TJ 06088, 9 juin 2026, RG 22/00708

Cour d’Appel d’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

4ème Chambre civile
Date : 09 Juin 2026

MINUTE N°26/
N° RG 22/00708 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OBB5

Affaire : S.D.C. [Localité 2] TERRASSES DE LA MER
C/ [L] [W]
[Q] [A] [A] [X]
[U] [I] [O]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Marie-Nina VALLI, Juge de la Mise en Etat, assistée de Taanlimi BENALI,Greffier

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DEFENDERESSE À L’INCIDENT :
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en la personne de son syndic en exercice le Cabinet CLARUS, Ayant son siège social à [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège social
[Adresse 3]
[Localité 3] / FRANCE
représentée par Me Valérie CUNHA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT :
M. [L] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4] (SUISSE)
représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DEFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS À L’INCIDENT :
Mme [Q] [A] [A] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée par Me Patrick DEUDON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
M. [U] [I] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5] ETATS UNIS
représenté par Me Patrick DEUDON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 19 Mai 2026

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 09 Juin 2026 après prorogation du délibéré a été rendue le 09 Juin 2026 par Mme Marie-Nina VALLI Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI, Greffier,

Grosse :Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT
Me Valérie CUNHA
Me Patrick DEUDON

Expédition :

Le

Monsieur [W] était copropriétaire dans le Syndicat de la copropriété « [Adresse 7] », Bâtiment Les sirènes - sis [Adresse 8].

Se plaignant d’infiltrations récurrentes dans son lot, il avait assigné le syndicat des copropriétaires en référé afin de désignation d’un expert. A cette occasion le syndicat des copropriétaires a découvert que Monsieur [W] avait annexé un vide sanitaire et l’avait transformé en cellier aménagé avec zone de stockage et alimentation électrique.

Dans son rapport définitif, l’expert décrit précisément la situation de ce vide sanitaire transformé et les travaux réalisés, sans autorisation formelle du syndicat des copropriétaires.
Par assignation du 15 février 2022, le syndicat des copropriétaires [Localité 2] Terrasses de la mer a fait assigner Monsieur [W] afin de le voir condamner sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux en vide sanitaire et afin d’en laisser l’accès au seul représentant du syndicat des copropriétaires, outre la condamnation du requis à des dommages et intérêts pour appropriation abusive de parties communes et troubles de jouissance outre une indemnité pour les frais irrépétibles et les dépens le tout avec exécution provisoire.

Monsieur [W] a vendu son lot aux consorts [O] et [X] par acte notarié du 02 février 2023 et ces travaux sans autorisation formelle du syndicat des copropriétaires sont évoqués au sein de l’acte de vente.

Le syndicat des copropriétaires [Localité 2] Terrasses de la mer a autorisé le syndic à appeler en intervention forcée les nouveaux acquéreurs lors de l’assemblée générale du 24 juin 2023, et cet appel en cause a été régularisé par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023.
Les deux instances ont été jointes sous le présent numéro de rôle.

Monsieur [O] et Mme [X] ont saisi le tribunal d’une demande d’orientation en audience de règlement amiable qui s’est tenue en 2025 mais les parties n’ont pas pu trouver une solution amiable.

Puis les consorts [O] et [X] ont sollicité une date d’incident et soulèvent une fin de non-recevoir à l’encontre des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de la Mer pour défaut de qualité pour agir, et réclament une indemnité pour les frais irrépétibles engagés.

Au terme de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 mars 2026, ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires demandeur au principal est en réalité organisé en plusieurs syndicat des copropriétaires indépendants relatifs à chaque immeuble composant l’ensemble de la copropriété horizontale.
Le lot dont ils sont propriétaires est situé au sein du bâtiment Les Sirènes, à savoir le lot 210, comme décrit dans l’acte d’acquisition.
Ce lot bénéficie d’une grande terrasse jardin, qui jouxte le terrain sur lequel est édifié un autre bâtiment « [Adresse 10] » lui-même géré par un syndicat des copropriétaires [Adresse 10]. Ces deux terrains sont séparés par une allée en cul de sac avec quelques marches d’escalier permettant l’accès au vide sanitaire sous l’immeuble [Adresse 10] et dont les consorts [O] et [X] affirment que cette allée n’est accessible que par leur lot et par suite le vide sanitaire aménagé n’est accessible que par leur lot et par l’allée sur la bande de terrain à usage privatif terminée par un escalier.
Ils en concluent que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] est irrecevable à agir à leur encontre à défaut d’avoir qualité pour réclamer des travaux sur des immeubles constituant des syndicat des copropriétaires indépendants : le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 10].
Ils ajoutent que ce vide sanitaire n’apparaît sur aucun plan des immeubles ni du descriptif de division de ces immeubles et que dès lors , le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de la mer n’aurait pas qualité pour en revendiquer la propriété en tant que partie commune générale ; ils soutiennent qu’il s’agit d’une partie commune spéciale relevant de la seule gestion du syndicat des copropriétaires particulier [Adresse 12] et que leur auteur aurait bénéficié d’un accord de la part des syndics de ces syndicat des copropriétaires particuliers pour effectuer les travaux dans ce vide sanitaire et surtout fermer l’accès de l’allée menant à ce vide sanitaire et fermer la porte d’accès à ce volume.

En conséquence ils opposent le défaut d’intérêt pour agir du syndicat des copropriétaires [Adresse 7].

Par conclusions d’incident notifiées le 20 mars 2026, Monsieur [W] s’en rapporte à justice sur les demandes des consorts [O] et [X] et demande au juge de la mise en état de débouter le syndicat des copropriétaires [Localité 2] terrasses de la Mer de sa demande de condamnation pour les frais irrépétibles et il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires demandeur principal aux dépens de l’incident.  
Il précise qu’il soutient la position de ses acquéreurs, demandeurs à l’incident mais qu’il s’en rapporte sur le mérite de la fin de non-recevoir. Il rappelle qu’il a vendu son bien depuis plus de trois ans et qu’il n’est pas demandeur à l’incident.

Par conclusions d’incident notifiées le 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Localité 2] terrasses de la Mer sollicite le rejet de la fin de non-recevoir. Il demande à se voir déclarer recevable et bien fondé en son action et demande la condamnation in solidum des trois défendeurs à une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance.
Le syndicat des copropriétaires [Localité 2] terrasses de la mer explique que le volume à usage de vide sanitaire qui a été annexé par Monsieur [W] et dont les consorts [O] et [X] revendiquent un usage privatif est reconnu par toutes les parties comme constituant une partie commune. La discussion porte essentiellement sur la nature de partie commune générale ou spéciale de ce volume.
Le syndicat rappelle que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe et la présomption de la nature générale commune, du sol et du gros œuvre auquel le vide sanitaire doit être assimilé en raison de sa fonction technique, et que l’article 6-2 de la même loi impose pour définir une partie commune spéciale la présence d’une mention spécifique expresse relative à une affectation à l’usage ou l’utilité de plusieurs copropriétaires , et se trouve indissociable de l’établissement de charges spéciales à ces parties communes spéciale.
Le syndicat des copropriétaires [Localité 2] Terrasses de la Mer en déduit qu’à défaut de mention expresse dans le règlement de copropriété, la qualification de partie commune spéciale ne peut être retenue ;
Le syndicat des copropriétaires [Localité 2] terrasses de la mer rappelle qu’il est le syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier et qu’il a donc le pouvoir, et le devoir, de protéger la propriété et l’utilisation des parties communes générales de l’ensemble immobilier. Il rappelle que le règlement de la copropriété précise les parties communes particulières à certains bâtiment, notamment les Sirènes et les Tritons, à savoir les fondations, murs porteurs et éléments de gros œuvres de chaque bâtiment, mais que le vide sanitaire n’est jamais mentionné et que dès lors il relève des parties communes générales de l’entier ensemble immobilier et donc de la gestion du syndicat des copropriétaires principal.
Le syndicat des copropriétaires principal souligne que monsieur [W] n’a jamais contesté avoir effectué ces travaux sans autorisation de l’assemblée générale et le syndicat relève que les consorts [O] et [X] ont eux-mêmes sollicité des autorisations a posteriori auprès de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal reconnaissant par là-même et la qualité et l’intérêt pour agir de ce syndicat des copropriétaires principal [Adresse 7] en ce qui concerne le vide sanitaire.

L’incident a été retenu à l’audience du 26 mars 2026 et la décision mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 789 – 6° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L'article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l’espèce, les consorts [O] et [X] soutiennent que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], syndicat principal n’aurait pas qualité pour agir contre l’appropriation illicite de ce vide sanitaire et que les demandes du syndicat des copropriétaires principal seraient donc irrecevables.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 13] à [Localité 6] produit l’Etat descriptif de division et règlement de copropriété établi par Maîtres [S] et [V], Notaires associés à [Localité 6], en « novembre 1981 » sans autre précision de date.
Il résulte de cet acte initial que l’ensemble immobilier est constitué de cinq bâtiments : « Le Neptune », « Les Océanides », « Les Sirènes », « Les Naïades », et « Les Tritons », tous à usage d’habitation, élevés d’un ou plusieurs étages sur rez-de-chaussée ou rez de jardin et sous-sol. Il est précisé qu’en dehors de l’emprise des bâtiments à usage collectif, l’ensemble immobilier comporte
- deux villas à édifier,
- une construction à rénover
- vingt jardins à usage privatifs,
- dix-huit emplacements extérieurs de stationnement, à usage privatif,
- un local de stockage des poubelles
- une voie de circulation pour voitures automobiles dont une partie en tunnel, à l’arrière du bâtiment [Adresse 14] et traversant le sous-sol du bâtiment Les sirènes,
- des espaces verts à usage commun.
Cet acte liste ensuite les différents lots avec les parties privatives qui leurs sont affectées, rappelle que les parties communes ne peuvent faire l’objet de « partage ».

Il n’est pas contesté que le vide sanitaire, objet du litige n’apparaît dans aucun descriptif des lots.
Dans ce document de 1981, le lot 210 de l’immeuble [Adresse 12] n’est pas existant ni mentionné.

Le syndicat des copropriétaires les [Adresse 11] communique également un extrait de quelques pages du « quatrième acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété » daté d’avril 1986 établi par Me [S], Me [V] et Me [D], notaires à [Localité 6].
Ces quelques pages font apparaitre que le promoteur initial n’a pas encore achevé les différents immeubles et que les syndicats secondaires ne seraient pas encore existants et par suite pas encore individualisés du syndicat principal initial.
Il est également communiqué une pièce 7 à savoir une feuille portant les numéros 6 et 7 faisant apparaître le lot 210 de l’immeuble Les sirènes avec mention d’un jardin avec une surface mais sans mention de la jouissance du vide sanitaire situé sous l’immeuble voisin [Localité 2] [Adresse 15].
Ce document isolé ne mentionne aucune date ni le document dont il serait extrait même si l’on peut supposer qu’il s’agirait de l’état descriptif de division.

L’acte de vente par Monsieur [W] aux consorts [O] et [X] en date du 2 février 2023 établi par Me [T], notaire à [Localité 7], précise les dates et références de publication du règlement de copropriété et ses modificatifs ainsi que les états descriptifs de division.
Ces documents ne sont pourtant pas communiqués aux débats en leur « format officiel » et intégralement reproduits ce qui laisse un doute sur le contenu et l’actualité de ces documents après l’achèvement de la totalité des bâtiments et villas prévus et la constitution effective des syndicats secondaires.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] produit également un jugement du 4 avril 2024 de cette même juridiction par lequel, le tribunal a retenu.

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 27

Attendu qu’il n’est pas contesté que Monsieur [W] a, à partir de son appartement, aménagé une cave dans un vide sanitaire situé sous le bâtiment contigu, sans autorisation ;
Attendu que cette occupation illégale a fait l’objet d’un examen lors de l’assemblée générale du 17 octobre 2020 ; que par la résolution numéro 11, il a été proposé à Monsieur [W] de régulariser la situation par l’achat de la partie commune correspondant à cette cave, en faisant préalablement évaluer la valeur de la partie commune occupée ; qu’en l’absence de toute solution amiable, lors de l’assemblée générale du 26 juin 2021, aux termes de la résolution numéro 27, il a été décidé d’autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre de Monsieur [W];
Attendu que les demandeurs sollicitent l’annulation de cette résolution ;
Mais attendu qu’ils n’invoquent aucun moyen de nature à entraîner l’annulation de la résolution litigieuse au motif que l’assemblée générale est entièrement libre de donner mandat au syndic d’ester à l’encontre d’un copropriétaire, dès lors qu’il est établi une violation par celui-ci du règlement de copropriété ;
Attendu que ni l’autorisation verbale, non établie, qui aurait été donnée par l’ancien syndic, ni l’autorisation écrite donnée par quelques copropriétaires, ni celle du président du conseil syndical, ne sont de nature à justifier une telle occupation illégale ; qu’ainsi, l’autorisation d’ester apparaît légitime et il échet en conséquence de débouter les demandeurs de leur demande de ce chef ;
Et le tribunal a débouté des demandeurs dont Monsieur [W] de sa demande en annulation de la résolution ;

Ce jugement dont aucune des parties ne conteste le caractère définitif a donc validé la résolution de l’assemblée générale du syndicat principal qui a donné mandat au syndic principal pour agir à l’encontre de monsieur [W] pour appropriation illégale du vide sanitaire transformé en cave.
Ce jugement n’apporte aucune solution sur la nature de la partie commune dont il n’était pas saisi, mais retient la validité du mandat pour agir, donné au syndicat de copropriété [Adresse 7] pour donner cette autorisation d’agir en justice à propos de cette appropriation de partie commune.

