TJ 73011, 9 juin 2026, RG 25/00410

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09/06/2026

N° RG 25/00410 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C4K7

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] C
représenté par son syndic la sté C&M IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Anne-lise BARBIER, de la SELARL Anne-Lise BARBIER, avocate au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEURS :

S.A.S.U. KWIAT, exerçant sous l’enseigne BRASSERIE [Etablissement 1]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY

S.C.I. PENELOPE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me CHAUVIN, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffier

Débats : en audience publique le : 12 Mai 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 09 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (Sci) Pénélope est propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 1] C” sis à [Localité 2] d’un lot n°74 constitué d’un local commercial, lequel est donné à bail à la société par actions simplifiée (Sas) Kwiat qui exploite la brasserie [Etablissement 1].

L’immeuble est compris dans un ensemble de deux immeubles dénommés A et C, gérés par l’associasion syndicale libre “[Adresse 1] A et C”.

En juillet 2015 la Sas Kwiat a fait installer un auvent sur la terrasse extérieure du restaurant qu’elle exploite.

Par courrier recommandé en date du 22 août 2026 le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la Sci Pénélope et la Sas Kwiat de supprimer le auvent et de remettre en état les lieux.

Par acte en date du 17 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] C, situé [Adresse 4] à [Localité 2], représentée par son syndic la société C&M Immobilier (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Sas Kwiat et la Sci Pénélope devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de les voir condamner in solidum à procéder à la dépose du auvent sous astreinte.

Selon dernières conclusions notifiées le 30 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande à voir :
- condamner in solidum la société Kwiat et la société Pénélope à procéder à la dépose du auvent et à la remise en état des lieux de l’immeuble [Adresse 1] C à [Localité 2], et de toute surface impactée par la construction, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’écoulement d’un délai d’un mois suivant le prononcé de la décision,
- débouter la société Kwiat de toutes ses demandes,
- condamner in solidum la société Kwiat et la société Pénélope à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] C la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au visa de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile le syndicat des copropriétaires invoque l’existence un trouble manifestement illicite résultant de ce que la société Kwiat a fait construire, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ni de son bailleur, un auvent, en façade de l’immeuble, qui modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, en violation du réglement de copropriété et des règles d’urbanisme.
Il argue de sa qualité et de son intérêt agir et invoque d’une part l’atteinte portée aux parties communes de la copropriété, en précisant que le auvent repose à la fois sur les parties communes de la copropriété et sur le domaine public de la commune, d’autre part l’existence d’un trouble anormal de voisinage et enfin sa qualité de membre de l’association syndicale libre dont est membre la copropriété, et qui lui donne qualité à agir pour faire respecter les intérêts des membres de l’association et le cahier des charges des colotis.
Il ajoute que l’assemblée générale de l’assemblée générale de l’Asl a rejeté la demande d’autorisation présentée par la société Kwiat contrairement à ce que soutient celle-ci.
Enfin il s’oppose à l’octroi de délais.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026, la Sci Pénélope demande au juge des référés de :
- juger n’y avoir lieu à condamnation solidaire entre la Sci Pénélope et la Sas Kwiat,
- ordonner la remise en état à l’encontre de la seule société responsable, la Sas Kwiat,
- juger que la Sas Kwiat doit relever et garantir la Sci Pénélope de toutes condamnations financières à son encontre.

La Sci Pénélope indique ne pas avoir été informée de l’édification de ce auvent ni avoir autorisé sa pose. Elle fait valoir que ces travaux contreviennent à l’article 6 du réglement de la copropriété. Elle rappelle être seule habilitée, en qualité de copropriétaire, à inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et elle s’étonne de la résolution inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 2 janvier 2026 sur demande du locataire. Enfin elle invoque l’existence d’une contestation sérieuse entre bailleur et locataire, tout en demandant à être relevée et garantie de toutes condamnations par la société Kwiat.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026 la Sas Kwiat exerçant sous l’enseigne Brasserie [Etablissement 1] demande au juge des référés de :
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, irrecevables et injustifiées,
subsidiairement,
- accorder un délai de 12 mois à compter de la constitution de l’Asl, pour permettre la société Kwiat de régulariser la mise en oeuvre d’un auvent sur la terrasse de son restaurant, conformément aux prescriptions des services de l’urbanisme de la mairie de [Localité 2],
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dispenser la société Kwiat du paiement de toute charge locative afférente à la présente procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

La société Kwiat explique avoir fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la ratification des travaux contestés.
Elle développe des moyens tirés de l’irrecevabilité de l’action faute de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, considérant que seule l’Asl était recevable à agir mais qu’elle était privée d’existence juridique au regard des résolutions mentionnées au procès-verbal d’assemblée générale du 2 janvier 2026
Sur le fond elle conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite en s’appuyant sur ce procès-verbal d’assemblée générale de l’Asl du 2 janvier 2026 et soutient qu’au vu des partages de voix et de la répartition des tantièmes entre bâtiment A et bâtiment C, la mise en oeuvre du auvent sera ratifiée à la prochaine assemblée générale.
Subsidiairement, elle sollicite le bénéfice de délais pour lui permettre de présenter à la commune une demande d’autorisation portant sur un équipement conforme à ses préconisations.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2026. A cette date, les parties ont fait reprendre leurs écritures respectives. Elles ont été avisées de la mise en délibéré de l’affaire au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire il convient de relever que la société Kwiat, qui évoque dans ses conclusions un défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires, ne soulève pas de fin de non-recevoir dans le dispositif de ses écritures qui seul lie le juge. En effet, quoiqu’elles les qualifient de “irrecevables et injustifiées” la société Kwiat conclut expressément au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires sans demander à les voir déclarer irrecevables.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que le syndicat des copropriétaires justifie de son intérêt à agir puisqu’il est établi que ce auvent a été installé par la société Kwiat, qui occupe un bien immobilier compris dans la copropriété [Adresse 1] C, peu important que cette copropriété fasse partie d’un ensemble d’immeubles gérés par une association syndicale libre, étant rappelé qu’un copropriétaire peut, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel, agir seul en cessation du trouble manifestement illicite résultant d’une violation du règlement de copropriété ou d'une atteinte aux parties communes (3ème Civ., 14 janvier 2016, n°14-25.538).

1 - Sur la demande d’enlèvement et de remise en état des lieux sous astreinte dirigée contre la société Kwiat

Premièrement l’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L'application de l'article 835 du code de procédure civile n’est donc pas subordonnée à la preuve de l'urgence de la mesure sollicitée, ni à l'absence de contestation sérieuse.

Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et pour ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser. Il doit apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué ou le caractère imminent du dommage.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d'une réglementation étant à cet égard insuffisante. La violation de la règle de droit, au sens large du terme, doit être criante et justifier qu'il soit mis fin à l'acte perturbateur par le juge des référés, juge de l’immédiat, de l’évident.

Deuxièmement la violation de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les autorisations données à un copropriétaire pour effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci sont adoptées en assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Troisièmement, en cas de violation du règlement de copropriété, conformément à l'application de l'article 1222 du code civil, le syndicat des copropriétaires, créancier d'une obligation contractuelle, a le droit de demander au copropriétaire du lot litigieux de procéder à la remise en état des lieux, peu important que la construction litigieuse ait été commise par un tiers, notamment par le preneur à bail.

Parallèlement et concomitamment, le syndicat des copropriétaires a également la possibilité d'agir directement, sur le terrain délictuel, à l'égard du preneur à bail fautif qui ne respecterait pas le règlement de copropriété et les droits des copropriétaires.

Il s’évince de ce qui précède que constitue un trouble manifestement illicite, pour un syndicat des copropriétaires, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble réalisés par un copropriétaire ou son locataire sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il n’est pas discuté que la société Kwiat, qui exploite un restaurant dans le local donné à bail par la Sci Pénélope copropriétaire, a fait installer un auvent en bois avec toiture métallique en protection de la terrasse extérieure du restaurant exploité dans le local commercial.

Il acquis aux débats, tel que cela résulte des photographies versées aux débats, que ce auvent est apposé en façade de l’immeuble [Adresse 1] C, qu’il atteint le pied du balcon de l’appartement du 1er étage et qu’il repose sur les parties communes de l’immeuble [Adresse 1] C ainsi que sur le domaine public de la commune.

Enfin, il n'est pas plus discuté que ce auvent a été mis en place sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

En effet par courrier en date du 3 août 2025 la société Kwiat a répondu à la mise en demeure du syndicat des copropriétaires en indiquant “en aucun cas nous souhaitions outrepasser les règles de copropriété. Puisque depuis maintenant 8 ans que nous exploitons ce local commercial, nous avions aménagé notre espace de travail dont nous avons la jouissance de différentes façons (avec des fleurs, des barrières fixes ou des séparateurs en pot de fleurs...) sans penser à encombrer les décisions de l’assemblée générale. C’est pourquoi par cette présente nous manifestons notre volonté de soumettre la pose de cet auvent à décision de la prochaine assemblée générale de copropriété”.

Aussi, il est démontré que la société Kwiat est bien l'auteur de l'installation litigieuse et que cette installation n'a donné lieu à aucune autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, alors qu'il incombait non seulement à la Sci Pénélope, en sa qualité de copropriétaire mais aussi à la société Kwiat, en sa qualité de locataire également tenue au respect du règlement de copropriété, comme d'ailleurs son bail le rappelle expressément par la clause intitulée “jouissance des lieux” (page 9 du bail commercial produit par la Sci Pénélope), de solliciter et d'obtenir de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'installer un tel équipement.

Il résulte en effet du règlement de copropriété que les murs extérieurs et façades des bâtiments sont des parties communes générales.

L’article 6 du réglement de copropriété et de l’état descriptif de division prévoit ainsi que les murs extérieurs du bâtiment constituent des parties communes de l’immeuble. L’article 10 précise que les fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne peuvent être modifiées qu’avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Et l’article 11 concernant l’usage des parties communes dispose “la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic”.

L'installation litigieuse affectant les murs extérieurs et façades, partie commune, de même que l'aspect extérieur de l'immeuble, elle aurait dû être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

C’est par des moyens inopérants que la société Kwiat invoque le procès-verbal de l’assemblée générale de l’association syndicale libre “[Adresse 1] A et C” en date du 2 janvier 2025 alors qu’aucune autorisation n’a été sollicitée ni délivrée avant l’installation de l’ouvrage, qu’au demeurant la demande d’autorisation d’installation d’un auvent a été rejetée à la majorité absolue, peu important la répartition des votes, et que la même demande a été rejetée par l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 1] C” qui s’est tenue à la même date.

Le syndicat des copropriétaires demandeur est donc parfaitement fondé à demander à voir cesser en référé le trouble manifestement illicite qu'il subit du fait de l'installation litigieuse non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, ce trouble étant d'autant plus caractérisé et flagrant que, d'une part, l'installation n'a pas été autorisée par la Sci Pénélope propriétaire bailleur, et que d’autre part la société Kwiat produit un arrêté communal d’opposition à la déclaration préalable sollicitée seulement le 9 décembre 2025 pour la pose d’un auvent sur une terrasse existante.

La cessation de ce trouble commande de déposer l'installation et d’assurer la remise en état des lieux à bref délai, la circonstance que la société Kwiat envisage de solliciter la régularisation de sa demande auprès de l’assemblée générale de l’association syndicale libre “[Adresse 1] A et C” et auprès des services de l’urbanisme de la commune de [Localité 2] n'étant pas de nature à rendre disproportionnée la mesure d'enlèvement qui s'impose, dès lors que la régularisation des travaux n'est qu'hypothétique et que cette dépose ne constitue pas un obstacle à la poursuite de l'exploitation du restaurant de la société Kwiat que celle-ci a exploitée sans auvent jusqu'en juillet 2025.

Enfin, la société Kwiat qui sollicite le bénéfice de délais pour s’exécuter dans l’attente de présenter à la commune une demande d’autorisation compatible avec ses préconisations, n’allègue ni a foritiori ne justifie des démarches engagées à ce titre.

En tout état de cause, la régularisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires reste hypothétique de sorte que la demande de délais présentée par la société Kwiat est rejetée.

En conséquence il convient de condamner la société Kwiat à déposer le auvent et à remettre en état les lieux de l’immeuble “[Adresse 1] C” à [Localité 2], et ce dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard courant pendant une durée maximale de six mois afin de renforcer l'injonction décernée et d’en assurer l'exécution.

2 - Sur les débiteurs de l’obligation

La Sci Pénélope, en qualité de copropriétaire, est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, et doit prendre toutes mesures afin de faire respecter par celui-ci le règlement de copropriété et afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par ce dernier par la réalisation de travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi le réglement de copropriété prévoit que chaque copropriétaire est responsable à l’égard du syndicat des coporpriétaires des troubles de jouissances et infractions aux dispositions du réglement de copropriété du fait notamment de ses locataires ou occupants, et que chaque copropriétaire a l’obligation de leur imposer le respect de ces prescriptions sans pour être dégagé de sa propre responsabilité.

En l’espèce il est acquis aux débats que la Sci Pénélope n’a pas été saisie d’une demande de son locataire pour installer le auvent litigieux.

Dûment avertie du caractère illicite de ces travaux par le syndic dès le 22 août 2025, la Sci Pénélope justifie avoir mis en demeure la société Kwiat, par courrier recommandé du 1er septembre 2025, de procéder au démantelement du auvent et à la remise en état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de la mise en demeure du syndic, en ajoutant qu’à défaut elle se réservait le droit de viser la clause résolutoire du bail.

Aussi la Sci Pénélope relève avec pertinence que c’est en l’absence de toute demande de sa part, que le syndicat des copropriétaires a pourtant retenu à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la demande d’autorisation formulée par la société Kwiat, locataire, qui ne justifie pas de la qualité de copropriétaire pour faire fixer une demande à l’ordre du jour.

Pour autant ces circonstances ne suffisent pas à caractériser une contestation sérieuse des obligations du copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires, contrairement à ce que soutient la Sci Pénélope.

Il y a donc lieu de condamner la Sci Pénélope in solidum avec la Sas Kwiat.

En revanche, ces circonstances justifient de condamner la Sas Kwiat à relever et garantir la Sci Pénélope de toutes condamnations financières à son encontre.

En effet le preneur du bail commercial est responsable envers son bailleur et doit le garantir de la condamnation au titre de la remise en état en application du contrat de bail.

3 - Sur les demandes accessoires

Les sociétés Kwiat et Pénélope, parties perdantes à l'instance au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, sont condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance.

Elles sont condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge de la Sci Pénélope l’intégralité des sommes qu’elle a été contrainte d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner la société Kwiat à lui payer une indemnité de 1 500 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Kwiat est déboutée de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est également déboutée de sa demande visant à être dispensée du paiement des charges locatives résultant des frais de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :