TJ 06088, 9 juin 2026, RG 24/03651

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. JF’INVEST c/ S.D.C. LA [Localité 2]
N°26/
Du 09 Juin 2026
4ème Chambre civile
N° RG 24/03651 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P7FK

Grosse délivrée à
la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT

expédition délivrée à

Me Thibault POZZO DI BORGO

le

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALLI Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 12 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALLI Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. JF’ INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Philippe DAN de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société JF Invest est propriétaire du lot n°8, composant la copropriété [Adresse 2] située [Adresse 4] à [Localité 4].
Cette copropriété est composée de 6 lots répartis de la manière suivante :
- Société JF’INVEST = 120/1000 tantièmes ;
- M. et Mme [K] = 120/1000 tantièmes ;
- M. et Mme [G] – [W] = 240/1000 tantièmes ;
- M. et Mme [A] – [X] = 240/1000 tantièmes ;
- M. [I] = 240/1000 tantièmes ;
- M. et Mme [H] = 40/1000 tantièmes ;
Cette copropriété comprend deux emplacements de stationnements A (NORD) et B (SUD) relevant des parties communes de l’immeuble.
Par la convocation par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 septembre 2020, à l’assemblée générale des copropriétaires fixée le 30 octobre 2020, la société JF’INVEST a été informée de l’ordre du jour prévoyant les résolutions suivantes :
19 - A la demande des consorts [G] / [W] et [N] / [X] :
L'espace situé à l’ouest de l'édifice principal enclavé par trois murs mitoyens dont l’accès se fait par une allée étroite longeant la façade nord de l’immeuble principal (emplacements nommés A (NORD) et B (SUD) lors de la précédente (AGE), définie comme partie commune dont la cession ne porte nullement atteinte à la destination de l'immeuble, fait l'objet d’une proposition d'acquisition »
(…)
20 - A la demande des copropriétaires [G] / [W] et [N] / [X] - Décision à prendre sur la réglementation de la circulation et du stationnement des véhicules de type 2 roues au sein des parties communes. »
L'assemblée générale décide compte tenu des nuisances sonores et de l’encombrement des parties communes, d'interdire le stationnement des 2 roues au sein de la copropriété.

En raison de la pandémie de la COVID 19, l’Assemblée Générale du 30 octobre 2020 a été reportée plusieurs fois, au 11 mars 2021 puis au 1er juillet 2021 et elle s’est finalement tenue le 21 septembre 2021.

Selon les termes du procès-verbal de l’assemblée générale, notamment la résolution n°16 ci-dessous a été adoptée : consécutivement à la proposition d’acquisition suivante :
1. De l'emplacement A (NORD) par les parties [G]/[W] d'un droit permanent de jouissance privative pour un montant de 10.000€ (dix mille euros)
2. De l’emplacement B (SUD) par les parties [N]/[X] d'un droit permanent de jouissante privative pour un montant de 10.000€ (dix mille euros).

Par assignation en date du 19 novembre 2021, la société JF’Invest a saisi le tribunal judiciaire de Nice afin d’annulation des résolutions 16 et 22 adoptées par l’assemblée générale du 21 septembre 2021.
Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nice a notamment annulé la résolution 22 et débouté la sarl JF ‘Invest du surplus de ses demandes.
Le 1er décembre 2023, la société JF’Invest a interjeté appel de cette décision et la procédure d’appel est toujours pendante devant la cour d’appel d’[Localité 1].

Cependant par convocation en vue de l’assemblée générale du 12 juillet 2024, l’ordre du jour comportait deux projets de résolutions :
RESOLUTION N°9 : A la demande des consorts [F] et des époux [X] :

Confirmation de la résolution numéro 16 de l'AG en date du 21 Septembre 2021 – Attribution d'un droit de jouissance privatif et permanent pour les emplacements A (NORD) et B (SUD) à leur bénéfice pour un montant de 10.000 Euros par emplacement (extrait du PV du 21/09/2021 annexé à la présente convocation). (Article 26)
RESOLUTION N°10 : A la demande des consorts [F] et des époux [X] :
Confirmation de la résolution numéro 16 de l'AG en date du 21 Septembre 2021 – Attribution d'un droit de jouissance privatif et permanent pour les emplacements A (NORD) et B (SUD) à leur bénéfice pour un montant de 10.000 Euros par emplacement (extrait du PV du 21/09/2021 annexé à la présente convocation). (Article 26-1 2e vote)

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2024, le Conseil de la société
JF INVEST a demandé au syndic de procéder au retrait de ces deux résolutions et, à défaut, d’inscrire la proposition d’achat de sa cliente à hauteur de 20.000 euros pour chacun des emplacements A (NORD) et B (SUD)

Par courrier recommandé du 5 juillet 2024, notifié le 11 juillet 2024 soit la veille de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de la copropriété a rejeté la demande de retrait des résolutions n°9 et n°10 et refusé d’inscrire les résolutions sollicitées par la société JF Invest au motif que le délai de 21 jours était expiré.

Selon PV de l’assemblée générale du 12 juillet 2024, la résolution n°9 n’a pas été adoptée faute de majorité à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et la résolution n°10 a été adoptée en second vote à la majorité de l’article 26-1 de la même loi.

Par assignation du 12 septembre 2024, la sarl JF’Invest a saisi le tribunal judiciaire de Nice d’une demande d’annulation de la résolution 10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 et d’enjoindre au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les résolutions sollicitées par courrier du 17 juin 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 janvier 2026, la sarl JF’Invest demande au tribunal de :
Juger que les résolutions n°9 et n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 tendant à « confirmer » la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 ont pour but de contourner la procédure en cours devant la Cour d’appel d’[Localité 1] ;
Juger que les résolutions n°9 et n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 tendant à « confirmer » la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 qui est entachée d’un défaut de majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 constituent une manœuvre abusive ;
Juger que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pour objet de « confirmer » des résolutions illégales et faisant, en tout état de cause, l’objet d’une procédure juridictionnelle en cours sauf à méconnaître les intérêts des copropriétaires opposants de même que ceux de la copropriété ;
Juger que l’inscription des résolutions n°9 et n°10 à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 tendant à « confirmer » la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 constitue une manœuvre abusive des copropriétaires majoritaires au préjudice des autres copropriétaires et de l’intérêt collectif de la copropriété ;
Juger que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 a pour effet de multiplier les procédures juridictionnelles au préjudice de la copropriété ;

Juger que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 a été adoptée pour satisfaire les préoccupations partisanes et les intérêts exclusifs des copropriétaires majoritaires au préjudice des copropriétaires opposants ainsi que de la copropriété ;

Juger que la proposition mieux disante de la société JF INVEST à hauteur de 20.000 euros pour chacune des deux places de stationnement n’a jamais été examinée par le syndicat des copropriétaires pour satisfaire les préoccupations partisanes et les intérêts exclusifs des copropriétaires majoritaires au préjudice de la copropriété ;
Juger qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de soumettre la proposition mieux disante de la société JF INVEST au vote de l’assemblée générale dans l’intérêt collectif de la copropriété ;
Juger que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 tendant à « confirmer » la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 cause un préjudice de jouissance à la société JF INVEST ;
Juger que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 tendant à « confirmer » la résolution n°16 de l’assemblée générale du 21 septembre 2021 cause un préjudice moral à la société JF INVEST ;
Par conséquent,
Annuler purement et simplement la résolution n°10 du Procès-Verbal d’Assemblée Générale de la copropriété immobilière [Adresse 6] [Localité 2] en date du 12 juillet 2024 ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à la société JF INVEST la somme de 10.000 € en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral.
Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 2] à convoquer une nouvelle assemblée générale et à fixer à l’ordre du jour les résolutions sollicitées par courrier de la société JF INVEST du 17 juin 2024 dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à la société JF INVEST la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Juger qu’il convient de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet
1965 ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens distraits au profit de Maître Philippe DAN, membre de la SCP DELAGE – DAN - LARRIBEAU sous sa due affirmation de droit.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande au juge de :
JUGER le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » recevable et fondé en ses demandes,
DEBOUTER la SARL JF’INVEST de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2024,
DEBOUTER la SARL JF’INVEST de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] » à convoquer une nouvelle assemblée générale, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,
DEBOUTER la SARL JF’INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris celles relatives à des dommages-intérêts infondées et non étayées,
CONDAMNER la SARL JF’INVEST au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SARL JF’INVEST aux entiers dépens,
JUGER qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du cpc, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé des moyens à l'appui de leurs prétentions.

La Clôture des débats est intervenue le 3 septembre 2025 avec effet différé au 29 janvier 2026.

A l’audience, els conseils des parties ont déposé leur dossier, et la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 prorogé au 9 juin 2026 en raison de l’arrêt de travail du juge pendant six semaines.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024

La sarl JF’Invest rappelle la procédure concernant les résolutions adoptées par l’assemblée générale de 2021 qui a donné lieu à un jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 9 novembre 2023, par lequel, la résolutions N°16 (portant vente d’un droit de jouissance privative des deux seuls emplacements de stationnement, à constituer en lot A nord et B sud
A deux copropriétaires moyennant un prix de 10.000€ chacun, pour une durée indéterminée mais réservée à la qualité personnelle de copropriétaire, droit non cessible à des ayants droits futurs.

Il est constant que cette décision qui a rejeté la demande d’annulation présentée par JF’Invest a été frappée d’appel en décembre 2023, et que procédure est toujours pendante à la Cour d‘appel d’[Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] n’a pas contesté que la Cour d’appel n’a toujours pas statué sur ce litige.

Dès lors en mettant à l’ordre du jour des projets de résolution visant à « confirmer » des résolutions antérieurement votées et contestées par un copropriétaire, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] prétend agir comme investi d’un pouvoir de juridiction du second degré.

Dès lors le texte de la résolution mise au vote visant à confirmer une résolution antérieure contestée, avant même que la juridiction civile ait pu statuer est contraire à la loi et aux règles de procédure civile.

Sur le refus du syndic de compléter l’ordre du jour de l’assemblée générale par ajout d’un projet de résolution tendant à la vente d’un droit de jouissance à la sarl JF’Invest au prix de 20.000€ par emplacement.

Il n’est pas contesté que la convocation à l’assemblée générale fixée au 12 juillet 2024 a été adressée aux copropriétaires par lettre daté du 8 juin 2024.
Le conseil de la sarl JF’Invest a adressé son courrier le 17 juin 2024 par lequel il demande le retrait de projets de résolution et l’ajout d’une nouvelle question à l’ordre du jour.
Ce courrier a été adressé par mail au syndic et par courrier Recommandé avec accusé de réception, ce qui n’est pas contesté.
Par courrier du 5 juillet 2024, le syndic refuse les demandes du copropriétaire et retient que le courrier a été présenté par la poste le 25 juin 2024, ce qui serait tardif pour voir ajouter à l’ordre du jour.
Il explique que la convocation a été adressée par voie dématérialisée et que JF’Invest l’a reçue et acceptée le 9 juin 2024 et que le copropriétaire avait donc le temps d’adresser sa demande d’ajout en laissant un délai suffisant.

Cependant, de la même façon que la convocation a été adressée par voie dématérialisée, la demande d’ajout a été aussi adressée par voie dématérialisée, le 17 juin, à savoir le mail du syndic qui avait ainsi le délai de trois semaines suffisant pour un ordre du jour complémentaire
.
Le refus du syndic n’est donc pas légitime.

Toutefois, la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à convoquer une nouvelle assemblée générale avec l’ordre du jour sollicité par JF’Invest ne saurait prospérer en l’état, pour les motifs ci-dessus exposés de la procédure actuellement pendante devant la cour d ‘appel d’[Localité 1], l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvant légitimement préjuger de la décision à intervenir.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral est uniquement lié au sort des résolutions votées en 2021. Il n’y a pas lieu de statuer à ce jour sur cet éventuel préjudice, dans l’attente de l’arrêt de la Cour. Cette demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires.

L’annulation de la résolution 10 de l’assemblée générale du 12 juillet 2024 justifie d’indemniser la sarl JF Invest des frais irrépétibles engagés, et elle sera justement indemnisée à hauteur de 1000 €

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le syndicat des copropriété [Adresse 2] sera enfin condamné aux entiers dépens et il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS