TJ 73011, 9 juin 2026, RG 26/00096

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 09/06/2026

N° RG 26/00096 - N° Portalis DB2O-W-B7K-C5S7

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GENEPI
représenté par son syndic la SAS CIS IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Julien CAPDEVILLE, de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : [...]
assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de [...], greffière

Débats : en audience publique le : 12 Mai 2026

Décision Rendue par défaut, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en dernier ressort le 09 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 25 février 2026 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 3]” représenté par son syndic la société Cis Immobilier (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [L] [N] devant le tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- condamner M. [L] [N] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
3.462,04 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, 330 euros au titre de frais nécessaires exposés par la copropriété,350 euros à titre de dommages-intérêts,780 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner M. [L] [N] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété et qu’il ne règle pas les charges de copropriété, qu’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception et fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est restée infructueuse. Il indique que le non paiement des charges de copropriété lui cause un préjudice.

M. [L] [N], régulièrement cité à étude et ayant fait l’objet d’une convocation en application des dispositions de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2026 et mise en délibéré au 09 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du code de procédure civile.

Eu égard au montant de la valeur en litige et le défendeur n’ayant pas été cité à personne, il est statué par décision rendue par défaut en dernier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée”.

1 - Sur la créance du syndicat des copropriétaires

1.1 - Sur la demande en paiement des charges échues au 25 septembre 2025

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi que celles relatives à la conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Ainsi ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu'elle a été votée par l'assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

En l’espèce, il ressort du relevé de copropriété et des appels de fonds que M. [L] [N] est propriétaire des lots n°50 et n°67 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 3]”.

Le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 13 janvier 2024 et 15 janvier 2025 qui approuvent les comptes des exercices allant du 01/10/2022 au 30/09/2023 et du 01/10/2023 au 30/09/2024 et qui adoptent les budgets prévisionnels de 2025 et 2026, les appels de fonds relatifs à l’exercice 2024 et appels de provisions relatifs à l’exercice 2025 et au premier trimestre de l’exerice de 2026 comprenant les charges courantes et les appels de fonds travaux loi Alur, et un décompte des sommes dues 01 janvier 2026 se chiffrant à un montant de 3 792,04 euros, dont 330 euros de frais.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure du 26 septembre 2025 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 adressée par pli recommandé à M. [L] [N] et retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Compte tenu de ces éléments, et au vu du relevé de compte établi par le syndic de copropriété, il apparait que M. [L] [N] est redevable d’un arriéré de provisions sur charges impayées d’un montant de 3 072,64 euros sur la période du 01 janvier 2024 au 01 octobre 2025.

En conséquence, M. [L] [N] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 072,64 euros au titre des provisions sur charges et appels de fonds impayés des exercices 2024 et 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

1.2 - Sur la demande en paiement des charges devenues exigibles par l’effet de la mise en demeure

Au vu de ce qui précède, le syndicat démontre que les appels de provisions sur les trimestres de l’exercice 2026 en cours tels que votés lors de l’assemblée générale en date du15 janvier 2025 sont exigibles du fait de la mise en demeure du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence M. [L] [N] est condamné à payer la somme de 389,40 euros correspondant au montant de l’appel de provisions pour la période du 01/01/2026 au 31/03/2026. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

1.3 - Sur la demande en paiement des frais nécessaires au titre del’article 10-2 de la loi du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure comptabilisés le 28/08/2025 (30 euros) ne seront pas retenus, faute de preuve d’un envoi d’un courrier par pli recommandé.

Les frais dénommés “honoraires transmission dossier avocat” (180 euros) comptabilisés le 26/09/2025 ne seront pas retenus, faute pour le syndic de démontrer les diligences exceptionnelles réalisées, de même pour les frais “honoraires mises en demeure / SCP Louchet Capdeville” (120 euros).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande au titre des frais nécessaires.

2 - Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La résistance à l'action devient abusive lorsque le défendeur fait preuve de mauvaise foi.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui a choisi d’agir selon la procédure accélérée au fond invoque une persistance des impayés qui pèse sur l’équilibre financier de la copropriété pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement sont avérés, aucun versement n’étant intervenu depuis le mois de janvier 2024, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts au titre du retard de paiement.

3 - Sur les mesures de fin de jugement

Il convient en application de l'article 696 du code de procédure civile de condamner M. [L] [N], partie perdante, au paiement des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des sommes qu’il a été contraint d’exposer en justice pour la défense de ses intérêts, de sorte qu’il convient de condamner M. [L] [N] à lui payer une indemnité de 780 euros au titre des frais exposés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :