TJ 2b033, 10 juin 2026, RG 26/00195

MINUTE N° : 179/2026
ORDONNANCE DU : 10 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00195 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DRBG

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion  

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL, Greffier lors des débats,
Carine GRIMALDI, Greffier lors de la mise à disposition au greffe

Copie exécutoire délivrée à :
- Me ACQUAVIVA

Le : 10 Juin 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T] [H]
née le 27 Décembre 1974 à ROUEN (76000), demeurant 15 allée des Sarrasins - 94370 SUCY-EN-BRIE
représentée par Me Pierre-marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [P] [E]
né le 12 Mars 1975 à EL HARRACH, demeurant 15 allée des Sarrasins - 94370 SUCY-EN-BRIE
représenté par Me Pierre-marie ACQUAVIVA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [B] [V]
né le 12 Novembre 1957 à FIRMINY, demeurant 55 lotisement Castellaccio - 20220 MONTICELLO
non comparant

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le vingt Mai, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Mme Pauline ANGEL, Greffier lors des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 8 juillet 2020, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [E] ont acquis aux termes d'une vente en l'état futur d'achèvement, au sein de la résidence l'ORTU, les lots n°13 et 49, le second constituant un garage de 18m2, pour lequel ils ont consenti un bail locatif à Monsieur [U] [V] le 9 septembre 2021 moyennant le versement d'un loyer mensuel de 100 euros charges comprises.

Le loyer a été révisé annuellement et s'élève désormais à la somme de 110,68 euros.

Le 20 octobre 2025, Madame [T] [O] et Monsieur [P] [E] ont mis en demeure Monsieur [U] [V] de s'acquitter des loyers impayés pour les mois de septembre et octobre 2025.

Par commandement de payer en date du 23 décembre 2025 Madame [T] [O] et Monsieur [P] [E] ont sommé Monsieur [U] [V] d'avoir à leur régler la somme de 399,43€ au titre des loyers, charges exigibles, outre le coût du commandement.

Invoquant la persistance des impayés, Madame [T] [H] et Monsieur [P] [E] ont par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2026, fait citer à comparaître Monsieur [U] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bastia, aux fins de voir :
- Constater la résiliation de la clause résolutoire au 24 février 2026 en raison du défaut de règlement des loyers par le défendeur,
- Ordonner l'expulsion immédiate tant de leurs personnes que de leurs biens, au besoin avec le concours de la force publique, de Monsieur [U] [V] ainsi que de tous occupants de son chef non identifié du garage correspondant au lot n°49 au sein de la résidence l'ORTU situé route royale (20213) PENTA DI CASINCA sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 96 heures à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Dire que le sort des meubles de toute nature qui pourraient se trouver dans le bien litigieux, après réalisation des opérations d'expulsion sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Monsieur [U] [V] à titre provisionnel à leur payer la somme de 774,76 euros au titre des loyers impayés ;
- Fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 110,68 euros ;
- Condamner Monsieur [U] [V] à leur payer une indemnité d'occupation de 110,68 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux ;
- Condamner Monsieur [U] [V] à leur payer la somme de 1.200 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement délivré le 23 décembre 2025 d'un montant de 92,88 euros ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.

L'affaire a été retenue à l'audience du 20 mai 2026.

A cette audience, Madame [T] [H] et Monsieur [P] [E] représentés, ont maintenu les demandes développées dans leur acte introductif d'instance.

Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par commissaire de justice à l'encontre de Monsieur [U] [V], le 21 avril 2026.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience pour de plus amples développements.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il est établi que le bail conclu le 9 septembre 2021 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat en cas de défaut de paiement des loyers.

En effet, il s'infère de l'article X du bail qu'" A défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges (qu'il s'agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus, ou à défaut de versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit et le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l'y contraindre par simple ordonnance de référé, ou sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur. A défaut de justification d'une assurance habitation couvrant ses risques locatifs, dans les termes prévus aux conditions particulières du présent contrat, celui-ci sera résolu de plein droit, s'il plaît au bailleur, un mois après un commandement demeuré infructueux. Une ordonnance de référé suffira à contraindre le locataire à quitter les lieux, si ceux-ci ne sont pas libérés spontanément. En cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le présent contrat sera également résolu de plein droit.
Il est expressément convenu entre les parties que la présente clause résolutoire est stipulée dans l'intérêt exclusif du bailleur, qui pourra seul s'en prévaloir. "

Madame [T] [O] et Monsieur [P] [E] ont fait délivrer à Monsieur [U] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 décembre 2025, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation en détaillant le montant de la créance comme suit :

- Principal créance 332,04€
- Coût de l'acte ttc 67,39€
Soit un total de 399,43€

A la lecture des éléments communiqués, il est démontré que Monsieur [U] [V] ne s'est pas acquitté des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, puisqu'au 24 février 2026, il demeurait débiteur. Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 24 février 2026 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [V] du garage correspondant au lot n°49 au sein de la résidence l'ORTU situé route royale (20213) PENTA DI CASINCA, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s'il y a lieu, l'assistance de la force publique et d'un serrurier.

La demande d'astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l'assistance de la force publique.

Il ne sera pas, à ce stade de la procédure, fait droit à la demande d'enlèvement et de dépôt des meubles garnissant le local loué, s'agissant d'une modalité d'exécution de la présente, les preneurs devant faire leur affaire personnelle de leurs biens en restituant les locaux au bailleur.

- Sur la demande de provision

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d'occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d'une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l'occupation sans droit ni titre, dès lors que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Toutefois, l'indemnité d'occupation accordée au bailleur en raison de l'occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 24 février 2026, les loyers sont dus jusqu'à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s'analysant en une indemnité d'occupation.

Madame [T] [H] et Monsieur [P] [E] sollicitaient dans leur acte introductif d'instance, la condamnation de Monsieur [U] [V] à titre provisionnel à leur payer la somme de 774,76 euros au titre des loyers impayés.
Le commandement de payer du 23 décembre 2025 fait mention de 399,43 euros incluant les loyers de septembre à novembre de 110,68 euros mensuel et 67,39 euros pour le coût de l'acte.
Soit un total de 664,08 euros s'agissant des loyers allant de septembre à février inclus, et 731,47 euros en comptabilisant le coût du commandement de payer du 23 décembre 2025.
Au regard de ces éléments, Monsieur [U] [V] sera condamné à verser aux requérants la somme provisionnelle de 664,08 euros pour les loyers et charges impayés au 24 février 2026, date de résolution du bail litigieux.
Madame [T] [H] et Monsieur [P] [E] sollicitaient également la condamnation de Monsieur [U] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel de 110,68 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux.

Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation n'est pas une stipulation contractuelle mais une conséquence légale du maintien indu dans les lieux. Ainsi l'absence de clause expresse dans le bail est sans incidence sur le droit du bailleur de la réclamer, ni sur la compétence du juge des référés pour l'allouer à titre provisionnel.

Le montant sollicité par Madame [T] [H] et Monsieur [P] [E] à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle pourra être retenu, le dernier loyer connu étant de 110,68€, et sera valable jusqu'à la libération définitive des lieux. Cette indemnité d'occupation accordée au bailleur n'est pas soumise au régime de la TVA.

Monsieur [U] [V] sera donc condamné au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant total de 110,68€, à compter du 24 février 2026, jusqu'à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion.

- Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 décembre 2025 de 67,39 euros.

Au regard des circonstances de l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner Monsieur [U] [V] au paiement de la somme de 800€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS