TJ 55545, 9 juin 2026, RG 23/00745

JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 23/00745 - N° Portalis DBZG-W-B7H-BM2E
AFFAIRE : [Y] [H], [J] [H] C/ [U] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

DEMANDEURS :

M. [Y] [H]
né le 10 Octobre 1948 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nadège DUBAUX, avocat au barreau de la MEUSE, substituée par Me Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

Mme [J] [H], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nadège DUBAUX, avocat au barreau de la MEUSE, substituée par Me Loïc SCHINDLER, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE :

Mme [U] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Stanislas LOUVEL, avocat au barreau de METZ,

Débats tenus à l’audience du : 2 Mars 2026
Date de délibéré annoncée : 5 Mai 2026
Délibéré prorogé au : 9 Juin 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 9 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 novembre 2020, M. [Y] [H] et Mme [J] [H], représentés par leur mandataire le CPR IMMOBILIER, ont donné à bail à Mme [U] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 635€ et des charges de 75 €.

Se prévalant du non paiement de charges locatives, par exploit de commissaire de justice du 18 décembre 2023, M. [Y] [H] et Mme [J] [H] ont fait assigner Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire VERDUN aux fins de voir :

- condamner Mme [U] [O] à leur verser 3.951,43€ au titre des charges locatives des années 2021 et 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023,
- condamner Mme [U] [O] à leur payer 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,
- condamner Mme [U] [O] à leur payer 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 février 2024 et a été renvoyée jusqu’à l’audience du 2 mars 2026.

À cette audience, M. [Y] [H] et Mme [J] [H], représentés par leur Conseil, ont sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions selon lesquelles ils ont demandé de:

- déclarer l’exception d’incompétence formulée par Mme [U] [O] irrecevable,
- constater que Mme [U] [O] ne maintient pas sa demande de sursis à statuer,
- dire et juger que leurs demandes ne sont pas prescrites,

En tout état de cause,
- déclarer la présente juridiction compétente pour connaitre de leurs demandes,
- condamner Mme [U] [O] à leur verser 6.157 € au titre des charges locatives,
- condamner Mme [U] [O] à leur payer 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner Mme [U] [O] à leur payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

Mme [U] [O], représentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions selon lesquelles elle a demandé de :

- juger les demandes de M. [Y] [H] et Mme [J] [H] prescrites,
- constater que les factures ENGIE ont été adressées à Me [E],
- constater que le bail ne comporte pas de mention quant aux frais de chauffage,
- juger que la demande est dénuée de fondement contractuel,
- dire et juger que les factures produites démontrent que les parties ne sont pas contractuellement liées dans le cadre de l’exécution du contrat de bail,
- déclarer le juge des contentieux de la protection incompétent,
- juger que le juge du droit commun et compétent,
- inviter M. [Y] [H] et Mme [J] [H] à mieux se pourvoir,
- condamner. [Y] [H] et Mme [J] [H] à lui payer 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026, prorogé au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il convient de rappeler en outre que l’article 446-2 du code de procédure civile prévoit que « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Sur la réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile prévoit que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

Par courrier reçu au greffe le 7 avril 2026, Mme [U] [O] a sollicité la réouverture des débats. Elle a soutenu que les parties doivent pouvoir conclure suite un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz du 27 mars 2026 dans un litige opposant les parties et le CPR IMMOBILIER.

Il ressort des éléments du dossier que Mme [U] [O] a été mise en mesure à plusieurs reprises de s’expliquer contradictoirement sur les demandes formées à son encontre et de produire toute pièce au contradictoire de M. [Y] [H] et Mme [J] [H].

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de réouverture des débats.

Sur l’exception d’incompétence

L’article 75 du code de procédure civile dispose que s’il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître, dans tous les cas, devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent, aux fins d’habitation, des immeubles bâtis sans droit ni titre et, selon l’article R.213-9-7 du même code, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu de situation du bien.

Mme [U] [O] soulève l’incompétence matérielle du Juge des contentieux de la protection. Elle fait valoir que les sommes réclamées ne sont pas en relation avec l’exécution de ses obligations telles que prévues dans le contrat de bail.

M. [Y] [H] et Mme [J] [H] concluent à l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence, faute pour M. [Y] [H] et Mme [J] [H] d’avoir précisé devant quelle juridiction territorialement compétente le dossier devait être renvoyé. Elle estime également que l’exception est infondée, l’action étant fondée sur un contrat de bail et étant relative au paiement de charges de consommation de gaz de Mme [U] [O].

En l’espèce, l'exigence de désignation de la juridiction estimée compétente est satisfaite dès lors que Mme [U] [O] a repris dans ses écritures des précisions suffisamment claires pour que la désignation de la juridiction qu’elle estime matériellement compétente soit certaine. L’exception d’incompétence matérielle est dès lors recevable.

S’agissant du bien fondé de cette exception, la présente instance a pour objet le paiement de charges locatives relatives à l’occupation d’un logement. Le litige relève dès lors de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, et non du tribunal judiciaire.

Il convient, en conséquence, de rejeter l’exception d’incompétence matérielle soulevée par Mme [U] [O].

Sur la prescription

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Mme [U] [O] soutient que les demandes de M. [Y] [H] et Mme [J] [H] sont prescrites en se prévalant du fait que l’assignation qui a été signifiée est un faux.

Or, ce faisant, elle n’allègue n’aucun moyen opérant de nature à opposer la prescription de l’action de M. [Y] [H] et Mme [J] [H].

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée
2° des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…)
3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle (…).

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, ainsi que la clé de répartition des charges entre les logements d’un immeuble collectif lorsque celui-ci appartient au même bailleur. »

Il est constant que pour l'application de ces dispositions, il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur, et qu'à ce titre les justifications qu'il doit apporter doivent porter non seulement sur la nature et la catégorie des charges, mais encore sur leur mode de répartition entre plusieurs logements ou plusieurs locataires.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, si bien qu’il appartient au bailleur de justifier de la réalité et du montant des charges dont il demande récupération au locataire.

M. [Y] [H] et Mme [J] [H] sollicitent la somme de la somme de 6.157 € au titre des charges locatives, s’estimant ainsi redevable de la somme de 5.522 € selon un décompte locatif du 31 juillet 2024 pour la période du 1er janvier 2024 au 31 juillet 2024 établi par le CPR IMMO, outre du montant du dépôt de garantie. Sur le fondement des articles 1728 du code civil et des articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que Mme [U] [O] n’a jamais réglé les factures de consommation de gaz relatives à son logement. Ils indiquent que les charges au titre de cette consommation sont réparties entre les occupants de l’immeuble des lieux loués par le titulaire du contrat souscrit par l’administrateur de l’immeuble, le coût du chauffage étant individualisé et Mme [U] [O] ne pouvant arguer de son ignorance quant à ce fait. Ils précisent avoir été informés qu’en 2022 de l’existence d’un contrat de groupe souscrit par l’administrateur de l’immeuble pour le chauffage de l’appartement de la défenderesse. Ils exposent que le syndicat a sollicité vainement auprès de Mme [U] [O] le remboursement de factures de gaz qu’il a réglé. Ils indiquent s’être acquittés des charges non réglées par la locataire suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2023.

Mme [U] [O] réplique que les factures dont il est demandé le paiement concernent des rapports de copropriété et non les rapports locatifs. Elle expose que les sommes demandées ne reposent sur aucun fondement contractuel, le bail ne stipulant aucune charge de chauffage devant être mise à sa charge. Elle oppose que les factures produites par les demandeurs n’ont pas été établies à son nom. Elle précise avoir souscrit un contrat pour la fourniture de gaz, le CPR IMMOBILIER ne l’ayant pas informé de l’existence d’un contrat de groupe souscrit par l’administrateur de l’immeuble pour le chauffage de son appartement. Elle expose être à jour du paiement de ses loyers et de ses charges.

M. [Y] [H] et Mme [J] [H] se fondent à l’appui de leur demande sur un décompte du 31 juillet 2024 pour la période du 1er janvier 2024 au 31 juillet 2024 établi par le CPR IMMO mentionnant un solde débiteur de 5.522 €, tenant compte d’une reprise de solde à hauteur de 3.951,43 euros, d’une régularisation de charges de l’année 2023 à hauteur de 2.078,57 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Ils produisent à l’appui de leurs prétentions également :
- un courrier de la CPR IMMOBILIER adressé à la locataire le 24 novembre 2022, indiquant que le fournisseur d’énergie a adressé au syndicat des copropriétaires les factures concernant le logement de Mme [U] [O], dont celui-ci a assuré le réglement à hauteur de 2.875,99 euros, et auquel est joint des factures du fournisseur d’énergie,
- un procès-verbal d’assemblée générale de l’immeuble des lieux loués du 12 décembre 2023 mentionnant un compte débiteur des demandeurs à hauteur de 3.833,69 euros,
- un décompte des charges de copropriété de l’année 2022 mentionnant un montant de 4.851,43 €,
- un décompte de charges locatives du 15 décembre 2023 pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 mentionnant des provisions sur charges appelées de 4.851,43€, et une régularisation de 3.951,43 €,

Les charges de consommation de gaz pour le chauffage des lieux loués constituent des charges récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces produites que la somme sollicitée de 3.951,43 euros par les bailleurs selon le décompte produit correspond aux charges de copropriété de l’année 2022, sans distinction parmis ces charges, de celles qui relevaient des charges dites locatives.

Alors même que Mme [U] [O] allègue avoir procédé au paiement des charges dont elle est redevable, M. [Y] [H] et Mme [J] [H] ne produisent aucun décompte justifiant du montant des charges réellement récupérables après régularisation, le seul décompte du 31 juillet 2024 portant sur la période du 1er janvier 2024 au 31 juillet 2024 et ne faisant état d’aucun impayé des provisions sur charges exigibles.

S’agissant de la régularisation des charges de l’année 2023, M. [Y] [H] et Mme [J] [H] communiquent seulement un décompte du 31 juillet 2024, insuffisant pour justifier la régularisation annuelle des charges récupérables imposées par la loi.

Or, à défaut de régularisation et de toute justification, les bailleurs ne sauraient réclamer à la locataire de quelconques sommes à ce titre pour les années 2022 et 2023.

Il n’est produit par ailleurs aucun élément justifiant de l’exigibilité de la somme de 127 € mentionnée dans le décompte du 31 juillet 2024 au titre de frais de « décompte de sortie » ni de la somme correspondant au montant du dépôt de garantie.

Il en résulte, qu’au vu des pièces produites, M. [Y] [H] et Mme [J] [H] ne rapportent pas la preuve de la créance dont ils demandent le paiement.

Par conséquent, M. [Y] [H] et Mme [J] [H] seront déboutés de leur demande en paiement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [Y] [H] et Mme [J] [H] ayant été déboutés de leur demande en paiement, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [H] et Mme [J] [H], succombants, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît inéquitable de laisser à Mme [U] [O] la charge de ses frais irrépétibles. M. [Y] [H] et Mme [J] [H] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS