TJ 67482, 10 juin 2026, RG 24/11082

N° RG 24/11082 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGRV

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/11082 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGRV

Minute n°

Copie exec. à :

Me Guillaume HANRIAT
Me Baptiste LUTTRINGER

Le

Le greffier

Me Guillaume HANRIAT
Me Baptiste LUTTRINGER
Me Patrick MAUBARET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

SCI SHEET [V] [H], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 797.424.918. agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12, Me Patrick MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. 2CRSI, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 483.784.344. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 174

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l'audience publique du 25 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

N° RG 24/11082 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NGRV

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la SCI SHEET [V] [H] a donné en location à usage commercial à la SA 2CRSI divers locaux (rez-de chaussée, 1er, 3ème et 4ème étages) dépendants d’un immeuble sis à STRASBOURG (67 200) dénommés [Adresse 3], bail consenti pour une durée de douze années à compter du 1er janvier 2019 (Bail 1 – 6 000).

Que par acte sous seing privé du même jour, la SCI SHEET [V] [H] a également donné en location à usage commercial de bureaux à la SA 2CRSI le deuxième étage du même immeuble, bail consenti pour une durée identique (Bail 2 – 6 378).

Par une ordonnance du 28 octobre 2021, le Juge des Référés a ordonné une expertise judiciaire et a condamné la SA 2CRSI à verser une provision à la société SHEET [V] [H].

Par une ordonnance du 5 janvier 2023, le juge des référés a condamné la SA 2CRSI à verser une provision à la société SHEET [V] [H].

Par jugement rendu le 11 juin 2025 par la présente chambre, le tribunal judiciaire de Strasbourg a constaté le paiement de la société 2CRSI en cours d’instance des loyers et charges sollicités et l’a condamnée au paiement des intérêts, clause pénale et indemnités sur le fondement de l’article 700 du CPC et dépens.

Par acte en date du 28 juin 2024, la SA 2CRSI a fait signifier un congé partiel à la société SHEET [V] [H] concernant le rez de chaussé, le 1er, et 3ème étage, à l’exception du 4ème étage et un congé pour le bail du 2ème étage.

Par acte d’huissier délivré le 06 décembre 2024, la société SHEET [V] [H] a fait assigner la SA 2CRSI aux fins de paiement devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2026 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.

Prétentions et moyens

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 09 mars 2026, la société SHEET [V] [H] sollicite du tribunal de :
CONDAMNER la SA 2CRSI au paiement de la somme de 1 581 731,16 € correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 février 2026 outre intérêts à compter des mises en demeure du 9 octobre 2024 ;
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 117 366,38 € au titre du 1er alinéa de l’article 21 des baux (clause pénale) ;
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 30 000 € de dommages et intérêts ;
LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC outre entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de saisie-conservatoire et sa dénonciation.

Elle explique que la SA 2CRSI a arrêté de procéder au règlement de tout loyer et charges, ce qu’elle avait déjà omis de faire de 2023 à 2025. Elle ajoute que l’exception d’inexécution n’est admise qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués et non partielle, ce qui n’est pas le cas. Elle rappelle que la SA 2CRSI n’a jamais occupé une partie des locaux.

Elle ajoute que le congé partiel n’a aucune valeur, car les locaux sont un tout indivisible.

Elle considère que le comportement abusif de la société, qui retient de manière récurrente les loyers, doit aboutir à la condamnation de la SA 2CRSI en plus de l’application de la clause pénale.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 09 décembre 2025, la SA 2CRSI sollicite du tribunal de :
DÉBOUTER la société SHEET [V] [H] de sa demande de 1 173 663,85 euros au titre d’un prétendu arriéré de loyers et charges, de sa demande de paiement des intérêts de retard, de sa demande de paiement de la somme de 117 366,38 euros au titre de clauses pénales stipulées aux termes des baux litigieux ; de sa demande de paiement de la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts, de sa demande visant à condamner la société 2CRSi aux entiers frais et dépens ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
Subsidiairement, DIRE ET JUGER les clauses pénales invoquées par la société SHEET [V] [H] manifestement excessives, et MODERER les montants dus à ce titre à de plus justes proportions.
A titre reconventionnel, CONDAMNER la société SHEET [V] [H] à payer à la société 2CRSI la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts pour comportement abusif ;
CONDAMNER la société SHEET [V] [H] à payer à la société 2CRSI la somme de 198 260,68 € au titre de la restitution des dépôts de garantie, et au besoin ORDONNER la compensation avec les sommes que la société 2CRSi devrait à la société SHEET [V] [H].
En tout état de cause CONDAMNER la société SHEET [V] [H] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à payer à la société 2CRSI la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC

Elle estime que la société SHEET [V] [H] a manqué à son obligation de délivrance, ayant subi des désordres et malfaçons à son installation dans les locaux. Elle considère que des problèmes de chauffage/climatisation nuisent encore à sa jouissance paisible. Elle considère que la société SHEET [V] [H] a un comportement abusif.

Elle soutient qu’elle a signifié congé au bailleur et que les sommes ne pouvaient plus être mises en compte à partir de la date de congé. Elle ajoute que la société SHEET [V] [H] commet un abus de droit en réclamant les paiements de loyer et l’application de la clause pénale.

Elle indique que la société SHEET [V] [H] n’a jamais restitué son dépôt en garantie.

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I) Sur la demande en paiement de la somme de 1 581 731,16 € avec intérêts
L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1353 du Code civil ajoute que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Enfin et aux termes de l’article 1728 du Code civil, l’une des deux obligations principales du preneur à bail est de « payer le prix du bail aux termes convenus ».

En l’espèce, le premier contrat de bail stipule un loyer annuel de 523 274 euros hors taxes et hors charges, indexé, divisé par quarts payables d’avance le 1er jour du trimestre civil, soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année civile. Il stipule en outre que le preneur versera au bailleur une quote-part de provisions sur charges correspondant au quart du budget annuel le premier jour de chaque trimestre civil.

Le second contrat de bail stipule quant à lui un loyer annuel de 132 725 euros hors taxes et hors charges, indexé et payable dans les mêmes conditions que le premier bail. Il stipule en outre que le preneur versera au bailleur une quote-part de provisions sur charges correspondant au quart du budget annuel le premier jour de chaque trimestre civil.

La société Sheet [V] [H] fait état, dans ses dernières conclusions notifiées le 09 mars 2026, de sommes de 1 415 805,40 € pour le bail 1 et de celle de 165 925,76 € pour le bail 2, soit un total de 1 581 731,16 € dues par la société 2CRSI au titre des loyers et charges pour le 27 février 2026. La SA 2CRSI reconnait que la société SHEET [V] [H] n’a plus mis le loyer du 2ème étage en compte à compter du 31 mai 2025.

La SA 2CRSI justifie avoir procédé à un virement de 53 327,77 euros au 3 octobre 2025, qui a bien été pris en compte au titre du solde du bail.

Il n’est pas prouvé que la SA 2CRSI ne bénéficie pas d’une installation de chauffage et climatisation fonctionnelle et que celle-ci rend les locaux inutilisables, seuls deux échanges de mail étant versés à la procédure sans constat d’huissier ou éléments de l’expertise. Il ressort de la note d’expertise n° 1 du 21 octobre 2025, quelques désordres d’une ampleur très limitée (fond de l’air légèrement changé dans une toilette, une fuite sur un évier, entrées d’eau au niveau du parking, une barrière bloquée en position semi-ouverte). Il n’est aucunement établi des problèmes de chauffage et de climatisation de nature à rendre inutilisables les locaux.

S’agissant des intérêts de retard, il sera observé que la société Sheet [V] [H] ne demande pas l’application d’un taux conventionnel particulier, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle sollicite l’application du taux d’intérêt légal.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Contrairement à ce qu’indique la société 2CRSI, il ne peut être considéré que le bailleur, en réclamant le paiement des stricts loyers et charges dus, commet un abus de droit. En effet, le litige en cours entre les parties quant aux travaux à réaliser dans le local, dès lors que la preneuse ne prétend ni ne démontre être dans l’impossibilité de les exploiter, ne saurait justifier la rétention, même temporaire, des loyers.

La lettre avec accusé de réception reçu le 21 octobre 2024 valait mise en demeure de payer la somme de 239 708,27 euros et 59 549,34 euros alors exigibles. La réception des accusés de réception des lettres du 08 janvier 2025 et du 4 avril 2025 n’est pas justifiée. En revanche, l’assignation valait mise en demeure de payer un surplus de sommes de 54 726,42 euros.

II) Sur la demande de paiement de 117 366,38 € de clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les conditions générales des deux contrats de bail stipulent en leur article 21 : « A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bal, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxes (10 % HT) à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnelle et irrévocable ».

Ainsi que le relève la société Sheet [V] [H], l’assignation délivrée le 06 décembre 2024 vaut mise en demeure de payer la somme de 353 984,03 euros arrêtées au 3 décembre 2024.

Les conditions d’application de la clause pénale sont donc réunies.

Le montant des sommes dues est calculé sur le hors taxe. Par conséquent, la SA 2CRSI doit la somme de 29 498,67 euros au titre de la clause pénale.

La pénalité n’apparait pas manifestement excessive au vu du pourcentage retenu par la clause et son application sur un montant hors taxe et le montant très important des impayés. Il n'y a donc pas lieu de réduire la pénalité.

III) Sur la demande de dommages-intérêts du bailleur

La société Sheet [V] [H] sollicite la condamnation de la société 2CRSI à payer la somme de 30 000 euros au titre des retards de paiement de loyer et charges, indiquant qu’elle subit un trouble de trésorerie.

Or, la clause pénale examinée ci-dessus a vocation à réparer le préjudice résultant du retard dans l’exécution par la preneuse à bail de ses obligations. La société Sheet [V] [H] ne justifie pas d’un préjudice distinct qui ne serait pas réparé par ce biais.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.

IV) Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

Le fait que le présent jugement ait fait droit, au moins partiellement, aux demandes formées par la société Sheet [V] [H] suffit à écarter tout caractère abusif à son action. Si cette dernière est ainsi amenée à multiplier les procédures, c’est en raison de la carence répétée de la société 2CRSI quant au respect de ses obligations et non d’une attitude abusive de sa part.

S’agissant du litige opposant les parties quant aux travaux à réaliser dans le local et aux prétendues mesures dilatoires de la société Sheet [V] [H] pendant les opérations d’expertise judiciaire, il sera observé que la question des travaux et des désordres subis par la société Sheet [V] [H] en raison de la prétendue carence de la bailleresse fait l’objet d’une expertise en cours. La société 2CRSI ne produit aucune pièce, dans le cadre de la présente instance, permettant au présent tribunal de déterminer une éventuelle faute du bailleur ni d’un préjudice subi par la société 2CRSI en lien avec cette faute. Au demeurant, la société 2CRSI ne justifie pas du préjudice subi.

V) Sur la demande reconventionnelle de restitution des dépots en garantie

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1353 du Code civil ajoute que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Enfin et aux termes de l’article 1728 du Code civil, l’une des deux obligations principales du preneur à bail est de « payer le prix du bail aux termes convenus ».

Conformément aux articles 20 des conditions générales et articles 8 des conditions particulières des 2 baux dont il s’agit, il a été constitué des dépôts de garantie à hauteur de 3 mois de loyer annuel HT.

En l’espèce, le congé donné pour le 1er et 3ème étage n’est pas valable, la location de ces étages étant indivisible avec celle du 4ème étage dont la SA 2CRSI a gardé la jouissance.

En revanche, la SA 2CRSI a donné son congé pour le deuxième étage qui a fait l’objet d’un bail séparé et qui est donc valable, à compter du 31 mai 2025.

Le montant du dépôt en garantie a été mis au crédit de la SA 2CRSI dans le décompte. Ainsi, le dépôt en garantie a bien été restitué puisqu’il a été soustrait des sommes dues.

Par conséquent, la SA 2CRSI est déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les mesures accessoires :

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA 2CRSI, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. Concernant les frais de procès-verbal de saisie-conservatoire et sa dénonciation, ces frais ne sont pas juridiquement indispensables à l’introduction de la procédure judiciaire ou qui n’ont pas fait l’objet d’une décision préalable du juge ne peuvent être considérés comme des frais assimilés aux dépens. Ainsi la société SHEET [V] [H] est déboutée de sa demande à ce titre.

• Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SA 2CRSI devra verser à la société SHEET [V] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS