TJ 31483, 10 juin 2026, RG 26/00029

DOSSIER N° RG 26/00029 - N° Portalis 46CZ-W-B7K-UXY
NATURE DE L’AFFAIRE : 30B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. FJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle RAULET, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

DÉFENDEUR

M. [T] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 20 Mai 2026

PRÉSIDENT : Luc DIER, Président

GREFFIER : Julien SCHMIDT,

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Luc DIER, Président

GREFFIER : Julien SCHMIDT,

Prononcée par mise à disposition au greffe,

*

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, la SCI FJ (ci-après le bailleur) a donné en location à [T] [H] (ci-après le preneur), des locaux commerciaux situés à [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020 et moyennant un loyer mensuel de 250 €.

Reprochant au preneur un non-paiement des loyers à compter du mois de décembre 2021, la SCI FJ lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 09 octobre 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial, lequel est demeuré infructueux.

Le 21 février 2026, le bailleur lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice, un autre commandement payer les loyers, visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail commercial, lequel est également demeuré infructueux.

PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, la SCI FJ a fait assigner [T] [H] (à l’étude) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens aux fins d’obtenir la résiliation du bail commercial et l’expulsion du preneur.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation du 24 avril 2026, soutenue à l’audience du 20 mai 2026 et à laquelle il est renvoyé pour de plus amples informations conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SCI FJ a demandé au juge de :
- au principal, renvoyer les parties à se pourvoir au fond tel qu’elles aviseront ;
- constater la résiliation du contrat de location, concernant les locaux loués, par le jeu de la clause résolutoire et aux torts exclusifs du locataire ;
- ordonner l’expulsion de [T] [H] ainsi que celle de toutes personnes introduites pas lui dans les lieux et occupants de son chef, conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code de procédure civile d’exécution ;
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant de choisir, à ses frais, risques et périls et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;
- condamner [T] [H] au paiement de la somme de 20284,35€ représentant les loyers et charges impayés au 01 février 2026, sauf à parfaire ou à diminuer suivant le décompte qui sera fourni lors des débats ;
- condamner [T] [H] au paiement des loyers et charges impayés augmentés de la clause pénale, du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- condamner [T] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges de la clause pénale, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
- condamner [T] [H] au paiement de la somme de 3000 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du code de procédure civile relatif aux frais irrépétibles ;
- condamner [T] [H] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’appui de ses demandes, elle a soutenu que :
- le contrat de bail commercial conclu en date du 1er juillet 2020, prévoit expressément une clause résolutoire ;
- le commandement de payer du 09 octobre 2024 est resté infructueux à ce jour ;
- les loyers échus depuis le commandement du 21 février 2026 n’ont pas été réglés.

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À l’audience du 20 mai 2026, bien qu’il ait été régulièrement assigné, [T] [H] n’était ni présent, ni représenté.

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIVATION

1) sur la nature de l’ordonnance

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, la présente ordonnance sera réputée contradictoire, puisque la demande en justice a été régulièrement formée et qu'un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la date de l'assignation en justice et la date d'audience.

2) sur le sort du bail commercial et ses conséquences

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il ressort de l'article L 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI FJ et [T] [H] comporte expressément en page 3 les obligations de paiement mise à la charge du preneur à savoir, la somme mensuelle de 250 € au titre du loyer à laquelle s’ajoute une provision mensuelle de 20 €, étant précisé que le loyer est indexé annuellement selon l’indice de l’activité commerciale publiée par l’INSEE tous les ans.

De plus, le bail commercial comporte une clause résolutoire (page 8), laquelle prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes les sommes accessoires audit loyer, notamment provision, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Il s’avère que le 09 octobre 2024, la SCI FJ a fait délivrer à [T] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en raison d’impayés complets pour les mois compris entre le 1er décembre 2021 et le 1er octobre 2024 (inclus), comprenant les provisions sur charges à hauteur de 20 € par mois soit un montant de 9450 €, ainsi que 1890 € d’indemnités découlant de la clause pénale, 98,84 € de frais de procédure et 76,28 € correspondant au coût de l’acte soit une somme globale de 11515,12 €.

Aucun élément ne vient établir que cette somme globale aurait été en tout ou en partie payée au bailleur. En outre, un second commandement de payer a été envoyé à [T] [H] en date du 21 février 2026 mais aucun élément ne vient démontrer que le preneur aurait repris le paiement du loyer courant, des charges courantes et aurait remboursé au moins partiellement la dette locative.

Il apparaît ainsi, que les deux commandements de payer n’ont donné lieu à aucune démarche de la part du preneur et sont donc restés sans réponse. Compte tenu du fait que le bailleur a invoqué une dette locative arrêtée au 1er février 2026 laquelle est postérieure au commandement délivré le 09 octobre 2024, il convient de considérer que l’intéressé se prévaut pour l’appréciation de l’acquisition de la clause résolutoire, du second commandement de payer délivré le 21 février 2026.

Au regard du fait que rien ne démontre que le preneur a réglé en tout ou partie la dette locative après le 21 février 2026, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au profit du bailleur, un mois après la signification du commandement de payer, soit le 22 mars 2026 (le lendemain de la date butoir) et de dire que la résiliation du bail commercial est acquise à cette même date.

Après calcul et avec le jeu de la clause d'indexation insérée dans le bail initial, il apparaît que [T] [H] est redevable à l’égard de la SCI FJ de la somme totale de 14089,35 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 (inclus).

Par ailleurs, l’acquisition de la clause résolutoire étant constatée à compter du 22 mars 2026, les sommes dues en principal, jusqu’à cette date par le défendeur à l’instance constituent des loyers et charges dont l’existence n’est pas sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Il y a dès lors lieu de condamner [T] [H] au paiement de la somme de 291,29 € correspondant au loyer et aux charges, au titre du mois de mars 2026.

A compter de la résiliation du bail, le maintien dans les lieux du preneur le rend redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur, en raison de l’occupation sans droit ni titre des locaux. Ainsi, au regard des pièces versées aux débats, il convient de considérer que l’obligation de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges alors en vigueur, soit 291,29 € par mois, n’apparaît pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner le défendeur à l’instance au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation de 291,29 € à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux. Il y a lieu enfin, de dire que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que celles prévues au sein du bail pour la révision du loyer.

La lecture du bail démontre en outre (page 8) que, à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 € à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, qu’elle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mise à la charge du locataire.

À cet égard, il convient de rappeler que selon l'article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la SCI FJ a sollicité la condamnation de [T] [H] à lui payer une indemnisation au titre de la clause pénale à hauteur de 2817,87 € (20 % de la somme totale due au titre des loyers arrêté au 1er février 2026, soit 14089,35 € x 0,2). Toutefois au regard des circonstances de la cause, et notamment du délai de saisine de la présente juridiction depuis la délivrance du premier commandement de payer, il convient de modérer d’office la clause pénale et de limiter son montant à la somme de 1500 €.

Par ailleurs, au regard du fait que le bailleur n’a pas expliqué les raisons pour lesquelles il ne s’est pas prévalu uniquement du tout premier commandement de payer, qu’il n’a pas allégué ni justifié qu’après le 09 octobre 2024, il aurait été désintéressé même en partie par le preneur, il convient de rejeter sa demande tendant à condamner [T] [H] à lui payer la somme de 175,12 € au titre du commandement de payer délivré le 09 octobre 2024.

En définitive au regard des pièces produites, notamment de l’historique de la dette locative, il y a lieu également de :
- ordonner l’expulsion immédiate de [T] [H] des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants se trouvant dans les lieux de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
- condamner [T] [H] à payer à la SCI FJ une provision de 14089,35 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 ;
- condamner [T] [H] à payer à la SCI FJ une provision de 291,29 € au titre du loyer et des charges exigibles au titre du mois de mars 2026 ;
- condamner [T] [H] à payer à la SCI FJ une indemnité mensuelle d’occupation de 291,29 € à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- dire que cette indemnité mensuelle d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que celles prévues au sein du bail pour la révision du loyer ;
- dire que les condamnations provisionnelles susvisées au titre des loyers et des charges porteront intérêt au taux légal, à compter de la présente ordonnance.

3) sur les demandes annexes

L’équité commande de condamner [T] [H] à payer à la SCI FJ la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l’article 491 du code précité, il y a lieu de condamner [T] [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 21 février 2026 à hauteur de 202,01 €.

Il convient enfin de rappeler que par application de l'article L 111-8 du code de procédure civile, par principe les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

PAR CES MOTIFS