TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 25/02947

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/02947 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FYGY

Minute : 26/00248

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[Z] [O]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Me Pierre GENDRONNEAU
Sous-préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [Z] [O]
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Pierre GENDRONNEAU, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/02947

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2012, l'OPH SILENE a donné à bail à Madame [Z] [O] un local à usage d'habitation et ses annexes situés [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 507,41€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail rappelle l'obligation de jouir paisiblement des locaux et les règles concernant la sécurité et la salubrité.

Madame [Z] [O] a signé le règlement intérieur le 24 février 2012 qui précise dans son article 3 que le locataire est tenu de respecter les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique, de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de ses voisins et dans son article 4 que le locataire doit préserver la tranquillité de la résidence et maintenir la qualité de vie collective.

Madame [Z] [O] a déclaré résider dans les lieux objet de la présente procédure avec son fils Monsieur [A] [M], né le 17 août 2003.

Par jugement correctionnel en date du 27 juin 2025, Monsieur [A] [M] a été condamné à un emprisonnement délictuel de 5 ans dont 3 ans assortis d’un sursis probatoire pour une durée de 2 ans lui faisant notamment interdiction de paraître en [Localité 4]-Atlantique pour avoir à [Localité 5] entre le 1er décembre 2023 et le 24 juin 2025 acquis, transporté, détenu, offert ou cédé des stupéfiants, en l'espèce de la cocaïne et du cannabis et détenu sans autorisation une arme de catégorie B, en l’espèce un fusil de chasse à canon scié.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, l'OPH SILENE a fait citer Madame [Z] [O], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 2], au visa de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l'inexécution fautive par cette dernière de ses obligations en qualité de locataire et d'obtenir au bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;
- l'expulsion de Madame [Z] [O] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Madame [Z] [O] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;
- 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- les entiers dépens.

A l'audience du 4 février 2026 où le dossier a pu être retenu, l'OPH SILENE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il rappelle le caractère particulièrement grave des faits et les troubles nécessairement générés dans le quartier par les agissements de Monsieur [A] [M], troubles qui n’ont cessé que du fait de son interpellation puis de son incarcération. Il estime que Madame [Z] [O] ne pouvait ignorer les agissements de son fils, même majeur, compte tenu des éléments retrouvés chez elle lors de la perquisition. Il rappelle enfin les conséquences pour l'ensemble des habitants de l’ensemble immobilier de l'installation des trafics et la difficulté pour les locataires voisins de dénoncer les agissements compte tenu des risques de représailles avérés. Il souligne qu’en l’espèce, ce sont des dénonciations des habitants qui ont permis la mise en place d’une surveillance et la confirmation d’un trafic quotidien dans le quartier de [Adresse 6] impliquant notamment Monsieur [A] [M]. Il conclut en conséquence à l'existence de troubles anormaux du voisinage susceptibles de permettre une résiliation du bail.

Madame [Z] [O], assistée par son conseil, sollicite le rejet de l'ensemble des demandes formulées par l'OPH SILENE à son encontre. Elle indique ne pas avoir été au courant des agissements de son fils, indiquant que les éléments trouvés lors de la perquisition ont été trouvés dans la colonne du lavabo. Elle rappelle être à jour de ses loyers et estime qu’aucun manquement ne peut lui être reprochée. Elle déclare par ailleurs que son fils réside désormais dans le Morbihan, faisant l’objet d’une interdiction de paraître en [Localité 4]-Atlantique pendant deux ans. Elle considère donc que la persistance de troubles graves de voisinage ne peut être caractérisée. Elle justifie de sa situation familiale et financière et fait valoir le fait qu’une expulsion aurait des conséquences manifestement disproportionnées. Elle produit des attestations de plusieurs voisins indiquant avoir de bonnes relations de voisinage avec elle et son fils, précisant qu’ils n’ont jamais posé de difficultés.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d'abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est également constant que la persistance du trouble au moment où le juge statue n’est pas exigée, notamment dans le cadre de troubles liés à des faits délictuels, et que le seul fait de s’acquitter régulièrement de son loyer n’est pas exonératoire de sa responsabilité.

L'OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail en date du 3 août 2022, le règlement intérieur signé par la locataire, le jugement correctionnel en date du 25 avril 2025, le procès-verbal de synthèse, le procès-verbal de perquisition du logement, le procès-verbal d’auditions de Madame [Z] [O] et un article de journal.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que Madame [Z] [O] est responsable de l'attitude et des faits et gestes des personnes qu'elle héberge ou reçoit à son domicile, et donc du comportement de son fils, que ce dernier soit mineur ou majeur.

La teneur des faits reprochés à Monsieur [A] [M] justifie l'absence de mise en demeure préalable à l'assignation. En effet, ces faits et les troubles qu'ils génèrent ne sont que très rarement dénoncés au bailleur par les autres locataires, ces derniers vivant dans un climat d'insécurité et craignant des représailles. L'OPH SILENE, qui n'a eu connaissance des faits que suite à la procédure pénale et qui a donc régulièrement délivré son assignation une fois Monsieur [A] [M] interpellé, ne pouvait réaliser une mise en demeure utile au préalable.

S'agissant des agissements de Monsieur [A] [M], les éléments de procédure et la condamnation présente au dossier attestent du fait que ce dernier a participé activement pendant plus de dix-huit mois à un trafic de stupéfiants d’ampleur, et ce à partir du logement, objet de la présente procédure, logement dans lequel il a été retrouvé des produits stupéfiants mais également des armes et une somme conséquente d’argent liquide. Ce trafic a nécessairement eu pour effet de créer au préjudice des autres occupants des lieux un climat d’insécurité et d’inconfort, seule l'interpellation puis l'incarcération de Monsieur [A] [M] ayant permis de mettre fin aux agissements de ce dernier.

Les explications données à l'audience par Madame [Z] [O] ne peuvent suffire à l'exonérer de sa responsabilité et ne permettent pas de retenir le fait qu'elle n'aurait pas été au courant, au moins pour partie, des agissements de son fils, notamment au regard du la durée du trafic, soit plus de dix-huit mois, des éléments trouvés dans le logement lors de la perquisition mais également de son mode de vie, incompatible avec sa situation personnelle, professionnelle et financière.

Dès lors, il résulte de l'ensemble de ces éléments que Madame [Z] [O] et son fils sont responsables de faits qui ont causé un trouble grave aux conditions d'hébergement des autres locataires de l'ensemble immobilier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s'agissant notamment de faits délictueux.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Certes, Monsieur [A] [M] a quitté les lieux du fait de son incarcération et a une interdiction de paraître dans le département dans le cadre de son sursis probatoire, néanmoins cette interdiction est limitée dans le temps. Seule l'attitude et les choix de Madame [Z] [O], qui soit n'a rien vu soit a fermé les yeux, ont permis à son fils de mettre en place et de poursuivre pendant plus de dix-huit mois son trafic de stupéfiants. Dès lors, seul le départ de Madame [Z] [O] permettra, en évitant le retour de Monsieur [A] [M] dans les lieux, de garantir un non renouvellement de telles difficultés et la tranquillité de l'immeuble et des autres locataires.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion du preneur des lieux qu'elle louait, ainsi qu'il sera dit au dispositif.

S’il est regrettable que cette décision impacte la situation personnelle de Madame [Z] [O], c’était à elle en premier lieu qu’il appartenait de garantir ses conditions d’hébergement en se conformant à ses obligations de locataire bénéficiaire d’un logement social et en imposant à son fils de s’y conformer également.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L'OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [Z] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l'ancien locataire, ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS