TJ 31555, 9 juin 2026, RG 24/01190

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 09 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/01190 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SWX6
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. [W],

DEBATS

à l'audience publique du 16 Décembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [Y] [W]
né le 21 Mars 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 54

M. [D] [W]
né le 20 Novembre 1964 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 54

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LOFT [I] CONSTRUCTION, RCS [Localité 2] 790 214 563., dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Arnaud SENDRANE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 145, et Me Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC AVOCATS ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de NICE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juin 2022, M. [Y] [W] et Mme [D] [W] ont consenti une promesse de vente à la société Loft [I], portant sur différentes parcelles de terrain à bâtir situées [Adresse 4] et [Adresse 5], à [Localité 3], dans le Tarn et Garonne.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 10 juin 2023 à seize heures et les parties ont convenu du versement de la somme de 22.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par arrêté du 12 juin 2023, la commune de [Localité 3] a délivré un permis d’aménager.

Par courrier adressé par courriel le 2 octobre 2023 à la société Loft [I], le conseil des époux [W] l’a mise en demeure de leur verser la somme de 22.500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

Par exploit de commissaire de justice du 26 février 2024, M. [Y] [W] et Mme [D] [W] ont assigné la société Loft [I] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de la condamner notamment au versement d’une indemnité d’immobilisation.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2026 et prorogée au 9 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 avril 2025 ,M. [Y] [W] et Mme [D] [W] demandent au tribunal au visa des articles 1103 et suivant du code civil de :
- rejeter la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2022 formulée par la société Loft [I] pour manquement des consorts [W] à leur obligation précontractuelle d’information,
- rejeter la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2022 formulée par la société Loft [I] pour un prétendu dol de leur part,
- rejeter la demande de la société Loft [I] tendant à voir condamner les consorts [W] à leur rembourser les frais versés au titre du dépôt du permis d’aménager,
- rejeter la demande de la société Loft [I] tendant à voir déclarer irrecevable la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation formulée par leur part pour absence d’accomplissement de la condition suspensive,
- s’entendre condamner la société Loft [I] à leur régler les sommes de :
- 22.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts de retard au taux légal à compter du 2 octobre 2023 et la capitalisation des intérêts de retard à compter du 2 octobre 2024,
- 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- s’entendre dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,
- s’entendre condamner la société Loft [I] aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de la SCP Carcy Gillet, avocats à la cour, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, la société Loft [I] demande au tribunal, au visa des articles 1130 et suivant du code civil de :
à titre principal,
- rejeter l’ensemble des demandes des époux [W],
- prononcer la nullité de la promesse de vente conclue entre les époux [W] et la société Loft [I],
- condamner M. et Mme [W] à lui payer la somme de 15.504 euros au titre de la somme versée au titre du dépôt du permis d’aménager,

à titre subsidiaire, constater l’absence de réalisation de condition suspensive,

en tout état de cause,
- débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [W] à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la nullité de la promesse de vente

La société Loft [I] expose que les époux [W] ont failli dans leur devoir d’information en ne l’informant pas de la présence d’une canalisation du syndicat mixte Eaux Confluence sur le terrain acheté. Elle soutient qu’ils étaient informés de l’existence de cette servitude mettant en avant la qualité de professionnel de l’immobilier de M. [W] et le fait qu’il soit à l’origine de la réalisation d’un programme de lotissement limitrophe. Elle fait valoir que cette information était déterminante lors de la signature de la promesse de vente.

Sur le dol, elle expose que les vendeurs ont commis des manoeuvres dolosives en n’informant pas de l’existence de cette canalisation.

Les époux [W] exposent que la société Loft [I] n’apporte pas un commencement de preuve que l’absence de canalisation d’eau était une information déterminante pour son consentement et indiquent qu’ils ignoraient l’existence de la canalisation. Ils soutiennent que M. [W] était un professionnel de l’immobilier et non de la construction mais qu’il ne travaillait plus dans l’immobilier depuis treize ans.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’acte notarié du 10 juin 2022 conclu entre les parties prévoit un article portant sur un devoir d’information réciproque en application de l’article 1112-1 précité ainsi qu’un article portant sur une “obligation d’information sur les limites du terrain” qui précise que “le bénéficiaire ayant l’intention de construire sur le terrain vendu un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation”, le promettant indiquait qu’aucun bornage n’avait été effectué.
Concernant les servitudes, il est indiqué que “le vendeur déclare :
- ne pas avoir créé ou laissé créer de servitudes ou de droit de jouissance spéciale qui ne seraient pas relatés aux présentes,
- qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme”.

Il ressort de l’arrêté du permis d’aménager délivré par la mairie de [Localité 3] le 12 juin 2023 que “l’attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d’une canalisation dans l’emprise du projet. Il sera nécessaire de se rapprocher du syndicat mixte Eaux Concluences avant le démarrage des travaux”.

En l’espèce, s’il est démontré, ce qui n’est pas contesté, que la société Loft [I] a conclu cette promesse de vente dans le but d’affecter le terrain à 23 lots de terrain à bâtir à usage d’habitation au minimum, il n’est apporté aucun élément probant par la société Loft [I] caractérisant que l’information sur la présence de la canalisation d’eau était une information déterminante pour le consentement de la société, étant précisé que la présence de ladite canalisation n’a pas fait échec au projet d’un lotissement d’habitation de 23 lots comme l’indique l’arrêté de permis d’aménager.

Par ailleurs, la société Loft [I] ne démontre pas davantage que les époux [W] disposaient de l’information de la présence de la canalisation avant la conclusion de la promesse de vente. Le simple fait que M. [W] ait exercé antérieurement une activité de promotion immobilière et ait construit un programme de lotissement limitrophe, ce que ce dernier ne conteste pas, précisant néanmoins avoir construit le programme en 2004 et avoir pris sa retraite en 2009, ne permet pas de caractériser sa connaissance de la canalisation.

Dès lors, la société Loft [I] ne démontre ni un manquement par M. et Mme [W] de leur obligation d’information précontractuelle ni des manoeuvres dolosives commises par ces derniers en vue d’inciter la société Loft [I] à contracter.

En conséquence, la demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 10 juin 2022 sera rejetée.

Le rejet de la demande de nullité formulée par la société Loft [I] conduit à rejeter sa demande d’indemnisation du préjudice couvrant les frais d’architecte pour les opérations de dépôt de permis, la société Loft [I] ne démontrant par ailleurs pas que le projet ne pouvait aboutir en raison de la présence de la canalisation.

II/ Sur l’indemnité d’immobilisation

Les demandeurs exposent que la condition suspensive liée à l’obtention du permis d’aménager a été remplie et que la société Loft [I] est tenue de verser la somme de 22.500 euros.

La société Loft [I] soutient que la condition suspensive n’a pas été remplie en raison de la présence de la canalisation souterraine et que des contraintes techniques imposent de déposer une nouvelle demande de permis.

En vertu des articles 1103 et suivant du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il est notamment prévu que “dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute pour le bénéficiaire [...] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais [...] ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes”.

En l’espèce, deux conditions suspensives particulières étaient mentionnées dans l’acte notarié :
- l’obtention du permis d’aménager un lotissement de 23 lots de terrain à bâtir à usage d’habitation au minimum,
- la compatibilité technique et économique de l’opération.

Il doit être constaté que le permis d’aménager a été délivré le 12 juin 2023 et a autorisé le projet de création d’un lotissement de 23 lots maximum.

Si le permis d’aménager fait état de la présence d’une canalisation dans l’emprise du projet, il n’est apporté aucun élément par la société Loft [I] démontrant que la présence de cette canalisation entrave la pérennité du projet et implique la nécessité de redimensionner le projet obligeant au dépôt d’une nouvelle demande de permis.

Dès lors, elle ne démontre pas la défaillance de la condition suspensive rendant impossible la levée de l’option.

Partant, à défaut d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais mentionnés par la promesse de vente, la somme de 22.500 euros devra être versée à titre d’immobilisation par la société Loft [I].

La société Loft [I] sera condamnée au versement de cette somme à titre d’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

En vertu de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l'espèce ; dès lors, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts précités.

III/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, la société Loft [I] sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société Loft [I] à verser à M. et Mme [W] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS