TJ 06069, 10 juin 2026, RG 24/02054

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me CORNE
1 EXP Me PUJOL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section A

JUGEMENT DU 10 Juin 2026

DÉCISION N° 26/425

N° RG 24/02054 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWKF

DEMANDERESSE :

S.C.I. [B], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 424 027 167 dont le siège social est sis 86 Rue d’Antibes 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE, société anonyme immatriculée au RCS du MANS sous le n°442 935 227, anciennement dénommée [F], dont le siège social est désormais 160 rue Henri Champion 72100 LE MANS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS, avocats plaidant, substitué par Me HUET

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 10 mars 2026 ;

A l’audience publique du 07 Avril 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [B], gérée par Monsieur [Y], était propriétaire d'un appartement de type F2 situé 17 Rue des Trans 4ème étage 83300 DRAGUIGNAN. Elle a donné à bail cet appartement à Monsieur [A] [S] selon contrat signé le 1er septembre 2009 avec date de prise d'effet immédiat moyennant un loyer mensuel hors charges de 500 €.
Le 17 juillet 2010, la SCI [B] a souscrit auprès de la [F] une garantie des revenus locatifs – GRL, bailleur isolé, avec prise d’effet au 22 juin 2010.
Se plaignant de l'absence de paiement de loyers par son locataire pour les mois de janvier, février 2011, la SCI [B] a déclaré le Sinistre auprès de la [F] le 15 avril 2011.
Par courrier du 18 mai 2011, la [F] a déclaré sa garantie acquise et a versé à la S.C.I. [B] une somme de 200 euros le 1er octobre 2010 au titre des loyers impayés des mois de janvier et février 2011.
Le locataire aurait repris le paiement du loyer avant de connaître de nouvelles difficultés à compter de juin 2011. C’est dans ces conditions que la S.C.I. [B] a régularisé une nouvelle déclaration de sinistre le 22 juin 2011. La [F] a alors initié une procédure en résiliation du bail et expulsion du locataire après délivrance d’un commandement de payer. Elle a également de nouveau indemnisé la bailleresse, à hauteur de 520 euros pour le mois de juin 2011.
Toutefois, face à la multiplication des déclarations de sinistre de la part des différentes sociétés civiles immobilières appartenant à Monsieur [Y] et à « l’incohérence » des éléments recueillis, la [F] a soupçonné une tentative d’escroquerie et a alors cessé toute prise en charge.

La SCI [B] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de céans, par acte d'huissier du 9 avril 2013, la société [F] afin de voir, au visa de la police d’assurance souscrite, jugée acquise la garantie concernant les loyers impayés et le départ prématuré du locataire. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 13/2140.
Par ordonnance du 16 mars 2015, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive à la suite de l’enquête pénale ouverte par la plainte déposée par la société [F] le 19 octobre 2012 entre les mains du procureur de la république, et ordonné le retrait administratif de la procédure de la liste des affaires du rôle.
Le 24 avril 2024, la SCI [B] a pris des conclusions aux fins de ré enrôlement faisant valoir que par jugement du 2 février 2023, le tribunal correctionnel de Grasse a prononcé la relaxe de la SCI [B] et de son gérant. L’affaire a été réenrôlée sous le numéro 24/2054.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la SCI [B] demande au tribunal de :
Vu les articles 1134 et 1147 (article 1231-1) du Code Civil, la police d'assurance souscrite par la SCI [B], le jugement de relaxe du Tribunal Correctionnel du 5 avril 2023, le principe de l’autorité au civil de la chose jugée au pénal,
Juger irrecevables et/ou Rejeter toutes les demandes de la compagnie [F] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE
Juger acquise la garantie de la société [F] concernant les loyers impayés et le départ prématuré du locataire
En conséquence, y faisant droit,
Condamner la [F] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [F]) à payer à la SCI [B] : - 7.234,67 € à titre de loyers impayés, - 1.280 € au titre du départ prématuré du locataire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 avril 2013, outre capitalisation
Condamner la [F] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [F]) au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir
Condamner la [F] et la SA COVEA PROTECTION JURIDIQUE (venant aux droits de la [F]) au paiement de la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Nathalie PUJOL, Avocat au Barreau de GRASSE, sous sa due affirmation de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 septembre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [F] demande au tribunal de:
DONNER ACTE du changement de dénomination sociale de la S.A. [F] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE
ADJUGER à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE l’entier bénéfice des précédentes écritures régularisées par la S.A. [F],
A titre principal,
CONSTATER l’absence de garantie mobilisable,
DÉBOUTER la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes,
À titre subsidiaire,
CONSTATER l’exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties,
DÉBOUTER la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes,
À titre très subsidiaire,
DÉCLARER la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE intégralement déchargée de sa responsabilité envers la S.C.I. [B],
DÉBOUTER la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes,
À titre infiniment subsidiaire,
CONSTATER l’absence de loyers impayés,
DÉBOUTER la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes,
À titre reconventionnel et en tout cas,
DÉBOUTER la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes,
DÉCLARER indues les indemnités réglées par la S.A. [F], désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE, à la S.C.I. [B],
DÉCLARER la S.C.I. [B] responsable du préjudice subi par la S.A. [F], désormais dénommée COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
CONDAMNER la S.C.I. [B] à restituer à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme indûment perçue de 3 139,57 euros, outre toute somme supplémentaire qui serait éventuellement mise à sa charge, avec intérêts au taux légal à compter de la perception indue des indemnités d’assurance,
ORDONNER la compensation avec toute somme éventuellement mise à la charge de la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
CONDAMNER la S.C.I. [B] à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 5 000 euros au titre du caractère abusif de la procédure qu’elle a engagée, CONDAMNER la S.C.I. [B] à verser à la S.A. COVEA PROTECTION JURIDIQUE une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la S.C.I. [B] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2025 avec effet différé au 10 mars 2026 et fixation plaidoirie en juge unique au 7 avril 2026.
Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré.
 
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales formulées par la SCI [B]
La SCI [B] sollicite l’application du contrat qu’elle a souscrit au titre de la garantie de loyer et soutient en substance qu’elle répond aux conditions fixées par l’article 1.2.2 des conditions générales de la police d’assurance. Elle conteste les moyens de défense soulevés par la compagnie, faisant valoir qu’elle a été relaxée des chefs d’escroquerie et que les décisions pénales ont au civil autorité absolue à l’égard de tous. Elle soutient que la relaxe prononcée s’oppose aux mêmes prétentions et aux mêmes faits que la requise prétend encore soutenir au civil.
Elle réfute le moyen selon lequel les garanties ne seraient pas mobilisables en raison d’un bail non conforme à la réglementation en vigueur, et les prétendues exclusions de garantie que lui oppose la compagnie d’assurances. Elle soutient que celle-ci n’apporte aucun moyen de preuve de ses allégations. Elle réfute avoir loué un logement non décent et n’avoir pas assuré une jouissance paisible au locataire.
La société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée [F], pour s’opposer aux demandes, invoque les différentes procédures initiées contre elle et les rapports d’enquête du GIM notamment. Elle réfute le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée. Elle invoque l’absence de garantie mobilisable, et à titre subsidiaire l’exclusion du sinistre litigieux du champ des garanties.
Sur le moyen soulevé par la SCI [B] tiré de l’autorité de la chose jugée du jugement de relaxe prononcé par le tribunal correctionnelLa SCI [B] et son gérant ont bénéficié d’un jugement de relaxe par le tribunal correctionnel de Grasse, en date du 2 février 2023. Ils étaient prévenus du chef d’escroquerie commise du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2012, pour avoir sollicité auprès de la compagnie [F] de l’indemniser au titre de la garantie de loyers impayés souscrite, en employant des manœuvres frauduleuses en l’espèce en louant des logements concernés insalubres peu ou pas rénovés, exclusivement à des locataires en grande précarité économique et sociale et qui sont amenés au regard de leur situation et de l’état du logement à déménager assez rapidement ou à ne pas pouvoir payer le loyer demandé, manœuvres ayant trompé la société [F] pour la déterminer à remettre des fonds à savoir le versement d’une indemnité d’assurance.
La SCI [B] soutient que le juge pénal a considéré que les infractions constituant aujourd’hui les exclusions sur lesquelles COVEA PROTECTION JURIDIQUE fonde sa position, n’étaient pas démontrées. Elle soutient que l’autorité de la chose jugée au pénal est absolue et la relaxe s’oppose aux mêmes prétentions et aux mêmes faits que la requise prétend encore soutenir au civil.
Sur ce, il doit être constaté que COVEA PROTECTION JURIDIQUE, dans le cadre de la présente instance, ne sollicite pas l’indemnisation ou la réparation d’une escroquerie, mais s’oppose à une demande en paiement, faisant valoir que les conditions du contrat ne sont pas remplies.
Il n’y a pas identité d’objet et de fondement entre l’infraction qui était reprochée à la SCI [B] devant le juge pénal, et les moyens de défense soulevés par COVEA PROTECTION JURIDIQUE pour tenter d’échapper à la demande de condamnation formée contre elle par la SCI [B]. Le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée doit par conséquent être rejeté.
Sur les conditions de mise en œuvre de la garantieIl doit être rappelé que les clauses qui formulent des exigences générales et précises à la charge de l’assuré, auxquelles la garantie de l’assureur est subordonnée, constituent des conditions de la garantie, peu important que la sanction de leur non-respect ne fasse pas l’objet d’une mention expresse. (civ2, 15 décembre 2022 pourvoi numéro 20/22 356).
Constituent des exclusions de garantie les clauses contractuelles précisant les sinistres non pris en charge par l’assureur. L’article L 112 – 4 dernier alinéa du code des assurances imposent que les clauses d’exclusion de garantie soient mentionnées dans les contrats d’assurance en « caractère très apparent ».
Aux termes de l’article 1 des conditions générales (police 78), relatif à« l’objet du contrat » il est stipulé que « la garantie s’applique exclusivement aux logements et leurs annexes, loués nus ou meublés, avec un bail conforme à la législation en vigueur qui remplisse cumulativement les conditions suivantes (…) ».
Il s’ensuit qu’une des conditions de mise en œuvre de la garantie est l’existence d’un bail conforme à la législation en vigueur.
En l’espèce, l’article 3 de la loi 89/462 du 6 juillet 89 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au jour de la conclusion du bail soit le 1er septembre 2009, énonçait : « le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser :
• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social
• la date de prise d’effet et la durée
• la consistance et la destination de la chose louée
• la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun
• le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révisions éventuelles
• le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu
Le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée. (…)
Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. (…) »
Aux termes de l’article 3 – 1 de ladite loi applicable au jour de la signature du bail, « un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature (…) »
Aux termes de l’article 4 de ladite loi, dans sa version applicable au jour de la signature du bail litigieux, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire
Aux termes du bail litigieux il apparaît qu’ont été méconnues les exigences ci-dessus énoncées relatives à :
• la remise des extraits de règlement de copropriété
• la remise du diagnostic technique
• l’information quant à la surface habitable de la chose louée
Omission qui n’est au demeurant pas contestée par la SCI [B], qui se contente d’affirmer « on ne voit pas en quoi cette absence de règlement de copropriété ou de diagnostic rendrait le bail non conforme à la réglementation en vigueur » s’abstenant de discuter le moyen de droit soulevé par COVEA PROTECTION JURIDIQUE tiré de l’absence de conformité aux dispositions de la loi d’ordre public de 1989.
Il n’appartient pas à l’assureur de vérifier les baux souscrits par son assuré. Au constat que le bail litigieux n’est pas conforme à la législation en vigueur, il y a lieu de constater que les conditions de mise en œuvre de la garantie ne sont pas remplies.
Au surplus, c’est à bon droit que la compagnie d’assurances invoque l’exclusion de garantie « en cas de constatation du non-respect des normes de décence en vigueur » prévue à l’article 5 des conditions générales, dès lors qu’il résulte du rapport d’enquête du cabinet GIM en date du 14 février 2012 (pièce 28 en défense) que l’immeuble au 17 rue de trans à Draguignan est vétuste, les « quelques boîtes aux lettres sont éventrées » et pour la plupart ne distribuent pas le nom des locataires, qu’aucune porte d’entrée des appartements (plus ou moins fracturées) ne dispose d’un nom de locataire en place. L’enquêteur n’a pas pu rencontrer le locataire, Monsieur [S] qui semble être reparti en Turquie. Par ailleurs, le rapport d’enquête concernant un autre locataire de ce même immeuble 17, Rue de trans, Monsieur [I], révèle (pièce 16) que ce locataire a souligné que l’appartement litigieux était « dans un état lamentable » ce qui a motivé son départ, et qu’il n’était en réalité redevable d’aucun loyer de sorte que la réclamation formulée par l’assuré serait mensongère. L’attestation de l’intéressé (pièce 17) confirme l’état déplorable de l’appartement, comme étant notamment équipé d’une seule fenêtre que le locataire ne pouvait pas ouvrir. Une autre locataire de ce même immeuble, selon bail du 31 mai 2011, atteste devant les services de police (pièce 54) qu’il y a eu une fuite d’eau provenant de la douche, et qu’elle a inondé les escaliers du rez-de-chaussée. Elle indique « je l’ai signalé à Monsieur [Y] mais il n’a rien fait. J’ai dû tout réparer moi-même». Une autre locataire de ce même immeuble, Madame [N], répondant à un questionnaire adressé par l’officier de police judiciaire, a indiqué concernant l’état de l’appartement, que la description faite dans l’état des lieux d’entrée était fausse, et que « le sol était en tomettes rouges abîmées, les 2 placards de la pièce principale étaient moisis à l’intérieur, les fenêtres n’étaient pas du tout neuve » et concernant son départ en mai 2011, a déclaré en avoir informé verbalement le propriétaire que s’il n’effectuait pas les travaux suite aux dégâts des eaux, elle partirait. Elle a indiqué qu’ « elle ne pouvait plus fermer la porte d’entrée car tout avait gonflé, des champignons étaient apparus ainsi que du moisi dans toute la salle de bains. Le couloir d’entrée de l’extérieur avait même été endommagé, l’eau suintait de partout. »
Les demandes formées par la SCI [B] seront par conséquent rejetées.
La demanderesse succombant en ses demandes, l’existence d’une résistance abusive de la part de la compagnie n’est pas démontrée. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement dénommée la société [F]
sur la demande en répétition de l’induCOVEA PROTECTION JURIDIQUE invoque les dispositions des articles 1302 et 1302 –1 du Code civil. Elle soutient que la société [F] a versé à la SCI [B] des indemnités d’assurance qu’elle pensait alors dues, mais qu’elle a néanmoins découvert par la suite que les conditions de sa garantie n’étaient en réalité pas acquises. Elle soutient que la SCI [B] a fait preuve d’une mauvaise foi particulière en tentant d’obtenir le paiement de la garantie des risques locatifs, alors qu’elle savait pertinemment que son locataire avait quitté les lieux. Elle évoque en outre l’état de grande vétusté du bien loué et le fait que le contrat de bail ne répondait pas aux conditions de la loi de 1989 ni à celle du cadre contractuel du dispositif de la société [F]. Elle fait valoir que la déclaration de sinistre de la SCI [B] et le décompte initial et mensonger de son gérant l’ont contrainte à procéder à une tentative de recouvrement des prétendus loyers impayés et à une procédure devant le tribunal d’instance de Draguignan qui ont depuis été interrompus.
En défense, la SCI [B] soutient que cette demande « sera rejetée car rien ne la justifie suite surtout que le tribunal correctionnel a débouté la requise de cette demande » et qu’il a été démontré que l’ensemble des prétentions soulevées par la compagnie ne résistait pas à l’examen.

Sur ce, il y a lieu de constater que par jugement définitif du 2 février 2023, le tribunal correctionnel a rejeté la demande formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE venant aux droits de la société [F] de condamnation à hauteur de 116 795,92 €. Le détail et le fondement de la réclamation formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE devant le tribunal correctionnel ne sont pas produits. Néanmoins au terme de la prévention, la fourniture de faux état des lieux, la sollicitation de la garantie des loyers alors que le locataire avait quitté les lieux, étaient visées parmi les éléments constituant les manœuvres de l’escroquerie objet de la prévention. Il doit dès lors être retenu que la demande indemnitaire présentement sollicitée correspond à la demande qui a d’ores et déjà fait l’objet d’une décision de rejet définitive. L’autorité de la chose jugée fait obstacle à la demande reconventionnelle formée par COVEA PROTECTION JURIDIQUE.
Dommages-intérêts pour procédure abusiveCOVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement [F] sollicite la condamnation reconventionnelle de la SCI [B] à lui régler la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Elle soutient que la SCI [B] a tenté d’abuser d’elle et de la contraindre à lui verser des indemnités d’assurance qu’elle savait pertinemment indues.
L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.
En l’espèce, il est constant que la SCI [B] avait bien souscrit une police d’assurance auprès de la société [F] concernant le logement et le locataire litigieux, et avait bien fait une déclaration de sinistre. Le litige relève de l’appréciation de la mise en œuvre de cette police d’assurance, et l’existence d’un comportement fautif caractéristique d’un abus de droit est insuffisamment démontrée. La demande de dommages et intérêt reconventionnelle sera par conséquent rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La SCI [B] qui succombe, supportera les dépens, et devra indemniser l’assureur de ses frais irrépétibles selon détail précisé au dispositif. La somme tiendra compte de la durée de la procédure.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire attachée de droit à la présente décision.
 
PAR CES MOTIFS,
 Le TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,
Donne acte du changement de dénomination sociale de la S.A. [F] au profit de COVEA PROTECTION JURIDIQUE,
Déboute la SCI [B] de ses demandes tendant à voir condamner la société [F] et la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE à lui payer la somme de 7.234,67 € à titre de loyers impayés, celle de- 1.280 € au titre du départ prématuré du locataire et celle de 20 000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive
Déboute COVEA PROTECTION JURIDIQUE anciennement la société [F] de sa demande reconventionnelle tendant à voir condamner la SCI [B] à lui régler la somme de 3 139,57 euros et celle de 5000 € pour procédure abusive
Condamne la SCI [B] à payer à la société COVEA PROTECTION JURIDIQUE la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Juge n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit
Rejette toute autre demande  
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE