TJ 17300, 1 juin 2026, RG 26/00170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 01 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00170 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FTOG
AFFAIRE : S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [D] [H]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier
en présence lors des débats de Madame [O] [P], auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline LAPEGUE, substituée par Maître Marion FRANCOIS, de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Madame [D] [H]
née le 14 Mai 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***
Débats tenus à l'audience du 23 Mars 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 01 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2020, la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a donné à bail à Madame [D] [H] et Monsieur [J] [V] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 608,26 euros charges comprises.

Monsieur [V] a donné congé.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait signifier le 8 janvier 2025 à Madame [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation, dénoncé à la CCAPEX le 8 janvier 2025 et la CAF a été saisie des impayés le 4 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 29 décembre 2025, la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation ;Prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; Ordonner l’expulsion de Madame [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique ;Condamner Madame [D] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2872,88 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives révisable dans les conditions contractuelles du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mars 2026 à laquelle la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, actualise sa créance à hauteur de 3317,86 euros suivant décompte arrêté au 18 mars 2026. Le bailleur précise que le paiement du loyer a repris partiellement mais ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Madame [D] [H] comparait en personne, et accompagnée d’une assistante sociale. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et propose d’apurer sa dette par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant. Elle explique avoir trois enfants mineurs. Elle a accepté un accompagnement social et budgétaire pour une durée de six mois et précise qu’elle est à la recherche d’un emploi. Ses ressources sont actuellement de 600 euros par mois et une demande de FSL va être sollicitée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 9 mars 2026. Il est indiqué que ses ressources mensuelles sont de 1177 euros avec l’allocation logement (539 euros) et que sa conjointe perçoit également des prestations sociales à hauteur de 1033 euros au titre de l’allocation adulte handicapé.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat,(Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 mars 2020 à compter du 9 mars 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 mars 2020, du commandement de payer délivré le 8 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2026 que la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [H] à payer à la S.A. d'HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 3317,86 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par des versements mensuels de 100 euros en sus du loyer courant. Il ressort également du décompte actualisé en date du 18 mars 2026 qu’elle a repris le versement partiel du loyer, en effectuant deux versements le 06 février 2026 et le 6 mars 2026.

A l’audience, les parties s’accordent sur des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de des éléments du dossier et de l’accompagnement budgétaire pour une durée de six mois proposé et accepté par Madame [D] [H], il convient de lui accorder des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande des parties, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Madame [D] [H] et de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Madame [D] [H] sera alors en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Eu égard à l’équité, il convient de convient de rejeter la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire de plein droit. Il n’existe aucun motif en l’espèce qui justifierait de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS