TJ 67482, 21 mai 2026, RG 25/08028

N° RG 25/08028 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2N6

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/08028 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2N6

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Grégory ENGEL
Me Rim YAHI

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Grégory ENGEL
Me Rim YAHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [V]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256

DEFENDEURS :

Madame [R] [W]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Rim YAHI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 303

Monsieur [I] [W]
demeurant [Adresse 5] [Localité 1]
représenté par Me Rim YAHI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 303

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 16 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Mai 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/08028 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N2N6

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 14 septembre 2019, Monsieur [F] [V] a donné à bail à Monsieur [I] [W] et à Madame [R] [W] un logement à usage d'habitation (2ème étage) garni d'une cave, d'un parking et d'un local vélo situés [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 550 € et une provision sur charges de 120 €, soit un montant mensuel total de 670 €.

Le 26 février 2025, Monsieur [F] [V] a fait délivrer à Monsieur [I] [W] et à Madame [R] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour impayés de charges et taxes d'ordures ménagères (années 2021 à 2023) suite à un restant dû après provisions et d'avoir à justifier d'une assurance habitation.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 février 2025.

Le même jour, par acte de commissaire de justice délivré séparément à Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W], respectivement à personne et à personne présente (Monsieur [I] [W], époux de Madame [R] [W]), Monsieur [F] [V] a donné congé aux deux locataires pour le 11 septembre 2025 pour vendre.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025, Monsieur [F] [V] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin d'obtenir l'expulsion de Monsieur [I] [W] et de Madame [R] [W] des locaux loués, en se fondant à titre principal sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement sur le congé pour vendre.

L'assignation a été dénoncée au Préfet du Bas-Rhin le 4 juillet 2025.

L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 19 janvier 2026 puis renvoyée à plusieurs reprises afin de permettre aux conseils des parties de conclure.

A l'audience du 16 mars 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [F] [V], représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 9 mars 2026.

Il sollicite ainsi, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le donné acte de ce qu'il ne sollicite plus la demande d'expulsion sur le fondement du commandement de payer ;
- le constat de ce qu'il a donné régulièrement congé aux époux [W], lesquels n'ont pas quitté l'appartement ;
- le constat de la résiliation du bail liant les parties et portant sur les locaux d'habitation situés [Adresse 6] à [Localité 3] en raison du congé, et ce, depuis le 11 septembre 2025 ;
- la condamnation de Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] et tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, corps et biens les locaux qu'ils occupent dans l'immeuble précité, au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique ;
- la condamnation des époux [W] au paiement d'une astreinte de 20 € par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à sa personne ;
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 11 septembre 2025 à la somme de 770 € ;

- la condamnation de Monsieur [I] [W] et de Madame [R] [W] à lui payer, à compter du 11 septembre 2025 ladite indemnité d'occupation, avec indexation sur l'indice national du coût de la construction, l'indice de base servant à la révision étant le dernier publié à la date de la décision, et ce, jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés ;
- la condamnation solidaire des époux [W] au paiement de la somme de 4.827,80 € (somme due au 23 février 2025) au titre du solde sur les charges dues, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [I] [W] et de Madame [R] [W] à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation solidaire des époux [W] aux dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer, ainsi que l'intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir, par voir de commissair de justice et, en particulier, tous les droits de recouvrement ou d'encaissement sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier (article 10 et 12 du décret du 12 décembre 1996, modifié par décret n° 2001-212 du 8 mars 2001).

Au soutien de ses demandes, il expose que :

* son action en justice est recevable car en matière de résiliation de bail ou de demande d'expulsion fondée sur un congé, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile, les demandes étant indéterminées ;
* il ne fonde sa demande d'expulsion que sur le congé pour vendre délivré le 26 février 2025 ;
* Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] ne contestent pas la validité de celui-ci et ne développent aucun argument le privant d'effet ;
* il produit les documents justifiant des charges sollicitées ainsi que de la taxe des ordures ménagères; que les décomptes relatifs aux charges sont faits par une agence immobilière ; que tous les décomptes sont versés et qu'ils font bien mention des postes de charges, avec les tantièmes ainsi que les charges qui sont récupérables par le bailleur ; qu'il produit également les avis d'impôt de taxe foncière ;
* qu'au 23 février 2025, le solde est de 4.827,80 €.

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W], représentés par leur conseil, reprennent les prétentions et moyens des conclusions du 14 février 2026.

Ils demandent au Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- in limine litis : déclarer irrecevable l'assignation délivrée le 3 juillet 2025 à leur encontre en l'absence de conciliation et du défaut de référence à la tentative amiable conformément à l'article 54 du Code de Procédure Civile ;
- avant-dire droit : la production des pièces justifiant l'augmentation des charges ;
- le débouté des demandes de Monsieur [F] [V] ;
- le constat qu'ils ont payé leurs loyers et que le reliquat de 4.827,80 € correspond à une augmentation de charges qui n'ont jamais été justifiées par le bailleur ;
- la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- à titre subsidiaire : l'octroi de délais de grâce à leur profit à raison de 36 mois ;
- la condamnation de Monsieur [F] [V] aux dépens.

Ils font valoir que :

* il n'y a pas eu de tentative de conciliation préalable telle que prévue par l'article 750-1 du Code de Procédure Civile et l'assignation ne fait pas référence à la tentative amiable, conformément aux dispositions de l'article 54 du Code de Procédure Civile ;
* le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul car il ne comprend pas la mention selon laquelle le locataire peut saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de délais de grâce et car il ne reproduit pas intégralement la clause résolutoire insérée au bail ;
* la clause résolutoire ne peut pas produire effet car elle a été évoquée de mauvaise foi ; qu'en effet, ce ne sont pas des arriérés de loyers qui sont réclamés mais des arriérés de charges et de taxes sur ordures ménagères ; qu'aux termes de l'article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, elle doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que le décompte doit faire apparaître les différentes catégories de charges avec indication, pour chaque catégorie du total des trantièmes de charges et de la part imputable à chaque locataire ; que Monsieur [F] [V] n'a pas respecté son obligation de mettre à leur disposition les pièces justificatives ; qu'ils ont légitimement refusé de payer les régularisations de charges faute pour le bailleur d'avoir explicité et justifié l'augmentation de celles-ci ;
* ils sollicitent des délais de paiement tels que prévus par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ils sont de bonne foi et ont toujours payé leur loyer ; qu'ils rencontrent actuellement des difficultés financières et sont parents de deux enfants mineurs ayant des problèmes de santé nécessitant des soins réguliers et un suivi en milieu hospitalier.

Un diagnostic social et financier a été déposé au greffe le 27 novembre 2025. Il relate la contestation par la famille du rappel de charges pluriannuelles réclamées en octobre 2024, avec un arriéré de plus de trois ans et conteste la légalité du commandement. Il en résulte également que les loyers et avances sur charges sont régulièrement payés depuis l'entrée dans les lieux.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [F] [V] ne sollicite plus le constat de la résiliation du bail au regard du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ses demandes ne sont plus fondées que sur le congé pour vendre délivré le 26 février 2025.

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [F] [V]

L'assignation a été notifiée le 4 juillet 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] précisent que les demandes de Monsieur [F] [V] sont irrecevables ; pour ce faire, ils se prévalent de l'article 54 alinéa 2 5°du Code de Procédure Civile selon lequel l'assignation doit comporter, lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou de la justification de la dispense d'une telle telle tentative.

Cet article ne prévoit pas une fin de non-recevoir mais la nullité de l'assignation.

En l'espèce, il n'y avait pas lieu de faire état de cette mention dans l'assignation car une mesure de conciliation ou de médiation n'était pas obligatoire dans le cadre de cette procédure.

En effet, les demandes de Monsieur [F] [V] n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 750-1 du Code de Procédure Civile qui impose, à peine d'irrecevabilité, une tentative de conciliation ou de médiation, s'agissant d'une demande d'expulsion en vertu d'un congé pour vendre.

Dès lors, les demandes de Monsieur [F] [V] sont recevables et l'assignation est régulière.

Sur la demande avant-dire droit en production de pièces justifiant l'augmentation de charges

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] souhaitent pouvoir vérifier l'exactitude de la régularisation sur charges qui leur est demandée et par conséquent sollicitent la production de toute pièce pouvant en justifier.

Il sera relevé que Monsieur [F] [V] produit aux débats :

- les décomptes de charges annuelles établi par le syndic suite à l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour les années 2021,2022, 2023 et 2024 ;
- les avis d'imposition sur la taxe foncière dans lesquels se trouve le montant de la taxe des ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023.

Dès lors, ces pièces permettent de justifier les demandes de Monsieur [F] [V] quant aux régularisations de charges. Les époux [W] seront donc déboutés de leur demande avant-dire droit.

Sur la validité du congé du 25 février 2025 et la demande d'expulsion

Il résulte des éléments produit au dossier que le congé donné par Monsieur [F] [V] à Monsieur [I] [W] et à Madame [R] [W] le 26 février 2025 signifié à chacun pour une date de départ au 11 septembre 2025 remplit les conditions fixées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tant au niveau de la forme que des délais.

Ce congé a bien été délivré six mois avant la date de renouvellement du bail et précise les motifs du congé, à savoir un congé pour vendre. Il comporte en outre une offre de vente, la mention du délai de préemption de deux mois ainsi que les mentions obligatoires de l'article 15 précité et la notice.

La validité du congé n'est d'ailleurs pas contestée par Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W]. Ceux-ci ne démontrent pas avoir accepté l'offre de vente formée dans le congé.

Dès lors, et conformément aux dispositions de l'article 15 précité, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués à l'expiration du délai de préavis, soit en l'espèce au 12 septembre 2025, le préavis se terminant le 11 septembre 2025 à 24 heures.

Ainsi, Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués à compter du 12 septembre 2025.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [F] [V] sollicite également une expulsion sans délai et immédiate de Monsieur [I] [W] et de Madame [R] [W].

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être supprimé ou réduit dans le cas où une procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de construction et de l'habitation n'a pas été suivi d'effet du fait du location ou si la personne expulsée est de mauvaise foi, ou lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, Monsieur [F] [V] ne motive pas cette réduction de délai et il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de fin du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n'est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 12 septembre 2025, date à laquelle Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, révisable et conformément aux conditions prévues au contrat ayant lié les parties.

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] étant mariés, conformément à l'article 220 du Code Civil, les loyers ayant pour objet l'entretien du ménage et l'éducation des enfants, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation, en deniers ou quittances à compter du 12 septembre 2025.

Sur les demandes au titre des impayés

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, les sommes réclamées concernent les régularisations de charges pour les années 2021, 2022 et 2023 ainsi que les taxes d'ordures ménagères des années 2021, 2022 et 2023.

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] ne se prévalent pas de l'ancienneté des sommes sollicitées mais de l'absence de justification de celles-ci et de l'impossibilité de pouvoir les vérifier.

Certes, Monsieur [F] [V] n'a pas respecté l'obligation annuelle, cependant, il est en droit de procéder à une régularisation de celle-ci sur des années antérieures.

Les documents à communiquer doivent donc porter, non seulement sur la nature et la catégorie des charges, mais encore, dans les immeubles collectifs, sur leur mode de répartition.

Dans les immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété, ce mode de répartition ne fait pas de difficulté puisqu'il est inscrit dans le règlement de copropriété, chaque lot étant affecté d'un nombre précis de millièmes de charges générales et de charges spéciales.

En l'espèce, Monsieur [F] [V] produit les relevés établis par le syndic concernant les lots donnés en location à Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] suite à l'approbation des comptes par les assemblées générales.

Ce décompte établi par le syndic est précis et précise la nature et la catégorie de charges, ainsi que les tantièmes de l'immeuble et les charges qui doivent demeurer à la charge du propriétaire bailleur et celles pouvant être récupérées sur le locataire. Ce décompte est établi par un syndic professionnel, tiers à la procédure. Il est donc suffisant pour justifier le montant des charges récupérables que Monsieur [F] [V] peut réclamer à ses locataires.

Il produit les répartitions des charges entre lots de copropriété, en l'espèce la répartition relative aux lots loués à Monsieur [I] [W]et Madame [R] [W] (appartement et cave) pour les années 2021 à 2024.

Il en résulte ainsi que le montant des charges récupérables dues par les locataires est de :

* pour l'année 2021 : 2.364,43 € ;
* pour l'année 2022 : 2.547,60 € ;
* pour l'année 2023 : 2.217,40 € ;
* pour l'année 2024 : 3.029,37 €.

Le montant des provisions sur charges versées étant de 1.440 € (120 € x 12), il reste dû :

* pour l'année 2021, la somme de 924,43 € (2.364,43 € - 1.440 €) ;
* pour l'année 2022, la somme de 1.107,60 € (2.547,60 € - 1.440 €) ;
* pour l'année 2023, la somme de 777,40 € (2.217,40 € - 1.440 €) ;
* pour l'année 2024, la somme de 1 589,37 € (3.029,37 € - 1.440 €).

Soit un total de sommes dues au titre des charges récupérables de 4.398,80 €.

En ce qui concerne la taxe concernant les ordures ménagères, seule celle-ci peut être récupérée par le bailleur, les frais de gestion ne le peuvent pas.

Au regard des avis d'imposition sur la taxe foncière produits aux débats, il résulte que le montant pouvant être réclamé aux locataires est de :

* pour l'année 2021 : 126 € ;
* pour l'année 2022 : 130 € ;
* pour l'année 2023 : 140 €,

soit un total de 396 €.

Par conséquent, Monsieur [F] [V] est bien fondé à solliciter la somme de 4.794,80 € au titre de la régularisation pour charges des années 2021 à 2024 et de la taxe ordures ménagères de 2021 à 2023.

Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] étant mariés, conformément à l'article 220 du Code Civil, les charges dues ayant pour objet l'entretien du ménage et l'éducation des enfants, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Bien que Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] ne produisent aucun élément quant à leur situation financière, il résulte des éléments du dossier qu'ils s'acquittent régulièrement du paiement des loyers et indemnités d'occupation et qu'ils peuvent compter sur la solidarité familiale.

La demande par Monsieur [F] [V] de charges anciennes en une seule fois, alors que la régularisation des charges doit avoir lieu de manière annuelle, justifie l'octroi de délais de paiement à Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] sur 24 mois dans les conditions qui seront développées dans le dispositif de la présente décision.

Il est rappelé que ces délais ne peuvent pas suspendre la résiliation du bail puisque celui-ci n'est pas résilié en raison des impayés de loyers mais en vertu du congé pour vendre.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W], qui succombent, aux dépens.

Cependant, les dépens ne comprendront pas le coût du congé puisqu'il s'agit d'un choix du bailleur de vendre son bien. Ils ne comprendront pas plus le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, Monsieur [F] [V] n'ayant pas maintenu sa demande à ce titre.

Il n'y a pas lieu de déroger aux dispositions légales et réglementaires en ce qui concerne la prise en charge du coût des voies d'exécution de la décision.

L'équité ne justifie pas que Monsieur [I] [W] et Madame [R] [W] soient condamnés aux frais irrépétibles. Monsieur [F] [V] sera donc débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS