TJ 44184, 1 avr. 2026, RG 26/00099

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00099 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FY6H

Minute : 26/235

JUGEMENT
DU 01 Avril 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[W] [U], [C] [N] EPOUSE [U]

Copies certifiées conformes
Me Lionel GOURVENNEC
Monsieur [W] [U]
Me Audrey BABIN
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES
sise [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [W] [U]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [C] [N] EPOUSE [U]
demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Audrey BABIN, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 04 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00099

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 août 2022, la SA HLM CISN RESIDENCE [Etablissement 1] a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [C] [N] un local à usage d'habitation et ses annexes situés [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 676,47€, provision sur charges incluse.

Monsieur [W] [U] et Madame [C] [N] se sont mariés le 1er juillet 2023.

Madame [C] [U] née [N] a donné congé du logement selon courrier recommandé délivré le 10 juin 2025, précisant avoir quitté les lieux le 1er mars 2025 et faisant connaître sa nouvelle adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 3.794,79€ et d’avoir à justifier d’une assurance locative en visant la clause résolutoire.

La situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 25 septembre 2025 par le bailleur.

Par actes des 17 et 18 décembre 2025, la SA HLM CISN RESIDENCE [Etablissement 1] a fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [C] [U] née [N] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 17 novembre 2025 et subsidiairement la prononcer ;
2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 5.585,63€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 16 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 3.794,79€ à compter du 16 septembre 2025, date du commandement de payer ;
* une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 17 novembre 2025 ;
* la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier concernant uniquement la situation de Monsieur [W] [U] a été transmis au greffe du tribunal le 30 janvier 2026. Les éléments d’information communiqués ont pu être contradictoirement évoqués lors de l’audience.

A l'audience du 4 février 2026 où l'affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCE LOCATIVES, régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 7.301,09€, arrêtée à la date du 31 janvier 2026. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délai de paiement, Monsieur [W] [U] n’ayant pas repris le règlement du loyer courant et faisant désormais l’objet d’un surloyer. Elle a également précisé que Madame restait solidaire des loyers et charges jusqu’à la transcription du jugement de divorce.

Monsieur [W] [U], comparant en personne, n'a pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a indiqué être paludier et avoir des revenus variables. Il a précisé avoir transmis son avis d’imposition et confirmé que Madame avait quitté les lieux en mars 2025, la considérant comme responsable de la dette locative.

Madame [C] [U] née [N], représentée par son conseil, a actualisé sa situation sociale et financière. Elle a justifié de l’engagement d’une procédure de divorce. Elle ne s’est pas opposée à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2025 mais a sollicité le rejet des demandes de la SA [Adresse 7] s’agissant des indemnités d’occupation, des frais et des dépens.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de la SA HLM CISN RESIDENCE LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 22 décembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCE LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 25 septembre 2025 et les assignations délivrées les 17 et 18 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation. 1 958,01

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments versés au dossier que la dette locative ne cesse d’augmenter, les revenus de Monsieur [W] [U] étant équivalent au montant du loyer. Si ce dernier procède à des versements, il n’est pas en capacité de régler le loyer courant ni de solder la dette locative. Aussi, le maintien dans les lieux n'aurait pour conséquence que d'aggraver la dette sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n'est donc pas possible d'accorder de délais de paiement en l'absence de toute reprise de règlement et ce d’autant que le logement n’est pas assuré.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 17 novembre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [U], seul occupant du logement, jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 678,31€ (616,76€ pour le logement et 61,55€ pour le garage), augmentée des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Il sera par ailleurs rappelé que l'application d'un supplément de loyer de solidarité supposant l'existence d'un contrat de bail conformément aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut être retenu dans le calcul du montant de l'indemnité d'occupation.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et la dette n'étant pas contestée, Monsieur [W] [U] sera condamné à payer à la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 7.010,09€ selon décompte arrêté le 31 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Madame [C] [U] née [N] reste solidairement tenue du loyer et des charges jusqu'au 17 novembre 2025, soit la somme de 5.282,41€.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler qu'en application de la règle d'imputation des paiements, l'ensemble des versements réalisés postérieurement au 17 novembre 2025 doit être imputé sur les loyers impayés les plus anciens.

Or, la somme de 900€ ayant été versée depuis cette date, Madame [C] [U] née [N] sera solidairement tenue au paiement de la somme de 4.382,41€.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [U] au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS