevard Léon Sauvan - 06690 TOURRETTE-LEVENS consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée.
Mme [U] [A] veuve [Z] épouse [Y] est décédée le 09 juillet 2022.

Il ressort des termes de l’attestation dressée en date du 13 mars 2025 par Maître [N] [F], notaire à NICE, que par suite des décès de ses père et mère, M. [L] [Z] et Mme [U] [A] veuve [Z] épouse [Y], M. [D] [Z] a recueilli la toute propriété des lots 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 dépendant d’un ensemble immobilier sis 408, boulevard Léon Sauvan - 06690 TOURRETTE-LEVENS composé d’un bâtiment principal élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et d’un bâtiment annexe de plein pied.

Se basant sur le bail du 1er juin 2006, seul valable à ses yeux, M. [D] [Z] a, par acte extra-judiciaire du 30 novembre 2023, fait délivrer à M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] un congé pour vendre pour le 31 mai 2024 contenant offre de vente pour un montant hors frais de 320.000,00 €, une notice d’information et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il est constant que, en date du 23 février 2024, M. [X] [Z] a déposé plainte contre M. [T] [Q] pour faux et usage de faux document ; aux termes de sa plainte, il a expliqué que le bail de 2022 serait une contrefaçon.

Il l’est également que les occupants des lieux ont dénoncé à l’ARS l’existence de mauvaises conditions d’habitation et que par Arrêté du 30 mai 2024, M. Le préfet des Alpes-Maritimes a mis en demeure le bailleur d’assurer la mise en sécurité de l’installation électrique intérieure du logement.

Si M. [D] [Z] affirme que la signature attribuée à sa mère sur le bail du 02 janvier 2022 serait contrefaite, force est de constater qu’il ne produit à la juridiction ni expertise graphologique -pas plus qu’il n’en sollicite- ni autres éléments permettant d’examiner un nombre suffisant de spécimen de signatures de la défunte pour en faire l’analyse. La simple comparaison des signatures attribuées à Mme [U] [A] veuve [Z] épouse [Y] aux termes des deux baux ne permet pas à la juridiction de dire si elles sont le fruit du même auteur ou d’affirmer le contraire. En outre, il s’agit d’écrits séparés de plus de quinze ans.

Aussi, au vu des éléments produits et contradictoirement débattus, le bailleur ne rapporte pas la preuve que le bail de 2022 serait un faux.

Il convient dès lors de considérer que les éléments produits par les parties sont en conséquence affectés d’une valeur probante comparable. Dans ces conditions, le bail établi en 2022 ne saurait être écarté. S’agissant de la dernière en date des conventions liant les parties, c’est elle qui a vocation à régir leurs relations contractuelles au moment de la délivrance du congé. Par voie de conséquence, c’est au regard du bail du 02 janvier 2022 que le bailleur aurait dû délivrer congé.

Dès lors, le congé pour vendre délivré par le bailleur pour le 31 mai 2024 sur la base du bail de 2006 doit être déclaré nul et de nul effet pour défaut de conformité aux termes du bail.

Sur la demande reconventionnelle formée par M. [D] [Z] tendant à résiliation judiciaire du bail et sur ses demandes reconventionnelles subséquentes en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation

Il ressort des échanges entre les parties que, depuis qu’ils occupent les lieux, les locataires ont réalisés différents travaux d’aménagement des lieux au premier rang desquels une piscine enterrée.

Si les demandeurs ne justifient pas avoir obtenu stricto sensu l’autorisation des bailleurs successifs en vue de la réalisation de ces travaux et notamment de ceux de la piscine, figurent cependant au dossier différents échanges de SMS entre les parties établissant que les propriétaires ont eu connaissance de ceux-ci et qu’ils ne s’y sont pas opposés, ni durant leur réalisation ni après.
Par ailleurs, le bailleur ne saurait faire mettre en avant l’activité professionnelle exercée dans les lieux comme ayant opéré un changement de destination du local loué dans la mesure où il a lui-même consenti en 2019 à une Sté en formation dont Mme [M] [O] épouse [Q] était la présidente un bail commercial portant sur une activité de pizzeria sur place et à emporter exercée au 408 boulevard Léon Sauvan - 06690 TOURRETTE-LEVENS.
Enfin, concernant le défaut allégué de justification d’assurance locative, le bailleur ne produit aucune demande faite aux locataires et a fortiori aucune mise en demeure de ceux-ci d’avoir à lui en présenter l’attestation.

M. [D] [Z] n’établit donc pas que les locataires n’auraient pas respecté leurs obligations locatives contractuelles. Aussi, et pour l’ensemble de ces motifs, il convient de débouter M. [D] [Z] de ses demandes reconventionnelles tendant à résiliation judiciaire du bail, à l’expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande formée par M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] tendant à la condamnation de M. [D] [Z] à leur payer la somme de 100.000,00 € au titre des travaux effectués par eux

Si, ainsi qu’il vient d’être développé, les époux [Q] ne se sont pas heurtés à une opposition expresse des bailleurs successifs à la réalisation de travaux significatifs, ils ne démontrent pas, pour leur part, avoir été autorisés expressément à les réaliser et, encore moins, en contre-partie du paiement de quelque somme que ce soit par le ou les propriétaires. A cet égard, la lettre qu’ils produisent comme étant datée du 22 juin 2019 et qui contiendrait selon eux reconnaissance de dette par Mme [U] [A] veuve [Z] épouse [Y], outre le fait qu’elle n’est pas accompagnée de la copie de carte d’identité de cette dernière, ne saurait, par son manque cruel de précision, de chiffrage, de détail des prestations, de coût des matériaux, de la main d’oeuvre, etc. -toutes choses inexistantes en l’espèce- permettre d’établir l’existence d’un supposé accord entre la bailleresse originelle et les occupants aux termes duquel celle-ci se serait engagée à indemniser ceux-là desdits travaux. Quant à l’attestation établie par Mme [R] [E], outre son absence de recevabilité au regard de son formalisme non-conforme aux prescriptions en la matière, elle s’avère ni précise ni circonstanciée à propos des travaux en question, de sorte qu’elle est dépourvue de toute force probante.

Par voie de conséquence, il convient de débouter M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] de leur demande tendant à la condamnation de M. [D] [Z] à leur payer la somme de 100.000,00 €.

Sur la demande formée par M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] tendant à la condamnation de M. [D] [Z] à leur payer la somme de 36.391,68 € au titre du remboursement des loyers perçus à tort compte tenu du caractère insalubre allégué des lieux loués

Si le bailleur a été mis en demeure d’opérer des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique des lieux, aucun élément ne vient établir que ceux-ci se soient trouvé à un moment ou à un autre dans un état d’insalubrité ou d’indécence. Les demandeurs n’ont par ailleurs jamais saisi une juridiction aux fins de demandeur à être autorisés à consigner les loyers.

Dès lors, aucun élément du dossier ne permettant de faire droit à cette demande, il convient de débouter M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] de leur demande tendant à la condamnation de M. [D] [Z] à leur payer la somme de 36.391,68 €.

Pour les mêmes motifs, il convient de rejeter la demande formée par M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] tendant à ce qu’il soit dit qu’ils ne seraient plus tenus au paiement des loyers depuis le 1er septembre 2024.

Sur les dommages-intérêts

M. [D] [Z] ne justifiant d’aucun préjudice imputable à M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] tant en matière d’atteinte alléguée au droit de propriété qu’au titre d’une éventuelle résistance abusive, il convient de le débouter de ses demandes de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Pour leur part, M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q], qui occupent actuellement les lieux, ne démontrant pas d’avantage avoir subi un préjudice causé par M. [D] [Z], il convient de les débouter de leur demande de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Sur les demandes de “donner acte”, “prendre acte”, “dire et juger”, “constater”, etc.

Il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de “donner acte”, “prendre acte”, “dire et juger”, “constater”, etc., qui ne constituent pas des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, M. [D] [Z], qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] [Q] et Mme [M] [O] épouse [Q] les frais exposés dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, au vu de l’ancienneté du dossier et des exigences d’assistance et de représentation ayant pesé sur les demandeurs notamment à l’occasion des différentes audiences, la somme de 2.500,00 € leur sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par M. [D] [Z].

M. [D] [Z] sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.

*

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demande.

PAR CES MOTIFS