Sur ce,

Si l’on s’en tient au document produit, intitulé règlement de copropriété [Adresse 7] de 1981, deuxième partie, chapitre III, article 5, définition des parties communes. Il est mentionné 1. pour les parties communes générales.
1.1 la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des espaces verts (y compris celui des parties de terrain dont la jouissance privative est réservée à un copropriétaire) et voies d’accès ;
1.2 les clôtures de l’ensemble immobilier
Les arbres et plantations sur les espaces verts communs
1.3 - la voie de circulation pour voitures automobiles (…)
- les fondations, murs périphériques de soutènement, dalles de couverture et en général tous les éléments de structure formant tunnel à l’avant et à l’arrière ainsi qu’en pignon du bâtiment [Adresse 14] et les éléments de gros œuvre formant pergola destinés à couper le son à l’arrière du bâtiment [Adresse 14] et en contrebas du bâtiment les océanide d’une part et en contrebas dudit [Adresse 16] [Adresse 14] dans la partie sud-ouest de l’ensemble immobilier d’autre part (… )
- les allées de circulation pour piétons les escaliers extérieurs (… )
Et de manière générale tout ce qui n’est pas affecté à l’usage exclusif d’un copropriétaire ou d’un groupe de copropriétaires
1.5 - les accessoires aux parties communes générales à savoir le droit de surélever l’un des bâtiments ou l’une des villas, d’affouiller le sol de l’ensemble immobilier, y compris celui des jardins privativement donnés en jouissance (…)

Le même document définit page 33 en son point 2/ les parties particulières à plusieurs lots
2.1.1/ les fondations, gros murs des façades et de refends, mur pignon, mitoyen ou non, piliers et poteaux de soutien, éléments horizontaux de toitures et de charpente et en général tous les éléments porteurs concourant à la stabilité ou la solidité du bâtiment considéré (y compris pour les bâtiments le Neptune et les Sirènes, les éléments de structure dudit bâtiment formant tunnel pour la voie de circulation pour voitures automobiles qu’il traverse respectivement au rez-de-jardin et en sous-sol)

Ces définitions sont « confirmées » par le chapitre VII relatif à la répartition des charges page 59,
Article 13 et article 28 page 76 pour les charges propres au syndicat secondaire III [Adresse 12] réalisé dans la troisième tranche de construction, texte rédigé dans les mêmes termes.

Ainsi, les syndicats secondaires sont titulaires du droit d’agir pour tout le gros œuvre de chaque bâtiment les concernant.
Cependant le syndicat principal est compétent pour tout le sol y compris le sol sur lequel sont édifiés les bâtiments ;

Nul ne conteste la fonction de vide sanitaire situé sous l’immeuble [Adresse 10] du volume annexé sans droit ni titre par Monsieur [W] et revendiqué par les consorts [O] et [X].
Mais Monsieur [W] a également annexé une allée avec des escaliers entre son jardin à usage privatif et l’immeuble [Localité 8].

Or les allées de desserte entre les immeubles et les escaliers extérieurs sont des parties communes générales qui relèvent du syndical principal sans discussion, tout comme le sol des jardins, même à usage privatif
En conséquence, l’action du syndicat principal afin de restitution à l’ensemble de la copropriété, l’allée d’accès au vide sanitaire, avec les escaliers contre l’immeuble [Localité 8] est bien recevable.

D’autre part, selon la définition générale en matière de construction, un vide sanitaire est la partie située sous la dalle ou le radier, et entre les fondations et le sol naturel pour permettre une isolation et un drainage de l’immeuble.
Dès lors le vide sanitaire n’est pas une fondation, mais seulement un volume au-dessus du sol naturel permettant l’aération et l’écoulement des eaux ou condensation.
D’ailleurs, la description de l’expert [B] mentionne que Monsieur [W] a posé des caillebottis sur le sol naturel dans le vide sanitaire pour marcher plus commodément.
Le sol et le droit d’affouiller le sol sont des parties communes générales selon le règlement de la copropriété.

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires principal [Localité 2] Terrasses de la Mer sont recevables également en ce qui concerne le vide sanitaire.

La fin de non-recevoir opposée par les consorts [X] et [O] et soutenue par Monsieur [W] est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires au titre des frais irrépétibles ;

Les consorts [O] et [X] qui succombent sur l’incident seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 2] Terrasses de la mer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du cpc.

Monsieur [W] s’en rapporte à justice mais il est à l’origine de la situation de fait créée et de l’annexion d’une partie commune générale, et il précise dans ses écriture que l’argumentation des consorts [O] et [X] est également sa position, il vient donc au soutien de la fin de non-recevoir.
Il a certes vendu son lot, mais après seulement l’assignation au fond du syndicat des copropriétaires [Localité 2] Terrasses de la mer et son âge respectable ne justifie pas de le dispenser de participer à l’indemnisation pour les frais irrépétibles.
Il fera son affaire de la répartition avec ses acquéreurs de cette condamnation selon les termes de l’acte de vente.

PAR CES MOTIFS