TJ 67482, 9 juin 2026, RG 25/01287

N° RG 25/01287 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NK7O

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/01287 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NK7O

Minute n°

copies le :

à

exécutoire le :

à

pièces retournées

le :

Me Oussama BOURASS
Me Etienne STEIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [H]
né le 19 Juin 1975 à [Localité 3] (TURQUIE)
[Adresse 2]
représenté par Me Oussama BOURASS, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [R]
né le 03 mars 1944 à [Localité 4] (67)
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°67482-2025-003104 délivrée le 11 avril 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5]
[Adresse 2]
représenté par Me Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[V] [O], Greffier stagiaire lors des débats
[K] [L], Auditeur de justice lors des débats
Benjamin WUCHER, Attaché de justice lors des débats

DÉBATS :

Audience publique du 31 Mars 2026
Délibéré prorogé le 12 Mai 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 16 mai 2018, avec effet au 1er juin 2018, M. [N] [R] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 100 euros. Un dépôt de garantie de 730€ a été payé.

Un état des lieux d'entrée a été contradictoirement dressé le 16 mai 2018.

Suivant requête reçue le 06 février 2025, M. [C] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim d’une demande indemnitaire en retenant la nécessité d’effectuer des travaux dans son logement.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 09 mars 2026, reprises oralement à l’audience, M. [C] [H] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter M. [N] [R] de ses demandes,
- condamner M. [N] [R] à restituer la somme de 5 456,89€ à titre de trop-perçu de charges,
- condamner M. [N] [R] à la réalisation de travaux nécessaire de réfection complète sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir
- condamner M. [N] [R] à payer la somme de 6 000€ à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, M. [C] [H] fait valoir, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que M. [N] [R] a manqué à son obligation de délivrance en mettant à disposition un bien dégradé, notamment les lames de parquet arrachées qui ont été posées sans respecter les règles de l’art. Le demandeur soutient que les travaux de réfection de son logement s’élèvent à la somme de 7 644,96€ selon devis. Selon M. [C] [H], l'état des lieux d'entrée, qu’il a signé alors qu’il ne maîtrise pas le français, ne reflète pas la réalité du logement qui était vétuste et non rénové lors de l’entrée dans les lieux. S’agissant du dégât des eaux, M. [C] [H] soutient que son bailleur est resté muet face à la déclaration de dégât des eaux et qu’en l’état, aucun travaux n’a été effectué, le processus entre assureurs étant figé. S’agissant des charges perçues, M. [C] [H] soutient que M. [N] [R] n’a jamais régularisé les charges de manière annuelle, qu’il n’a jamais fourni de justificatif ou de ventilation des sommes et qu’il n’existe aucune répartition individualisée. M. [C] [H] rappelle que M. [N] [R] justifie de charges à hauteur de 2 443,11€ et qu’en conséquence, compte tenu des provisions sur charges de 100€ par mois payés depuis 79 mois, son bailleur lui doit la somme de 5 456,89€. Il estime que les violations contractuelles régulières de M. [N] [R] lui ont causé un préjudice estimé à 6 000€. Si M. [C] [H] reconnaît un impayé partiel, il soulève l’exception d’inexécution. S’agissant de la demande de résiliation judiciaire, M. [C] [H] relève que M. [N] [R] n’a pas respecté le cadre procédural propre à la résiliation des contrats de baux d’habitation.

En réplique, et suivant conclusions du 27 mars 2026, reprises oralement à l’audience, M. [N] [R] demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter M. [C] [H] de ses prétentions,
- prononcer la résiliation du bail conclu le 16 mai 2018,
- ordonner l’expulsion de M. [C] [H],
- condamner M. [C] [H] à payer la somme de 6 372€ avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle,
- condamner M. [C] [H] au paiement d’une indemnité d'occupation dont le montant est égal au loyer,
- condamner M. [C] [H] à effectuer les travaux de réfection suivants à ses frais :
* les travaux propres à réparer les lattes du parquet,
* les travaux propres à remplacer la vitre fissurée ainsi que la fenêtre endommagée,
* le remplacement des interrupteurs cassés.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] [R] fait valoir que M. [C] [H] a manqué à son obligation principale de payer les loyers et charges, au demeurant tardivement justifiées, que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée faute d’inhabitabilité du logement en litige, et que, dans ses conditions, le contrat de bail doit être judiciairement résilié, M. [C] [H] ne justifiant pas de son assurance. S’agissant de la demande de travaux, M. [N] [R] soutient qu’il s’agit de dégradations locatives à la charge du locataire, et non des travaux imputables au bailleur.

MOTIFS

A titre préliminaire, il sera retenu que même si l’instance tendant in fine à la réalisation de travaux, et donc à une demande indéterminée, a été introduite par requête, l’ancienneté du litige impose de statuer. Il sera également relevé que la demande principale de M. [C] [H], tendant à l’exécution de travaux, serait privée d’objet en cas de résiliation judiciaire du contrat de bail. En effet, la résiliation du contrat de bail délierait M. [N] [R] de son obligation d’entretien des locaux. Dans ces conditions, il convient d’examiner, dans un premier temps la demande reconventionnelle de M. [N] [R] en résiliation judiciaire, avant d’examiner les demandes du preneur à l’exception de sa demande financière qui sera prise en considération dans l’évaluation des fautes du preneur.

Sur la demande en remboursement des charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 23 de la loi du 7 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, M. [N] [R] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, M. [C] [H] lui devait la somme de 5 072 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme est une dette de loyers uniquement.

S’agissant des charges, la prescription n’est pas soulevée par les parties. Les points suivants sont acquis aux débats :
- la clé de répartition des charges s’effectue par nombre d’occupants par logement,
- M. [C] [H] a payé 7 900€ de provisions sur charges au 31 décembre 2024 (écriture de M. [N] [R] page 4),
- M. [N] [R] n’a jamais procédé à une régularisation annuelle des charges,
- M. [N] [R] procède à la régularisation de l’ensemble des charges au cours de la présente instance,
- M. [C] [H] reconnaît devoir payer la somme de 2 443,11€ au titre de ses charges.

Il ressort du décompte produit qu’au 31 janvier 2025, l’intégralité de la dette locative (loyer et charges) était payé. La provision sur charge de janvier 2025 a été payé. Dès lors, M. [C] [H] a payé la somme de 8 000€ au titre des provisions sur charges au 31 janvier 2025. Les provisions postérieures n’ont pas été appelées, M. [N] [R] ne les réclamant manifestement pas au regard du décompte produit.

S’agissant du surplus des charges, il appartient à M. [N] [R] d’en justifier. La charge de la preuve lui incombe, peu importe que M. [C] [H] n’en ait jamais sollicité la régularisation.

Si M. [N] [R] entend fonder la répartition des charges par le nombre d’occupants par logement, il doit justifier de l’occupation de l’ensemble des logements mois par mois depuis le 16 mai 2018. Il ne produit aucune pièce en ce sens. Les photographies produites ne sont pas probantes et ne permettent pas d’établir que le troisième logement n’était pas occupé entre mai 2018 et ce jour. Ce seul motif justifie de rejeter la demande de régularisation de charges.

En définitive, il sera fait droit à la demande de M. [C] [H] et M. [N] [R] sera condamné à restituer la somme de 5 456,89€.

Sur la demande tendant à la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [R] justifie avoir notifié ses conclusions sollicitant la résiliation judiciaire pour impayés de loyer au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. En effet, cette notification a été effectuée le 11 juillet 2025.

Surtout, il sera rappelé qu’une action en résiliation judiciaire pour défaut d’assurance, y compris élevée à titre reconventionnel, n’est enserrée dans aucun formalisme particulier.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1228 du code civil énonce que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le preneur peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, d'exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3Ème civ. 18 septembre 2025 n°23-24.005).

En l’espèce, malgré les conclusions du 02 juin 2025, régulièrement signifiées à M. [C] [H] suivant exploit de commissaire de Justice délivré le 08 juillet 2025 et valant mise en demeure de payer l’arriéré locatif d’un montant de 1 782€ arrêté à cette date, M. [C] [H] n’a manifestement pas réglé sa dette locative. M. [N] [R] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, M. [C] [H] lui devait la somme de 5 072 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le paiement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Le preneur reconnaît un paiement partiel. Il ne produit aux débats aucune pièce de nature à prouver qu’il a payé les loyers sollicités par M. [N] [R]. Or, la charge de la preuve du paiement des loyers lui incombe.

Il sera plus particulièrement retenu que le seul loyer n’a plus été payé depuis février 2025. Si le décompte produit est particulièrement abscons, il sera relevé que le solde est créditeur au bénéfice de M. [C] [H] de 94€ au 31 janvier 2025. S’agissant des seuls loyers, M. [C] [H] est redevable de la somme de 9 380€ (14 mois X 670€) entre le 1er février 2025 et le 31 mars 2026. Il n’a payé aucun somme, la CAF, quant à elle, à payer 4 214€ d’allocation logement. Dès lors, la somme due au titre des loyers impayés est de 9 380€ - 4 214€ - 94€ (solde créditeur), soit 5 072€. S’il est constant que certains désordres existent dans le logement, ce dernier demeure habitable et n’est pas impropre à l’usage auquel il est destiné. Dans ces conditions, M. [C] [H] ne peut pas soulever l’exception d’inexécution.

Pour autant, d’un point de vue financier, les manquements de M. [C] [H] doivent s’analyser à la lumière des carences du bailleur dans l’établissement de la régularisation des charges. En effet, si M. [C] [H] est débiteur de M. [N] [R] d’une somme de 5 072€ de loyers, il est créancier à son égard d’une somme de 5 456,89€ au titre des charges non justifiées. Au regard des circonstances, il apparaît que la carence de M. [C] [H] n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail. Ce moyen sera écarté.

S’agissant de l’obligation du preneur de s’assurer, il ne peut être que constater que M. [C] [H] ne produit pas d’attestation d’assurance. Il sera retenu que la loi d’ordre public n°89-462 du 06 juillet 1989 impose une remise d’attestation de l’assureur. M. [C] [H] ne peut se contenter d’insérer des captures d’écran dans ses écritures pour prouver l’existence d’une souscription à une assurance locataire.

Ce second motif justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter du 27 mars 2026, date de notification des dernières conclusions.

Cependant, il convient de relever que M. [N] [R] n’a jamais émis de mise en demeure aux fins de production du certificat en visant un délai impératif. Aucun commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance n’a été signifié au locataire. Dans le cadre de ses conclusions, il n’a jamais sollicité la production de cette pièce dans un délai impératif. Au regard de ces éléments, et en l’absence d’une obligation de faire enserrée dans un délai, le juge peut moduler la résiliation judiciaire en accordant des délais en application de l’article 1228 du code civil.

Dès lors, compte tenu des circonstances, il sera accordé à M. [C] [H] un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement aux fins de produire un certificat d’assurance. S’il ne l’est, M. [C] [H] dispose dès lors d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour s’assurer.

En cas de non-respect de cette obligation dans ce délai, la résiliation judiciaire trouvera application. M. [C] [H] sera dès lors expulsé des lieux avec le concours de la force public si nécessaire. Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 770 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [R] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il sera rappelé que la dette de loyers de M. [C] [H] sera fixée à la somme de 5 072€.

M. [C] [H] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 02 juin 2025 sur la somme de 1 782€, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En l’absence de demande de compensation, il n’y a lieu de la prononcer.

Sur la demande principale de M. [C] [H] tendant à la réalisation de travaux

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

Aux termes de l’article 6 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu'il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, l’existence de désordres ou de dégradations locatives caractérise une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :
I. - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
IV. - Installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) [Localité 7] septiques, puisards et fosses d'aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
e) Eviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
V. - Equipements d'installations d'électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
VI. - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, plusieurs réparations sont mises dans les débats par les parties. M. [C] [H] sollicite les travaux nécessaires à la réfection complète. Pour sa part, M. [N] [R] demande la réalisation des travaux suivants au frais du locataire :
* les travaux propres à réparer les lattes du parquet,
* les travaux propres à remplacer la vitre fissurée ainsi que la fenêtre endommagée,
* le remplacement des interrupteurs cassés.

S’agissant de la demande de M. [C] [H], il sera relevé qu’elle manque de précision. Pour autant, il ressort des écritures du preneur que les désordres constatés sont les moisissures, aggravées par un dégât des eaux, un parquet détérioré, des fenêtres défectueuses, des interrupteurs cassés. S’agissant des moisissures, le devis en date du 24 mars 2025 produit par M. [C] [H] permet de circonscrire les travaux à la pose d’un aérateur extracteur d’air.

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les fenêtres étaient en très bon état en mai 2018, la fenêtre de la chambre côté jardin étant neuve. Les sols étaient neufs. Aucune mention ne figure sur l’existence d’une VMC. Si M. [C] [H] indique qu’il ne parlait pas français au moment de la signature de cet état des lieux, il ne produit aucune pièce de nature à corroborer ce point et de nature à prouver que l’appartement était dans un moins bon état au moment de l’entrée dans les lieux. En présence d’un l'état des lieux d'entrée et en l’absence de preuve justifiant une erreur dans l'état des lieux d'entrée, la présomption légale de bon état ne peut jouer. Il sera retenu que l’appartement était dans un très bon état général.

S’agissant des interrupteurs et des prises cassés, il s’agit de réparations locatives prévues au décret n°87-712 du 26 août 1987. M. [C] [H] sera tenu de les changer.

S’agissant de la moisissure, il est acquis aux débats qu’un dégât des eaux est intervenu au plafond du logement loué. Ces dégâts sont à la charge exclusive du bailleur, peu importe que le processus devant les assurances soit actuellement bloqué. Il ne s’agit pas d’un obstacle revêtant les caractères de la force majeure. L’obligation d’entretien des locaux impose à M. [N] [R] d’intervenir pour remédier à ce dégât des eaux. Il ressort des photographies produites que des traces de moisissures sont manifestement présentes. M. [N] [R] ne le contestent pas au demeurant. Le traitement de l’humidité relève des normes de décence d’un logement à la charge exclusive du bailleur. M. [N] [R] sera tenu de mettre en place un système de ventilation aux normes en vigueur dans l’appartement.

S’agissant des fenêtres, dont la vétusté doit être garantie par le bailleur, à l’exception de la dernière photographie de l’annexe 3, aucune pièce produite ne permet de prouver leur état défectueux. En effet, sur cette photographie, du scotch a manifestement été posé tout autour du cadre, démontrant un manque d’étanchéité à l’air. EN 2018, la fenêtre était en bon état. La photographie ne permet pas de prouver qu’elle est hors d’usage. Une réparation, et non son remplacement, apparaît être suffisante. M. [N] [R] sera condamné à ces travaux de réparation.

S’agissant du vitrage, il ne ressort pas de l'état des lieux d'entrée qu’une vitre était fendue. S’agissant de réparations locatives, M. [C] [H] sera tenu de la remplacer.

S’agissant de l’origine de dégradation des sols, propres à déterminer s’il s’agit d’une dégradation locative ou d’une vétusté à la charge du bailleur, il ressort de la mise en demeure émise par M. [C] [H] qu’il se plaignait, dès le 13 décembre 2024 d’un décollement du parquet. Les photographies produites permettent de démontrer que ces décollements se produisent à plusieurs endroits. Les jonctions entre les dalles ne sont pas parfaites. La chape en béton est manifestement fissurée à un endroit. Une latte est également fissurée et totalement arrachée à ce niveau. S’il est probable que la fissure dans la dalle résulte d’un choc, il se déduit de la multiplicité des désordres sur le sol, que les lattes sont dégradées par la vétusté et un défaut de pose. M. [N] [R] sera tenu au remplacement des lattes du parquet en se conformant aux règles de l’art.

Il sera rappelé que M. [N] [R] ne sera tenu à effectuer ces travaux que dans l’hypothèse où le contrat de bail perdure et ne soit pas résilié. Si M. [C] [H] n’assure pas son logement dans le mois de la signification du jugement, la résiliation judiciaire emportera exemption d’effectuer ces travaux pour le bailleur.

Il sera accordé au bailleur un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision afin d’effectuer ces travaux. Une astreinte n’apparaît pas, en l’état, nécessaire.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, c’est à bon droit que M. [C] [H] a mise en demeure M. [N] [R] d’exécuter la majeure partie des travaux. L’absence de réaction du bailleur a généré un préjudice de jouissance du bien qui sera indemnisé à hauteur de 1 000€.

M. [N] [R] sera condamné à payer à M. [C] [H] la somme de 1 000€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

M. [N] [R] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS