TJ 06069, 9 juin 2026, RG 23/00524

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.C.I. DU [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal en exercice
c\ S.A. DAS, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DECISION N° 26/66
N° RG 23/00524 - N° Portalis DBWQ-W-B7G-PB4T

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 2],
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]

eprésentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSES

S.A. DAS,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Adresse 3]

ET

S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Toutes deux représentées par Me Emmanuelle CORNE, avocat postulant au barreau de GRASSE, et par Me Alain DUPUY, avocat plaidant au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées
à Me PUJOL
à Me CORNE

le

Grosse délivrée
à Me PUJOL

le
À l’audience publique du 07 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE
La SCI DU [Adresse 2] a donné à bail à Monsieur [H] [V] un appartement de type F2 situé [Adresse 5] par contrat en date du 15 juillet 2010, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 490 euros et 10 euros de provision sur charges.
Le 19 juillet 2010, la SCI DU [Adresse 2] a souscrit auprès de la DAS une garantie portant sur les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais contentieux.
La SCI DU [Adresse 2] a déclaré un sinistre de loyers impayés à son assureur le 15 novembre 2010.
La société DAS a effectué plusieurs règlements, le sinistre s’aggravant, puis a informé la SCI DU [Adresse 2], par courrier en date du 8 juin 2011, qu’elle résiliait le contrat d’assurance de façon unilatérale à effet au 14 juillet 2012.
C’est en cet état que, par exploit en date du 5 octobre 2012, la SCI DU [Adresse 2] a assigné la société DAS devant le tribunal d’instance de GRASSE à l’effet de :
- Dire et juger acquise la garantie de la société DAS concernant les loyers impayés ;
- Condamner la compagnie DAS à lui payer la somme de 5.700 € à titre de loyers impayés, à parfaire au jour de l'exécution du jugement à venir ;
- Condamner la compagnie DAS au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner la compagnie DAS au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.
L’affaire a fait l’objet d’un sursis à statuer, par décision du 6 mai 2014, en l’attente des suites données à la plainte déposée le 19 octobre 2012 par la SA DAS devant le procureur de la République de GRASSE concernant les agissements de la SCI DU [Adresse 2].
Puis, l’affaire a fait l’objet d’une décision de radiation le 13 décembre 2016.
La compagnie DAS a transféré son portefeuille de contrats à la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE en 2018.

L’affaire a été réenrôlée par conclusions reçues au greffe le 25 septembre 2018 et une nouvelle décision de sursis à statuer a été rendu le 26 février 2019, en l’attente des suites de la plainte précitée.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été radiée le 5 juillet 2022, avant de faire l’objet d’un réenrôlement après réception, par le greffe, de conclusions en ce sens le 13 décembre 2022.
Un jugement définitif de relaxe du tribunal correctionnel de GRASSE est intervenu le 2 février 2023.
A l’audience du 7 avril 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures.
La SCI DU [Adresse 2] sollicite que la juridiction :
- Juge irrecevables et/ou Rejeter toutes les demandes de la compagnie DAS et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE ;
- Juger acquise la garantie de la société DAS concernant les loyers impayés, les dégradations immobilières et le départ prématuré du locataire ;
- Condamner la compagnie DAS et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE à lui payer la somme de 14.053,55 euros arrêtée au 3 octobre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2012 et capitalisation sur la somme de 5.700 € et avec intérêts au taux légal et capitalisation sur le surplus à échéances ;
- Condamner la compagnie DAS au paiement de la somme de 380 euros au titre du coût du procès verbal de reprise du 3 octobre 2013 ;
- Condamner la compagnie DAS au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Condamner la compagnie DAS au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance.
De son côté, la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, sollicite que la juridiction :
- donne acte du changement de dénomination sociale de la S.A. DAS au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
- adjuge ADJUGER à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE l'entier bénéfice des précédentes écritures régularisées par la S.A. DAS,
À titre principal :
- constate l'absence de garantie mobilisable pour le surplus,
- déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire :
- constate l'exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties,
- déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
À titre très subsidiaire :
- déclare la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE intégralement déchargée de sa responsabilité envers la S.C.I. DU [Adresse 2],
- déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
A titre infiniment subsidiaire :
- constate l'absence de loyers impayés,
- déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
À titre reconventionnel et en tout cas :
- déboute la S.C.I. DU [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes,
- déclare indues les indemnités réglées par la S.A. DAS, désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE, à la S.C.J. DU [Adresse 2],
- déclare la S.C.I. DU [Adresse 2] responsable du préjudice subi par la S.A. DAS, désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
- condamne la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui restituer la somme indûment perçue de 5.698,12 euros, outre toute somme supplémentaire qui serait éventuellement mise à sa charge, avec intérêts au taux légal à compter de la perception indue des indemnités d'assurance,
- ordonne la compensation avec toute somme éventuellement mise à sa charge ;
- condamne la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui verser une indemnité de 2.000 euros au titre du caractère abusif de la procédure qu'elle a engagée,
- condamne la S.C.I. DU [Adresse 2] à lui verser une indemnité de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamne la S.C.I. DU [Adresse 2] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.
SUR QUOI
Sur le changement de dénomination sociale de la SA DAS
Il convient de constater que la société DAS a transféré son portefeuille de contrats à la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE en 2018, cette dernière venant ainsi aux droits de la société DAS (décision n°2018-C-55 du 25 octobre 2018 de l’ACPR).
Sur la garantie loyers impayés
La SCI DU [Adresse 2] a souscrit auprès de la SA DAS, le 19 juillet 2010, une garantie de loyers impayés. Cette garantie porte sur les loyers impayés lorsque 2 mois de loyers consécutifs ou non sont impayés et sur les dégradations locatives.
La SCI DU [Adresse 2] sollicite que la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, lui verse la somme de 14.053,55 euros au titre des loyers impayés de son locataire, Monsieur [H] [V], la reprise des lieux ayant été réalisée le 3 octobre 2013.
Elle fait valoir que la résiliation de son contrat d’assurance est illégitime puisque :
- la société DAS a reconnu sa garantie par courrier en date du 30 décembre 2010 et a effectué trois règlements en suivant, encaissés par la SCI DU [Adresse 2] le 9 février 2011 (1.000 euros), le 28 avril 2011 (2.000 euros) et 11 août 2011 (1.500 euros) ;
- la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, a engagé une procédure pour faire expulser des lieux le locataire ;
- la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, a dû faire engager elle-même la procédure de reprise en mandatant un huissier qui a rédigé un procès-verbal de reprise le 3 octobre 2013 ;
- la procédure pénale diligentée à l’initiative de la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS s’est soldée par une relaxe du tribunal correctionnel.
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS soutient, pour sa part, que le contrat a été résilié à bon droit au motif que le bail signé par les parties le 15 juillet 2010 n’était pas conforme, à l’époque, à la réglementation en vigueur, l’article 1 du contrat de garantie prévoyant que « la garantie s’applique exclusivement aux logements et leurs annexes loués nus ou meublés avec un bail conforme à la législation en vigueur (…) ». Elle fait valoir ainsi que le contrat de bail ne stipule pas la surface habitable, ne contient pas le dossier de diagnostic technique et prévoit deux clauses contraires à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en son article 10.
Il convient de constater, à cet égard, que la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, a eu en main le contrat de bail dès la signature du contrat de garantie et a versé au total la somme de 4.500 euros au titre des loyers impayés, reconnaissant de facto sa garantie. D’autre part, il sera noté que la mention de la surface habitable n’est pas prescrite à peine de nullité du contrat, dans la version applicable de la loi du 6 juillet 1989 à l’époque de la conclusion du contrat, de même que l’établissement du dossier de diagnostics techniques. S’agissant des clauses de pénalités, il convient de remarquer que celles-ci n’étaient pas interdites à l’époque de la conclusion du contrat de bail et ne le sont devenues que par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, fait par ailleurs valoir que sa garantie doit être exclue, en l’espèce, par application, des conditions générales du contrat, et plus particulièrement de l’article 5 qui prévoit l’exclusion de la garantie « en cas de constatation du non-respect des normes de décence en vigueur ou lorsque le logement a fait l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter ». Elle prétend, sur la base de témoignages recueillis au cours d’une enquête diligentée à son initiative et de l’enquête de police, que le logement donné à bail à Monsieur [V] était indécent et comportait de nombreux désordres.
A l’appui de ses allégations, elle produit le procès-verbal d’audition de Monsieur [H] [V] devant le commissariat de police de [Localité 2] le 8 novembre 2018, aux termes duquel ce dernier indique qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée du logement, qu’il a versé deux chèques à l’entrée, le premier de 9289,28 euros, le second de 500 euros, que le logement était propre, fraichement repeint, mais pas en bon état général, qu’il n’a jamais effectué de travaux dans le logement et qu’il n’a pas souvenir qu’on le lui ait demandé, qu’il n’a jamais eu de difficultés pour payer son loyer en chèques, qu’il n’a jamais reçu de quittances et qu’il a quitté le logement à la fin du mois d’octobre 2010 en donnant congé après avoir obtenu un logement social. Il précise qu’il a adressé par lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur les clés du logement après son départ des lieux.
Si Monsieur [V] a bien produit, au soutien de son audition, copie des deux chèques mentionnés, du congé et de son accusé de réception ainsi que du contrat de bail signé le 13 octobre 2010 avec la société LOGIS FAMILIAL VAROIS, en revanche, il ne prouve nullement qu’il a payé le loyer du mois d’octobre 2010 ni qu’il a rendu les clés du logement à son bailleur, étant rappelé que le locataire reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu’à son départ des lieux, lequel n’est effectif qu’à compter de la restitution des clés du logement.
Il convient d’observer sur ce point que si la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, a bien tenté d’évincer Monsieur [V] du logement en diligentant une procédure de constat d’abandon du logement (cf procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation dressé par la SCP GATTO/GAZAN le 21 octobre 2011), elle ne démontre pas avoir saisi le juge pour faire autoriser la reprise des lieux.
Les déclarations de Monsieur [V] faites à l’enquêteur de police ou à l’enquêteur privé de la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE sont insusceptibles d’être prises en considération sur l’état du logement, étant observé que, d’une part, le bail, signé par lui, précise que le logement est en « bon état général » et, d’autre part qu’il ne démontre pas s’être plaint, dans un temps contemporain de l’occupation des lieux, de l’état de celui-ci. En tout état de cause, aucun élément ne vient corroborer l’allégation d’insalubrité et d’indécence de l’appartement donné à bail à Monsieur [V].
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, soutient encore qu’une déchéance de garantie doit s’appliquer en l’espèce, la SCI DU [Adresse 2] ne lui ayant pas permis d’assurer son recours subrogatoire en ne déclarant qu’en 2024 des loyers impayés depuis plus de 10 ans alors que toutes actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, il résulte de la consultation du dossier de la procédure que le décompte du 3 octobre 2013, d’un montant de 14.053,55 euros, figure dans le bordereau des pièces communiquées à l’appui des conclusion déposées par la SCI DU [Adresse 2] devant le tribunal d’instance de GRASSE le 11 mars 2014.
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS prétend encore que Monsieur [V] a quitté le logement en octobre 2010 et qu’elle n’était donc plus tenue de couvrir les impayés de loyer après cette date. Il convient de noter que cette prétention ne repose que sur l’allégation de Monsieur [V], qui a bien adressé un congé régulier à son bailleur et produit un contrat de bail pour une entrée dans les lieux d’un logement social le 15 octobre 2010. Cependant, comme rappelé précédemment, les lieux ne peuvent être libérés qu’à compter de la remise des clés du logement, Monsieur [V] comme la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE échouant à rapporter la preuve de celle-ci. De même, le constat d’abandon du logement n’équivaut pas à un procès-verbal de reprise des lieux, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le logement a été effectivement repris par le bailleur le 3 octobre 2013 par le procès-verbal dressé à la demande de la SCI DU [Adresse 2].
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE prétend encore que la SCI DU [Adresse 2] a sollicité la mise en œuvre de la garantie pour les loyers impayés de l’ancien locataire du logement litigieux, Monsieur [U], pour les mois de septembre et octobre 2010, mais ne démontre nullement ses allégations. En effet, la SCI DU [Adresse 2] produit aux débats un courrier en date du 29 septembre 2010 informant son assureur du départ de Monsieur [U] des lieux le 14 juillet 2010 ainsi qu’un courrier en lettre recommandée avec avis de réception du 7 mars 2012 rappelant à son assureur que la cotisation qui lui était réclamée au titre de ce contrat n’était plus due du fait du départ du locataire le 14 juillet 2010.
Enfin, la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, tout en reconnaissant avoir déjà réglé la somme de 4500 euros à son assurée, sollicite le rejet du décompte présenté au motif de l’exercice de manœuvres frauduleuses employées par la bailleresse. Cependant, aucun élément ne vient corroborer cette allégation.
Ainsi, la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, sera condamnée à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 14.053,55 euros au titre de la garantie loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.700 euros à compter de l’assignation du 5 octobre 2012 et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
L’article 1154 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière ».
La capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins étant sollicitée, elle sera ordonnée.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L’article 1153 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ».
En l’espèce, la SCI DU [Adresse 2] sollicite l’allocation de la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts pour la résistance abusive de la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à lui payer sa créance.
Il convient de constater qu’une procédure pénale a été engagée par la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à l’encontre de la SCI DU [Adresse 2] et de son dirigeant, laquelle a abouti, le 2 février 2023, à un jugement de relaxe. La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE n’a pas interjeté appel de cette décision devenue, depuis, définitive. Depuis cette date, aucun nouvel élément n’a permis de conforter la défenderesse dans ses allégations de fraude et aucun règlement n’est intervenu de sorte que la résistance abusive est caractérisée.
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, sera donc condamnée à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.
Sur le coût du procès-verbal de reprise
La SCI DU [Adresse 2] sollicite que la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, soit condamnée à lui payer la somme de 380 euros correspondant aux frais exposés pour le procès-verbal de reprise du 3 octobre 2013.
La garantie souscrite prévoyant que l’ensemble des frais visant à expulser le locataire sont pris en charge par l’assureur, la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les demandes reconventionnelles
La SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE succombant, aucune des demandes reconventionnelles formulées ne sauraient prospérer.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, sera condamnée aux dépens.
Elle sera également tenue de verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu, compte tenu de l’ancienneté du litige, d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à payer à la SCI DU [Adresse 2] la somme de la somme de 14.053,55 euros au titre de la garantie loyers impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.700 euros à compter de l’assignation du 5 octobre 2012 et à compter de la présente décision pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts.

CONDAMNE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 380 euros correspondant aux frais du procès-verbal de reprise du 3 octobre 2013.

DEBOUTE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, de ses demandes reconventionnelles.

CONDAMNE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, à verser à la SCI DU [Adresse 2] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE, anciennement dénommée DAS, aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS. LE GREFFIER LE PRESIDENT

PAR CES MOTIFS Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,