TJ 86194, 10 juin 2026, RG 26/00014

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 26/00014 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G5JC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
EN DATE DU 10 Juin 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :
-Me FRANGEUL
-Me MANNEVY
-Me DROUINEAU

Copie exécutoire à :
- Me FRANGEUL

Monsieur [Y] [P]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

Madame [V] [U]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]

comparants en personne assistés de Me Amandine FRANGEUL avocate au barreau de POITIERS et Me Benjamin COIRON avocat plaidant au barreau de TOURS

DÉFENDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
dont le siège social est [Adresse 2] - [Localité 1]

représentée par Me Hugo MANNEVY avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Monsieur [K] [W]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
non constitué

Madame [N] [X]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non constituée

Monsieur [S] [G]-[D]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]

Madame [J] [Q]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
représentés par Me Thomas DROUINEAU avocat au barreau de POITIERS substitué par Me Méghane SACHON avocate au barreau de POITIERS

Monsieur [H] [M]
demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]
non constitué

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 22 Avril 2026.

Délibéré du 27 mai 2026, prorogé au 10 juin 2026
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 27 novembre 2020, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ont acquis un ensemble immobilier contenant deux granges, sis [Adresse 1] à [Localité 1], cadastrée section EI, n°[Cadastre 1].

Cette parcelle faisait initialement partie d'un ensemble immobilier incluant les parcelles cadastrées Section EI n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] divisé par Monsieur [T] [E], qui transforma l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée Section EI n°[Cadastre 2] en logement collectif soumis au statut de copropriété suivant état descriptif de division et règlement de copropriété du 02 novembre 2017, une servitude de passage a été constituée dont le fonds dominant se trouve la parcelle cadastrée Section EI n°[Cadastre 1] et le fonds servant sur la parcelle cadastrée EI n°[Cadastre 2].

Par courrier du 07 mai 2025, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ont mis en demeure le syndicat des copropriétaires, d'avoir à respecter la servitude de passage en supprimant tous les obstacles irrégulièrement portés à la libre circulation.

Le 16 mars 2026, un procès-verbal de commissaire de justice a été établi.

Par actes de commissaire de justice du 09 janvier 2026 délivrés selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ont assigné respectivement Monsieur [K] [W] et Monsieur [H] [M], et par actes des 15 et 16 janvier 2026, délivrés à personnes habilitées, Monsieur [S] [G]-[D], Madame [J] [G]-[D], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 2] et Madame [N] [X], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mars 2026, Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P], demandent de :

- ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (86) ainsi qu'à Monsieur [K] [W], Madame [N] [X], Monsieur [S] et Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [H] [M], en leur qualité de copropriétaire dudit immeuble, de respecter la servitude de passage créée par l'acte authentique du 3 novembre portant règlement de copropriété et état descriptif de division, en maintenant son assiette d'exercice libre de toute occupation et en s'abstenant de toute entrave à cette dernière, notamment par encombrement ou stationnement de véhicules ;

- ASSORTIR cette injonction d'une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée, qui demeurera à la charge du copropriétaire concerné ;

- ORDONNER au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (86) ainsi qu'à Monsieur [K] [W], Madame [N] [X], Monsieur [S] et Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [H] [M], en leur qualité de copropriétaire dudit immeuble, de modifier l'état descriptif de division reçu le 3 novembre 2017 par Maître [F] [R] en supprimant les lots 7,8, 9 et 10, représentant les quatre emplacements de stationnement créées en violation de la servitude de passage constituée au profit de la parcelle cadastrée Section EI n°[Cadastre 1] ;

- DIRE que cette suppression devra intervenir dans un délai de deux mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et sous peine d'astreinte de 100 par jour de retard passé ce délai€ ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (86) ainsi que Monsieur [K] [W], Madame [N] [X], Monsieur [S] et Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [H] [M], à payer à Monsieur [Y] [P] et Madame [V] [U] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (86) ainsi que Monsieur [K] [W], Madame [N] [X], Monsieur [S] et Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [H] [M] aux entiers dépens de l'instance.

- DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] (86) ainsi que Monsieur [K] [W], Madame [N] [X], Monsieur [S] et Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [H] [M] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Ils se prévalent des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile et 701 du code civil et l'existence d'une servitude de passage. Ils mentionnent également l'état descriptif de division et règlement de copropriété qui prévoit notamment que le droit de passage doit être libre à toute heure du jour et de la nuit et qu'il ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Ils soutiennent que les obstructions à ce passage constituent un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser.

Ils affirment ne pas avoir été informés, lors de l'acquisition de leur ensemble immobilier, de l'existence de places de stationnement dans la cour de la copropriété d'autant que les places n'étaient pas et ne sont toujours pas physiquement délimitées.

Ils précisent également que leur première réclamation au syndic ne date que de l'année 2025, dans la mesure où ils n'ont effectivement occupé l'immeuble qu'à compter de la fin de l'année 2024.

En outre, ils se prévalent de l'urgence dès lors qu'ils ont un projet de vente de leur ensemble immobilier.

En revanche, ils n'entendent pas solliciter du juge des référés qu'il redessine l'assiette de la servitude, ils demandent simplement que soit ordonné les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue le stationnement des véhicules sur l'emprise de leur droit de passage.

Ils précisent que l'emplacement n°4, plus encore que les trois autres places, a été créé en violation de la servitude car il est situé sur l'intégralité de l'emprise de la servitude.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 21 avril 2026, Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [S] [G]-[D] demandent de déclarer les consorts [P]-[U] irrecevables en leur demande ; de condamner les consorts [P]-[U] à payer aux consorts [G]-[D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les consorts [P]-[U] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Thomas DROUINEAU en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

A titre liminaire, Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [S] [G]-[D] précisent que les demandes de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ne relèvent pas de la compétence du juge des référés dès lors qu'il existe une contrariété d'acte notarié entre la servitude et les places de parking.

Ils se prévalent des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, pour relever que l'urgence exigée par le texte n'est nullement caractérisée dans la mesure ou le passage demeure partiellement possible. Ils relèvent également que le projet de vente de leur bien immobilier ne permet pas non plus de caractériser l'urgence.

De plus, ils soutiennent qu'il existe une contestation sérieuse dès lors qu'il existe une discussion s'agissant de l'assiette de la servitude.

Ensuite, Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [S] [G]-[D] se prévalent des dispositions de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Ils précisent que la résolution de litige suppose une analyse approfondie des titres constitutifs, des plans annexés et de l'organisation des lieux, de sorte que le trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé. Par conséquent, ils soutiennent que de telles questions relèvent nécessairement de l'appréciation du juge du fond.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 avril 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES demande de :

A TITRE PRINCIPAL

- DIRE ET JUGER que les demandes des consorts [P] [U], tendant à la suppression ou neutralisation de parkings, à la modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], excèdent les pouvoirs du juge des référés et se heurtent à une contestation sérieuse tenant à l'existence et à l'articulation, dans l'acte de 2017, d'une servitude de passage et de lots de stationnement ;

En conséquence,

- DIRE ET JUGER que ces demandes n'entrent pas dans l'office du juge des référés et, en conséquence, les rejeter.

A TITRE SUBSIDIAIRE

- DIRE ET JUGER que les consorts [P] [U] n'établissent aucune urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile, dès lors qu'ils ont acquis leur bien le 27 novembre 2020, que la configuration issue de l'acte de 2017 était connue d'eux dès l'origine, que leur première réclamation au syndic n'est intervenue que par courrier du 7 mai 2025 (pièce adverse n° 5), et qu'ils ont attendu janvier 2025 pour assigner en référé, sans démontrer la survenance d'un péril nouveau ou d'une aggravation brutale.

- DIRE ET JUGER qu'aucun trouble manifestement illicite imputable au syndicat des copropriétaires n'est caractérisé, l'usage des parkings litigieux résultant de droits réels issus de l'acte de 2017, et la coexistence de ces parkings avec la servitude alléguée soulevant une contestation sérieuse qui relève du seul juge du fond.

- DIRE ET JUGER que les mesures sollicitées (suppression ou neutralisation de parkings, modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété) ainsi que les astreintes demandées sont manifestement disproportionnées au regard du caractère provisoire du référé et des pouvoirs du juge des référés.

- DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu, en tout état de cause, de prononcer une quelconque astreinte à l'encontre du syndicat des copropriétaires.

En conséquence,

- DÉBOUTER les consorts [P] [U] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires défendeurs.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- CONDAMNER in solidum les consorts [P] [U] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 1] (86), représenté par son syndic, la société par actions simplifiée GROUPE IMMOBILIER AMI, la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum les consorts [P] [U] aux entiers dépens.

Il se prévaut des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ainsi que de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. Toute d'abord, il relève une contestation sérieuse sur l'existence et l'étendue des droits invoqués. En effet, l'organisation litigieuse procède directement des titres constitutifs de la copropriété, lesquels s'imposent à l'ensemble des propriétaires successifs et notamment à Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] qui ont acquis leur bien après la mise en place de cette organisation.

Il précise que cette situation soulève des questions de droit qui ne peuvent être résolues qu'au fond.

S'agissant de l'impossibilité pour le juge des référés du supprimer des parkings ou de modifier les titres de copropriété il soutient que les demandes de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ne sont pas de simples mesures conservatoires ou de remises en état, mais des mesures définitives portant sur le fond du droit de propriété et sur l'organisation de la copropriété.

En outre, il soutient qu'aucune « violation évidente » d'une règle de droit ne peut lui être reprochée, d'autant qu'il a entrepris des démarches attestant ainsi de sa bonne foi.

A titre subsidiaire, il se prévaut des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et précise que même en présence d'un trouble manifestement illicite les mesures ordonnées doivent rester proportionnées à l'objectif poursuivi et adaptées à la situation.

Il considère que l'urgence ne peut être caractérisée par le mandat de vente invoqué par les demandeurs dans la mesure où celui-ci ne révèle aucun trouble nouveau ni dommage imminent.

D'autant, qu'il précise que la première réclamation des demandeurs date de mai 2025 soit longtemps avant l'assignation délivrée en janvier 2026.

Enfin il dénonce une absence de trouble manifestement illicite et la disproportion des mesures dans la mesure où les stationnements litigieux s'effectuent sur des stationnements issus de l'acte de 2017.

Il précise n'avoir aucune pouvoir pour modifier unilatéralement les titres, renoncer aux droits de stationnement ou qualifier juridiquement la situation à la place du juge. Ainsi les mesures sollicitées par les demandeurs, apparaissent selon lui, radicales, inadaptées et manifestement disproportionnées.

Monsieur [K] [W], Madame [N] [X] et Monsieur [H] [M] n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [K] [W], Madame [N] [X] et Monsieur [H] [M] n'ont pas constitué avocat bien que régulièrement assignés, les actes ayant été signifiés selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile et à personne habilitée les 09 et 16 janvier 2026. La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 474 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

Madame [J] [G]-[D] et Monsieur [S] [G]-[D] font valoir que les demandes de Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] ne relèvent pas de la compétence du juge des référés et qu'elles sont dès lors irrecevables.

Ce moyen relatif non à la compétence du juge des référés mais à ses pouvoirs ne constitue ni une fin de non recevoir et ni une exception d'incompétence. L'irrecevabilité n'est donc nullement encourrue et les demandes sont recevables.

Sur la servitude de passage :

Les demandeurs soulèvent tout à la fois l'article 834 et l'article 835 du code de procédure civile mais font valoir l'existence d'un trouble manifestement illicite. Les demandes relèvent donc de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L'illicéité peut résulter de la méconnaissance d'une disposition légale ou réglementaire, d'une décision de justice ou d'une convention.

Madame [V] [U] et Monsieur [Y] [P] soutiennent que constitue un trouble manifestement illicite l'atteinte portée à la servitude de passage située sur la parcelle cadastrée section EI numéro [Cadastre 2] par l'encombrement du chemin d'accès et la présence de véhicules en stationnement.

Aux termes de l'article 691 du code civil,

« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. »

Il ressort des pièces versées aux débats que, en vertu de l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 02 novembre 2017 (pièce n° 2 des demandeurs) que :

« Identification du ou des propriétaire (s) du fonds dominant (…) [Localité 1], [Adresse 2] Désignation cadastrale : EI [Cadastre 1] pour une contenance de 00ha 03a 96ca.
Identification du ou des propriétaire (s) du fonds servant : Commune : [Localité 1], [Adresse 2] Désignation cadastrale : EI [Cadastre 2] pour une contenance de 00ha 03a 26ca.
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heure avec tout véhicule ainsi qu'un droit de passage piéton. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
L'emprise de ce droit de passage est figurée teinte grise au plan ci-annexé approuvé par les parties. Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d'accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties ».

Par suite, cette servitude a été expressément rappelée aux termes d'un acte notarié en date du 27 novembre 2020 (pièce n°1 des demandeurs).

Dès lors, il ressort que, par titre, un droit de passage au profit de la parcelle EI n° [Cadastre 1], propriété des demandeurs, sur la parcelle EI n° [Cadastre 2] a été consacré par l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 02 novembre 2017, servitude de passage opposable à tous et qui impose l'absence de stationnement sur l'assiette de la servitude qui est clairement établie dans la partie hachurée du plan joint à l'acte et versé aux débats.

La création par le même titre de places de parking dans cette même cour est sans portée sur l'existence de cette servitude puisqu'elle s'impose aux propriétaires de ces parties privatives comme parties du fonds servant nonobstant l'attribution donnée à ces parties privatives.

Le stationnement de véhicules sur cette assiette constitue donc un trouble manifestement illicite.

Il résulte des photographies pièce n°4 et du constat de commissaire de justice du 16 mars 2026 que des véhicules stationnent sur l'assiette de servitude et des pièces n° 3 et 5 que les places de parking n° 1, 2 et 3 sont situées partiellement sur l'assiette de la servitude tandis que la place n° 4 est entièrement sur l'assiette de la servitude.

Cependant, sauf s'agissant Monsieur et Mme [G]-[D] qui reconnaissent dans leurs écritures être propriétaires du parking n°2 et qui ne contestent pas que le véhicule présent sur cette place l'est par leur fait, les demandeurs n'indiquent pas qui sont respectivement les propriétaires des autres parkings parmi les défendeurs et démontrent encore moins cette propriété tout comme la propriété des véhicules qui seraient garés sur ces parkings. Par ailleurs il n'est nullement indiqué en quoi le syndicat des copropriétaires serait auteur d'un trouble manifestement illicite alors que ces places sont des parties privatives.

Dès lors il n'y a pas lieu à référé à l'égard du syndicat des copropriétaires ainsi qu'à l'égard de Monsieur [K] [W], Monsieur [H] [M], et Madame [N] [X].

Il sera ordonné à Monsieur [S] [G]-[D] et à Madame [J] [G]-[D], afin de faire cesser le trouble, de maintenir libre de tout obstacle le passage mentionné au cadastre sur la parcelle cadastrée section E numéro [Cadastre 2] sous astreinte de 200 euros par infraction constatée.

La modification de l'état descriptif de division reçu le 03 novembre 2017 par Maître [F] [R] n'est pas une mesure conservatoire ou de remise en état au sens de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

Monsieur [S] [G]-[D] et Madame [J] [G]-[D], qui succombent à l'instance, seront condamnés provisoirement aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50%.»

L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS