TJ 63113, 9 juin 2026, RG 25/00718

LC / CS

Jugement N°
du 09 JUIN 2026

Chambre 6

N° RG 25/00718 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFWT
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA MENANDIERE

c/

S.C.I. JMJ

GROSSES le
, la SCP SAGON - VIGNOLLE - VIGIER - PRADES - ROCHE
- la SCP MEUNIER ET DAMON

Copies électroniques :
, la SCP SAGON - VIGNOLLE - VIGIER - PRADES - ROCHE
- la SCP [R] ET [Y]

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Laure CAMUS, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LA MENANDIERE, sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par la SCP SAGON - VIGNOLLE - VIGIER - PRADES - ROCHE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. JMJ, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par la SCP MEUNIER ET DAMON, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 12 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE
La société civile JMJ est propriétaire des lots n° 10, 24 et 109 au sein de la copropriété « [Adresse 4] » située [Adresse 5] à [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la société JMJ aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.
Par acte en date du 13 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, a assigné la SCI JMJ selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- constater que la société civile JMJ n’a pas satisfait en totalité à la mise en demeure adressée par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] », représentée par son syndic, en date du 12 juin 2025, dans le délai de 30 jours fixé par la Loi,
- en conséquence, condamner la société civile JMJ au paiement de la somme de 6 264,49 € à titre d’arriéré de charges impayées,
- condamner la société civile JMJ à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires représenté par son Syndic la CEGADIM, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure Civile, outre intérêts à compter de la mise en demeure, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 puis elle a fait l’objet de renvois successifs à la demande des parties jusqu’à l’audience du 12 mai 2026, à laquelle les débats se sont tenus.
Par des conclusions en défense, la SCI JMJ a sollicité de voir :
- juger qu’il existe des contestations sérieuses quant à la nature et à la répartition des charges de copropriété litigieuses,
- en conséquence,
- débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner le Syndicat des copropriétaires à annuler les appels de fonds liés aux frais de réparation de la trame chauffante pour un montant de 4.037,72€, aux frais de procédures, constitution de frais d’avocat et frais d’assignation pour une somme totale de 383,70€,
- accorder à la société JMJ, en cas de condamnation au paiement d’une somme quelconque, un délai de vingt-quatre mois pour s’en acquitter, sans intérêts de retard ni pénalités durant ce délai,
- à titre reconventionnel,
- ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, avec pour mission de :
- se rendre sur place et visiter l’appartement de la société JMJ situé [Adresse 5] à [Localité 4],
- rechercher la localisation de l’appartement de Madame [M] par rapport à l’appartement de la société JMJ,
- se faire remettre par le Syndicat des Copropriétaires et, le cas échéant, par le syndic en exercice, tous documents, devis, factures, rapports techniques ou procès-verbaux d’intervention relatifs aux travaux de chauffage collectif réalisés dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5],
- décrire avec précision le système de chauffage collectif de l’immeuble et, en particulier, le mode d’alimentation et de fonctionnement des trames chauffantes intégrées dans les planchers de l’appartement de la société JMJ,
- examiner l’état du chauffage et de la trame chauffante du lot appartenant à la société JMJ, et constater si elle a fait l’objet ou non des travaux entrepris par la copropriété,
- dire si les charges appelées sont justifiées au regard des travaux réellement exécutés,
- déterminer les causes du dysfonctionnement du système de chauffage de son lot, les responsabilités encourues et les éventuelles conséquences locatives,
- constater les désordres existants en déterminer les causes et l’imputabilité,
- évaluer et chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remettre en état le plafond de la salle de bain et restaurer le bon fonctionnement du chauffage,
- apprécier les conséquences locatives et patrimoniales du défaut de chauffage et chiffrer les préjudices ;
- Dire que la société JMJ consignera les frais d’expertise judiciaire,
- condamner le Syndicat des Copropriétaires à verser à la Société Civile J.M.J. la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le Syndicat aux entiers dépens.

Au dernier état de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :
- à titre principal,
- constater que les charges litigieuses résultent de décisions régulièrement adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, notifiées à la société civile immobilière JMJ et non contestées dans les délais légaux,
- constater que la mise en demeure adressée à la société civile immobilière JMJ en date du 12 juin 2025 est demeurée infructueuse dans le délai de trente jours,
- juger que la déchéance du terme est acquise,
- en conséquence,
- condamner la société civile immobilière JMJ à payer au Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 6 264,49 € au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025,
- à titre subsidiaire,
- condamner la société civile immobilière JMJ à payer au Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 1 994,70 €, au titre des charges de copropriété demeurées impayées, outre intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 juin 2025, déduction faite des sommes imputées au titre des travaux de réfection de la trame de chauffage,
- ordonner la disjonction du chef de demande relatif aux travaux de réfection de la trame de chauffage,
- renvoyer les parties à mieux se pourvoir s’agissant de ce poste devant le Tribunal judiciaire statuant selon la procédure applicable,
- en tout état de cause,
- débouter la société civile immobilière JMJ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande de délais de paiement formée sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
- déclarer irrecevable la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire formée par la société JMJ ;
- condamner la société civile immobilière JMJ à verser au Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société civile immobilière JMJ aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1/ Sur la demande principale en paiement
Pour s’opposer aux demandes formées à son encontre, la SCI JMJ soutient notamment que :
- la somme de 4 037,72 euros qui figure sur le relevé de compte est relative à la réparation de la trame chauffante et n’est pas une « provision » issue du budget prévisionnel voté lors de l’Assemblée Générale du 5 juin 2025 et qu’aucune décision d’assemblée générale n’a jamais voté ni validé cette imputation individuelle,
- l’exigibilité des sommes réclamées est sérieusement contestée, ce qui fait obstacle à toute condamnation en référé,
- le Syndicat des copropriétaires a imputé au compte de la SCI des frais de procédure et honoraires d’avocat, pour un total de 383,70 euros, sans qu’aucune décision judiciaire définitive ne l’y ait autorisé.
En réponse, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir au soutien de ses prétentions que :
- la SCI JMJ procède d’une confusion entre le régime du référé de droit commun et la procédure selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- la SCI JMJ ne peut utilement contester l’imputation de la somme de 4 037,72 euros, laquelle correspond aux travaux rendus nécessaires par le désordre affectant la trame chauffante,
- les frais de procédure imputés au décompte de la SCI JMJ de l’ordre de 383,70 euros sont dus, la créance poursuivie ayant contraint le syndicat à engager des démarches spécifiques de recouvrement à son encontre.
Sur ce,
Il résulte des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure.
Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 67-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.
Il s’en déduit que lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond. Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reconnait dans ses écritures (page 10) que la somme de 4 037,72 euros réclamée ne constitue pas une charge collective relevant du budget prévisionnel mais qu’elle correspond à l’imputation sur le compte individuel de la SCI JMJ du coût des travaux rendus nécessaires par un désordre affectant une trame chauffante, dont l’origine aurait été identifiée dans le lot de la copropriétaire à la suite d’investigations techniques.
Il ressort ainsi des propres constations du demandeur que les sommes imputées au titre des travaux de réfection de la trame de chauffage excèdent le champ de la procédure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient de l’inviter à mieux se pourvoir s’agissant de ce poste devant le tribunal judiciaire statuant selon la procédure applicable.
En revanche, l’examen des pièces versées au dossier permet de constater le vote du budget prévisionnel, ainsi que la défaillance de la SCI JMJ dans le règlement des charges.
Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires justifie d’un compte débiteur de 1 573, 07 euros (= 6 264,49 – 4 307, 72 – 383,70) au titre des seules charges impayées et des seuls frais nécessaires engagés pour le recouvrement de ladite somme, soit la mise en demeure du 12 juin 2025.
Les autres sommes réclamées doivent être déduites, celles-ci n’entrant pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le demandeur ne justifiant pas de démarches exceptionnelles pour obtenir le recouvrement de sa créance.
En conséquence, il convient de condamner la SCI JMJ au paiement de la somme de 1 573, 07 euros.
2/ Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
A l’appui de sa demande de délais, la SCI JMJ expose qu’elle se trouve dans une situation financière obérée par la perte de ses revenus locatifs imputable à la carence du syndicat dans l’entretien des équipements collectifs.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande aux motifs que l’octroi de délai ferait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires les conséquences du défaut de paiement de la SCI JMJ.

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il appartient alors au débiteur d’apporter les éléments de preuve concernant sa situation financière, et notamment ses revenus et ses charges prévisibles, ainsi que tout élément permettant de pense qu’il est capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé.

En l’espèce, il convient d’observer d’une part que la SCI JMJ ne produit aucun élément objectif permettant de justifier les difficultés financières invoquées.
Par ailleurs, la pièce n°3 versée aux débats par la défenderesse est libellée « congés » correspond simplement à une lettre de mécontentement de sa locataire et non pas à un congé à proprement parler.
Dès lors, aucun élément objectif ne permet de constater la perte locative alléguée. Par conséquent, il convient de rejeter la demande.
3/ Sur la demande reconventionnelle d’expertise
A l’appui de sa demande d’expertise, la SCI JMJ fait valoir que les travaux de réparation du chauffage de son appartement n’ont pas été réalisés, pas plus que la remise en état du plafond de la salle de bain suite aux mesures d’investigations réalisés.
Pour s’opposer à cette demande, le syndicat des copropriétaires rappelle que le président du tribunal judiciaire saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne dispose que des pouvoirs que ce texte lui confère expressément.

Selon les motifs précédemment évoqués, il est constant que le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond.
En l’espèce, il a été jugé que la somme de 4 037,72 euros réclamée au titre des travaux de la trame chauffante excède le champ de la procédure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle doit faire l’objet d’une procédure ordinaire et autonome devant le tribunal judiciaire.
De la même manière, la demande reconventionnelle d’expertise n’entre pas dans le champ d’application de la présente procédure accélérée au fond.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande.
4/ Sur les frais
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La SCI JMJ sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, INVITE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CEGADIM à mieux se pourvoir s’agissant de sa demande au titre des travaux de réfection de la trame de chauffage ; CONDAMNE la SCI JMJ à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, la somme de MILLE CINQ CENT SOIXANTE-TREIZE EUROS ET SEPT CENTIMES (1 573, 07 €) au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 29 juillet 2025 ; REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE la SCI JMJ à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL CEGADIM, la somme de TROIS CENTS EUROS (300 €), en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI JMJ aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. La Greffière, La Présidente,