TJ 06069, 9 juin 2026, RG 25/00393

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.D.C. LA FARIGOULE,
pris en son Syndic la société GESTION IMMOBILIERE [Localité 2]-ROULLAND, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, pris en la personne de son représentant légal en exercice
c\ [C] [O]

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DECISION N° 26/71
N° RG 25/00393 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-QC3U

DEMANDERESSE

S.D.C. LA FARIGOULE,
pris en son Syndic la société GESTION IMMOBILIERE [Localité 2]-ROULLAND, exerçant sous l’enseigne “Cabinet ROULLAND”, pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Me Juliette HURLUS, avocat au barreau de NICE, substituée par Me Emilia MALAGUTTI, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [C] [O]
née le 06 Août 1969 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non comparante
Représentée par Me Sarah BROUSSE, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées
à Me HURLUS
à Me BROUSSE

le

Grosse délivrée
à Me HURLUS

le
À l’audience publique du 07 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit en date du 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] a assigné Madame [C] [O], propriétaire du lot n°51 dans cette résidence et redevable d'un arriéré de charges, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin de la voir condamner, au bénéfice de l’exécution provisoire :
- au paiement de la somme de 6.961,25 euros au titre de l'arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au jour de l’assignation, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer ;
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- aux entiers dépens.

A l'audience du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] représenté par son conseil, a sollicité que la juridiction :
- le déclare recevable et bien fondé en ses demandes ;
- condamne Madame [C] [O] à lui verser la somme de 6.607,66 € assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure de payer,
- condamne Madame [C] [O] à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamne Madame [C] [O] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- déboute Madame [C] [O] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamne le défendeur en tous les dépens,
- prononce l'exécution provisoire qui est de droit.

Madame [C] [O], également représentée par son conseil, a sollicité, pour sa part, que la juridiction :
- juge que le syndic n'a pas procédé à des rappels réguliers auprès d’elle ;
- juge que les charges de chauffage doivent être exclues du montant de la dette au regard de l'absence d'appareil de chauffage dans l'appartement ;
- juge qu’elle a toujours été de bonne foi et n'a jamais fait de résistance abusive,
- fixe le montant de la dette locative à 3 797,7 euros,
- lui accorde le bénéfice des plus larges délais de paiement pour apurer sa dette,
- déboute le Syndic la Société GESTION IMMOBILIERE [Localité 2]-ROULIAND de toutes les demandes, fins et conclusions,
- condamne le syndic la Société GESTION IMMOBILIERE [Localité 2]-ROULLAND à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'Article 37 de la loi n91-647 du 10 juillet 1991.

Par jugement avant dire droit en date du 16 février 2026, la juridiction a ordonné la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires produise aux débats un décompte précis de sa créance, sans intégrer les sommes afférentes au jugement du 3 décembre 2018 (causes du jugement, condamnations, paiements). Elle a, par ailleurs, réservé les demandes et les dépens.

A l’audience du 7 avril 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures telles qu’exposées supra. Le syndicat indique que Madame [C] [O] est redevable de la somme de 5.688,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 mars 2026, déduction faites des causes du jugement du 3 décembre 2018.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI
Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,
- un relevé individuel de charges du 12 décembre 2025 et du 11 mars 2026 ;
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 février 2021, 18 novembre 2021, 30 juin 2022, 29 juin 2023, 27 juin 2024 et 25 juin 2025 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux le cas échéant ;
- le jugement du 3 décembre 2018 du TGI de GRASSE ;
- la mise en demeure du 22 juillet 2024.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l’espèce, Madame [C] [O] expose qu’elle a conclu, avec le représentant du syndic, un accord pour le paiement échelonné de ses charges, qu’elle ne produit cependant pas aux débats.

Elle conteste, par ailleurs, le montant des charges dues réclamées par le syndicat en raison de l’absence d’accès au chauffage collectif de la copropriété alors même que des charges de chauffage lui sont facturées. Elle ne produit cependant aucune pièce aux débats permettant de corroborer ses allégations en dehors de courriers personnels adressés au syndic pour se plaindre de la facturation de charges de chauffage collectif.

Il résulte du décompte produit par le syndicat que sa créance relative aux charges impayées s'élève à la somme de 5.225,26 euros, nette de frais, à la date du 11 mars 2026.

Madame [C] [O] sera donc condamnée à verser au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 5.225,26 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juillet 2024, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 11 mars 2026.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (...)".

Sur les frais, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit notamment la facturation des frais de mise en demeure.

Les frais de mise en demeure facturés à Madame [O] le 19 septembre 2025 ne sont pas justifiés aux débats ; ils seront donc écartés.
Il est rappelé ici que les frais d’assignation, facturés le 2 décembre 2024 à Madame [O], relèvent des dépens.

Enfin, les frais d’échéancier par huissier facturés en 2020 par le syndic seront écartés, comme non nécessaires et non justifiés.

Ne restent, au final, que les frais de remise du dossier à l’avocat pour 231 euros qui seront validés.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent partiellement accueillie et Madame [C] [O] sera ainsi condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 231 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que "les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire".

La carence de Madame [C] [O] à payer ses charges a indubitablement causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il convient de noter, cependant, qu’elle a toujours effectués des versements réguliers au syndic ces derniers mois.

Le préjudice du syndicat, distinct de celui résultat du seul retard dans le paiement de sa créance, sera ainsi équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur les délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

Madame [C] [O] sollicite l’octroi de délais de grâce en raison de sa situation financière, qu’elle définit comme délicate. Elle indique, en effet, percevoir l’allocation adulte handicapé jusqu’au 31 mars 2026, laquelle constitue ses seules ressources (non actualisées et justifiées au jour de l’audience) pour un montant de 1.200 euros alors qu’elle rembourse un crédit immobilier à hauteur de 500 euros par mois, outre le paiement de ses charges courantes.

Il convient de constater que, s’agissant du dernier appel de charges du 1er janvier 2026, Madame [O] s’est acquittée de son appel d’échéance en versant, en outre, une somme de 200 euros, ce qu’elle avait également fait à l’occasion de son appel d’échéance du 1er octobre 2025. Elle justifie donc s’acquitter, sur les derniers appels d’échéance, à la fois de ses charges de copropriété mais également d’un complément.

Des délais lui seront donc accordés dans les termes précisés au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [C] [O] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [O] sera par ailleurs condamnée aux entiers dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS