TJ 31555, 5 juin 2026, RG 24/00618

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 05 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/00618 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SSXZ
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 3

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

avec l’ assistance de Mme [I] [B], auditrice de justice

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l'audience publique du 03 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [R] [H]
né le 02 Septembre 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 537

Mme [A] [H]
née le 01 Janvier 1955 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Maria HIRCHI de la SARL 2 M AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 537

DEFENDERESSES

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI PYRENNEES, RCS [Localité 2] 383 354 594, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES MIDI PYRENNEES, RCS [Localité 3] 824 448 815, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Gilles MAGRINI de la SELARL URBI & ORBI, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 301

✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯✯

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Monsieur [R] [H] et Madame [A] [O] épouse [H] (ci-après les époux [H]) ont, par acte authentique du 22 septembre 2020, signé une promesse unilatérale de vente de leur maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 4] au profit de la société par actions simplifiées Nexity IR programmes Midi-Pyrénées (ci-après Nexity) pour un montant de 660 000 euros et sous conditions suspensives, notamment celle pour le bénéficiaire de la promesse d'obtenir un ou plusieurs permis de construire autorisant la construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation. Le terme de la promesse était fixé au 30 novembre 2021.

Suivant arrêté du 19 mai 2021, le maire de la commune de [Localité 5] a accordé à la société Nexity un permis de construire 84 logements après démolition de sept maisons individuelles, conformément à son projet.

Le 16 juin 2021, un avenant à la promesse de vente a été signé dans le but d'en proroger le terme au 28 février 2022.

Le 19 juillet 2021, un recours gracieux a été introduit contre le permis de construire, lequel a fait l'objet d'un rejet implicite.

Suivant offre de prêts en date du 22 juillet 2021, signée le 2 août 2021 par les époux [H], la société anonyme Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées leur a consenti deux prêts pour un montant total de 619 453, 61 euros en vue de financer l'acquisition d'une parcelle de terrain située [Adresse 5] à [Localité 6] ainsi que l'édification de constructions sur celle-ci.

Le financement se décomposait comme suit :

- Un prêt " relais habitat " référencé sous le numéro 415921E pour un montant total de 462 000 euros au taux de 1, 50% remboursable sur une durée de 18 mois ;
- Un prêt habitat immobilier " Ph primo " référencé sous le numéro 415922E pour un montant de 157 453, 61 euros au taux de 0, 70% remboursable sur une durée de 144 mois.
Suivant acte authentique du 6 août 2021, les époux [H] ont acquis le terrain situé [Adresse 5] à [Localité 7]. Ils y ont fait édifier leur maison d'habitation, et la réception de l'ouvrage est intervenue le 12 décembre 2022.

Le prêt relais numéro 415921E a été intégralement débloqué au mois de novembre 2022.

A partir du mois de janvier 2022, des prélèvements au titre des échéances de prêt n°415921E et n°415922E ont été effectués.

Suivant requête enregistrée le 18 novembre 2021, les riverains du projet immobilier de la société Nexity ont demandé l'annulation du permis de construire et de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Une nouvelle promesse de vente a été signée le 10 mars 2022 entre les époux [H] et la société Nexity au prix de 676 000 euros, expirant le 31 août 2023. A ce titre, une des conditions suspensives prévoyait l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. Il était précisé que ce dit permis faisait l'objet d'un recours judiciaire par les riverains devant le tribunal administratif de Toulouse.

Le 10 février 2023, un prêt dit de trésorerie à usage non professionnel n°699303E non soumis aux dispositions du code de la consommation a été souscrit par les époux [H] auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées (ci-après la Caisse d'épargne) pour un montant total de 469 612, 61 euros, au taux de 3,9 %, payable en une fois à échéance le 5 mars 2024.

Le 14 octobre 2023, le tribunal administratif de Toulouse a rendu un jugement prononçant un sursis à statuer, laissant un délai de cinq mois à la société Nexity pour lui permettre d'obtenir un permis de construire modificatif.

Le 8 décembre 2023, les époux [H] ont, par lettre recommandée reçue le 12 décembre 2023, mis en demeure la société Nexity afin de régulariser la vente du bien situé à [Localité 5].

Les époux [H] ont, par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2024, saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins d'obtenir la suspension de l'exécution des contrats de prêt.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 7 mars 2024, la Caisse d'épargne notifiait aux époux [H] l'exigibilité du prêt n°699303E et les mettait en demeure de régulariser le paiement des sommes dues à ce titre.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a, notamment :
- Ordonné la suspension de l'exécution des obligations contractuelles des époux [H] pendant un délai de 24 mois à compter de la signification de la décision, relativement aux contrats de prêt n°699303E et n°415922E souscrits auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées ;
- Dit que pendant cette période, les époux [H] devraient continuer à s'acquitter de la mensualité d'assurance relative à chaque prêt ;
- Dit qu'au terme de la période de suspension, les échéances des prêts reprendraient leurs cours sur la durée nécessaire pour amortir le montant dû ;
- Rappelé que cette ordonnance entraînait la suspension de toute procédure d'exécution.
Les époux [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse la société Nexity ainsi que la caisse d'épargne par actes de commissaire de justice du 1er février 2024 aux fins, notamment, de régularisation de vente forcée, de condamnation de la société Nexity et de la Caisse d'épargne au paiement de diverses sommes.

La clôture de l'instruction a été fixée au 4 novembre 2025 par ordonnance de ce même jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au titre de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, les époux [H] sollicitent du tribunal :

A titre principal, qu'il
- Déboute la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Déboute la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamne la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées à régulariser la vente forcée de la promesse de vente du 10 mars 2022 ;
- Ordonner que le jugement à intervenir tienne lieu de vente et donne lieu aux frais de publicité au fichier immobilier aux entiers frais de la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées ;
- Condamne la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées à verser directement à la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées la somme de 645 509, 07 euros dans un délai de cinq jours ouvrés à compter de la signification du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;
- Condamne la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées à verser directement sur le compte CARPA de Maître [M] [L] la somme de 30 490, 93 euros ;
A titre subsidiaire, qu'il
- Déboute la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Déboute la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamne la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées au paiement de la somme de 645 509, 07 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre plus subsidiaire, qu'il :
- Déboute la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Déboute la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamne la Caisse d'épargne Midi-Pyrénées à payer la somme de 645 509, 07 euros au profit des époux [H] qui sera déposée sur le compte CARPA de Maître [M] [L] au titre de dommages-intérêts ou si mieux n'aime le prêteur, abandonner à son profit la maison et le terrain de [Localité 5] à titre de dation en paiement pour solde de tout compte entre les parties ;
- Ordonner toute compensation entre les parties ;

A titre infiniment subsidiaire, qu'il :
- Octroie des plus larges délais aux époux [H] pour se libérer du paiement de condamnations mises à leur charge,

En tout état de cause, qu'il :
- Condamne in solidum la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées et la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées à payer aux époux [H] la somme de 10 000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice moral ;
- Condamne in solidum la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées et la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître [M] [L] ;
- Condamne in solidum la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées et la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au visa des articles 1104, 1217, 1304-3, 1304-4 du code civil et des articles L. 313-20, L. 313-36 et L. 314-22 du code de la consommation, les époux [H] soutiennent que la Caisse d'épargne et la société Nexity ont commis des fautes leur ayant porté préjudice.

S'agissant de la Caisse d'épargne, et au titre de la première faute reprochée, ils avancent qu'elle a prélevé les échéances des prêts au 10 janvier 2022. Emprunteurs non avertis, ils avancent avoir signé deux premières offres de prêt avec la Caisse d'épargne précisant, dans leurs conditions particulières, que ces derniers étaient destinés à financer l'achat d'un terrain situé [Adresse 6] et les constructions sur celui-ci. Pour les demandeurs, les contrats de prêt étaient liés à la promesse unilatérale de vente de leur maison d'habitation à [Localité 5] signée avec la société Nexity, de sorte qu'ils étaient caducs, faute de la réalisation préalable de ladite vente, elle-même devenue caduque le 28 février 2022, dans le délai de cinq mois prévu par leurs conditions générales, soit, le 2 janvier 2022.

En réponse à la Caisse d'épargne, les époux [H] font valoir que les contrats qui ont été signés avec, d'une part, la société Nexity et, d'autre part, la Caisse d'épargne, forment un ensemble contractuel unique puisque le prêt relais devait servir à financer l'achat du terrain de [Localité 7] sur les fonds provenant de la vente de la maison d'habitation de [Localité 5], de sorte que la Caisse d'épargne ne peut soutenir être étrangère aux relations existantes entre les époux et la société Nexity. Ils ajoutent d'ailleurs que cette dernière finit par reconnaître que les contrats sont liés. En cela, et du fait de l'absence de vente du bien immobilier situé à [Localité 5], ils concluent à la caducité des offres de prêt. Ils soulignent, au surplus, qu'aucune disposition contractuelle ne prévoit le remboursement prioritaire du prêt de trésorerie.

Au titre de la deuxième faute, ils ajoutent que la Caisse d'épargne a failli à son obligation de mise en garde en leur soumettant la souscription électronique d'un prêt relais sans aucun conseil a priori, alors même que ce prêt est spécifique en ce qu'il oblige à rembourser le crédit en une seule échéance et au terme d'un délai contractuellement fixé à 12 mois, les emprunteurs s'exposant à la ruine s'ils ne réussissent pas à vendre leur bien dans ce délai afin de rembourser les sommes avancées. Or, les demandeurs énoncent que la Caisse d'épargne n'a pas attiré leur attention sur la dangerosité du prêt, notamment compte tenu du risque de ne pas vendre leur bien immobilier à l'issue du court délai et du montant du prêt. Ils soulignent, à ce titre, que la Caisse d'épargne ne s'est pas assurée de la capacité financière ni du caractère averti des époux [H]. Enfin, les époux [H] évoquent l'absence d'évaluation immobilière menée par le prêteur s'agissant de l'achat du terrain de [Localité 7], ni même du bien immobilier de [Localité 5].

Au titre de la troisième faute, ils considèrent que la Caisse d'épargne a violé l'article L. 314-24 du code de la consommation en leur faisant souscrire une nouvelle offre de prêt remboursable in fine et non soumise aux dispositions protectrices du code de la consommation et en n'avertissant pas les époux du risque aggravé de mévente de leur maison de [Localité 5], manquant, une nouvelle fois, à son devoir de mise en garde s'agissant du prêt de trésorerie n°699303E. Ils rappellent qu'ils sont consommateurs et que, du fait de cette qualité, l'établissement prêteur aurait dû s'assurer de leur capacité financière et de leur caractère averti. Or, ils avancent que la société n'apporte pas la preuve de cette mise en garde et qu'elle a fait souscrire aux époux un prêt spéculatif et aux conditions désavantageuses.

Aussi, les époux [H] soutiennent que la société Nexity a commis une faute en signant une nouvelle promesse de vente le 10 mars 2022, en renonçant à se prévaloir des conditions suspensives stipulées dans son intérêt exclusif du fait de l'action en justice devant le tribunal administratif et en agissant de mauvaise foi, de sorte que cette dernière doit être condamnée à régulariser la vente en application de la nouvelle promesse de vente signée le 10 mars 2022. En réponse au défendeur, les demandeurs exposent que la société Nexity n'a jamais déposé de permis modificatif permettant de régulariser la situation, le projet ne s'étant pas réalisé du fait de son abstention, et qu'elle ne s'est jamais prononcée sur les suites réservées au jugement du tribunal administratif de Toulouse, malgré leurs sollicitations.

Du fait des fautes commises par ces professionnels, les époux [H] font état de préjudices financiers et moraux.

S'agissant des préjudices financiers, ils évoquent le remboursement du prêt n°415922E alors qu'il aurait dû être, selon eux, annulé par la Caisse d'épargne. Ils exposent que le remboursement du prêt n°699303E n'aurait jamais eu lieu si la société Nexity n'avait pas souhaité signer cette seconde promesse de vente. Aussi, ils avancent qu'ils ne parviendront pas à vendre leur bien au prix affiché dans la deuxième promesse de vente sollicitée par la société Nexity, causant alors un préjudice supplémentaire. Ils énoncent que si la Caisse d'épargne avait annulé les prêts conformément à ce que les conditions générales prévoyaient, ils ne se trouveraient pas contraints de rembourser ces derniers à des conditions financières désavantageuses et les privant de la chance de négocier auprès d'autres prêteurs et à de meilleures conditions.

S'agissant du préjudice moral, les époux [H] évoquent une situation perturbante, angoissante à une époque où est légitimement attendue de la sérénité ainsi que de la tranquillité, notamment du fait de leur âge, causant un préjudice fixé à hauteur de 10 000 euros par personne.

Au titre de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, la société Nexity IR programmes Midi-Pyrénées sollicite du tribunal :

A titre principal, qu'il :
- Déboute Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] de l'ensemble de leurs prétentions ;
- Condamne Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] aux dépens ;
- Condamnation Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, qu'il :
- Ecarte l'exécution provisoire du jugement à venir.
La société Nexity expose, au visa de l'article 1124 du code civil, que la promesse unilatérale de vente devient une vente lorsque le bénéficiaire de celle-ci a levé son option, consentant donc à la formation du contrat. A ce titre, la nouvelle promesse du 10 mars 2022 conditionne cette levée d'option à un formalisme consistant en l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, ce que la société Nexity n'a pas fait, avançant donc ne pas avoir levé l'option avant le délai imparti au 31 août 2023, et donc ne pas avoir consenti à la formation du contrat de vente, celle-ci étant donc devenue caduque. Elle souligne qu'il ne peut y avoir d'exécution forcée de la promesse de vente puisqu'elle n'a pas consenti à la vente.

S'agissant des conditions suspensives, la société Nexity énonce qu'elles n'ont pas été toutes levées dans le délai et souligne ne pas avoir renoncé à s'en prévaloir, cette renonciation étant soumise, au surplus, à l'envoi d'une lettre recommandée adressé au notaire, ce qui n'a pas été fait. Au visa de l'article 1104 du code civil, elle affirme avoir agi de bonne foi dans le cadre du contrat. Concernant le permis de construire, objet d'une condition suspensive, la société Nexity évoque avoir obtenu ledit permis le 18 décembre 2020, mais que ce dernier a fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif de Toulouse qui lui a laissé un délai de cinq mois à compter de la notification du jugement du 13 octobre 2023 pour obtenir un permis de construire modificatif régularisant le vice constaté. Elle affirme que ce jugement a annulé implicitement le permis de construire initial, objet de la condition suspensive, en ce que la régularisation du vice consistant en un coefficient d'emprise au sol dépassant la limite du plan local d'urbanisme, amènerait des changements significatifs du projet porté par cette dernière. Ainsi, la société Nexity avance que la non-réalisation de la condition suspensive était raisonnablement prévisible et non fautive. En somme, le défendeur dénie toute mauvaise foi et toute faute commise vis-à-vis des époux [H].

Du fait de la non-réalisation des conditions suspensives, le défendeur soulève une caducité de plein droit de la promesse unilatérale de vente du 10 mars 2022, de sorte qu'une exécution forcée ne peut être ordonnée et qu'aucune indemnisation n'est due.

Enfin, sur la demande de dommages-intérêts, la société Nexity rappelle que le premier prêt a été contracté le 22 juillet 2021, soit avant la signature de la promesse de vente du 10 mars 2022, les dommages découlant de la conclusion de ce dernier ne pouvant, donc, être mis à la charge de celle-ci. En outre, elle énonce que les fautes commises par la Caisse d'épargne sur les prêts contractés par les demandeurs ne peuvent lui être reprochées et ne peuvent, donc, ouvrir droit à réparation par elle.
Pour conclure, elle avance n'avoir commis aucune faute relative à la promesse de vente et souligne que les époux étaient d'accord pour signer une seconde promesse de vente en connaissance des risques qu'elle portait.

S'agissant de l'exécution provisoire, la société énonce qu'elle aurait des conséquences manifestement excessives en raison des montants demandés par les époux [H].

Selon ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2025, la Caisse d'épargne demande que le tribunal :

- Déboute Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre ;
A titre reconventionnel,
- Condamne Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] à lui payer la somme de 489 254, 56 euros au titre du prêt de trésorerie n°699303E selon décompte arrêté du 6 mars 2024, outre intérêts au taux de 6, 90% du 8 mars 2024 jusqu'à parfait paiement ;
- Condamne Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] aux dépens ;
- Condamne Monsieur [R] [H] et Madame [A] [H] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La Caisse d'épargne avance que les promesses de vente ont été signées entre les époux [H] et la société Nexity sans intervention de sa part et, s'agissant de la première promesse de vente, près d'un an avant qu'elle consente un prêt aux époux [H]. Elle indique que les époux [H] font une lecture erronée des contrats de prêts ayant permis le financement de l'acquisition et des travaux du bien immobilier situé à [Localité 7], confondant l'objet du prêt et son remboursement, de sorte que les opérations sont contractuellement indépendantes et qu'aucune caducité ou résolution n'est encourue puisque l'acquisition du terrain, objet du prêt, a bien eu lieu le 6 août 2021.

S'agissant des fautes reprochées par les époux [H], la Caisse d'épargne soutient n'avoir commis aucun manquement contractuel à leur encontre.

Au visa de l'article L. 313-36 du code de la consommation, elle explique que le prêt avait été souscrit par les époux pour acquérir un bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7] et pour financer les travaux de construction prévus sur celui-ci. A ce titre, la Caisse d'épargne précise que la vente, objet du prêt a été signée le 6 août 2021, que les travaux de construction ont débuté au mois de septembre 2021 pour une réception du chantier au mois de décembre 2022. Elle conclut que l'objet du prêt s'étant réalisé, il n'y a pas lieu à résolution des contrats. Enfin, elle soutient que seules les modalités de remboursement du prêt relais étaient concernées par la vente du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5], la survenance de celle-ci étant, donc, sans incidence sur la validité et le remboursement du prêt.

Concernant l'absence de devoir de mise en garde reprochée, la Caisse d'épargne indique qu'elle n'en était pas tenue puisque le crédit relais était adapté aux capacités financières de l'emprunteur et que ce dernier était suffisamment averti. Elle précise que le prêt devait être remboursé au moyen du prix de vente du bien, lequel était largement supérieur aux sommes à rembourser par les époux [H] d'un montant de 462 000 euros. Elle ajoute qu'il appartient à l'emprunteur invoquant le manquement de rapporter la preuve du risque du crédit accordé par rapport à sa situation financière, ce dernier, tout comme la qualité de l'emprunteur, s'appréciant à la date de l'octroi du prêt.

Concernant la souscription du prêt de trésorerie, la Caisse d'épargne fait valoir que celui-ci a été consenti aux époux [H] afin de rembourser le prêt relais souscrit par ces derniers. Elle observe que ce prêt n'était ni un prêt à la consommation, ni un prêt immobilier et indique avoir précisé dans son offre qu'il n'était pas soumis aux dispositions du code de la consommation relatives aux prêts immobiliers. Elle déclare ne pas être tenue d'un devoir de mise en garde puisque ce nouveau prêt n'a pas créé d'endettement supplémentaire, étant destiné à solder le prêt relais devenu exigible et pour lequel les époux étaient en situation d'impayé, et permettant, par ailleurs, à ces derniers de disposer d'un nouveau délai de 12 mois pour finaliser la vente de leur maison de [Localité 5] et pour laquelle une promesse de vente était toujours en cours de validité à l'époque de la conclusion du contrat de prêt.

Enfin, la Caisse d'épargne rétorque que les demandeurs ne justifient d'aucun préjudice ni même d'aucun lien de causalité entre les fautes et les préjudices avancés. Elle relève que le remboursement des prêts était dû en exécution des contrats et qu'il ne constitue pas, en lui-même, un préjudice réparable. S'agissant de la perte de chance de pouvoir souscrire des prêts à de meilleures conditions, elle avance que les époux ne font aucune demande à ce titre. Elle réplique que le préjudice découlant de l'impossibilité de vendre le bien immobilier à [Localité 5] à un prix aussi élevé que celui contenu dans la promesse de vente n'est qu'un préjudice éventuel non réparable et sans aucun lien avec les prétendus manquements.

Enfin, s'agissant de la demande subsidiaire des époux [H], elle observe qu'elle n'est fondée par aucun moyen, de sorte qu'elle doit être rejetée.

Concernant sa demande de paiement au titre du prêt de trésorerie, la Caisse d'épargne souligne qu'il est arrivé à échéance et que les mises en demeure adressées aux emprunteurs sont restées infructueuses.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de " donner acte ", visant à " constater ", "prononcer ", " dire et juger " ou à " dire n'y avoir lieu " ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Aussi, il est rappelé qu'aux termes des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile en son deuxième alinéa, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : " Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion." Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.

I. Sur la responsabilité de la société Nexity

A. Sur la demande d'exécution forcée de la vente

L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale de vente comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Les articles 1304 et suivants définissent la condition suspensive comme celle qui, lorsqu'elle est accomplie, rend pure et simple l'obligation. A ce titre, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. A ce titre, l'article 1217 du code civil permet à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, notamment, de poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, en outre des dommages et intérêts qui peuvent s'y ajouter. Cela vaut pour les contrats synallagmatiques et unilatéraux de l'article 1106 du code civil, à condition qu'une partie s'engage envers l'autre partie à exécuter une obligation.

En l'espèce, la société Nexity a signé une première promesse unilatérale de vente le 22 septembre 2020, puis une seconde le 10 mars 2022 du fait de la caducité de la première, concernant l'acquisition de d'une parcelle appartenant aux époux [H], figurant au cadastre section AT numéro [Cadastre 1].

Dans cette seconde promesse, les époux [H], promettants, consentaient d'ores et déjà à la vente, de sorte que sa réalisation était subordonnée au consentement de la société Nexity, bénéficiaire. Ce contrat prévoyait que la réalisation de la promesse de vente aurait lieu par la signature d'un acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ou par la levée d'option de la part du bénéficiaire dans le délai imparti.

La promesse précisait, en cas de levée d'option, que la vente resterait placée sous les conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée, le cas échéant.

Ainsi, seul le consentement donné par la société Nexity était nécessaire à la réalisation de la vente. En effet, les conditions suspensives définies dans le cadre de la promesse unilatérale avaient pour objet principal :

- de rendre caduque la promesse de vente si elles n'avaient pas été réalisées dans le délai imparti, n'avaient pas fait l'objet de renonciation du bénéficiaire, ou que le bénéficiaire n'avait pas levé l'option dans le délai ;
- ou de permettre au promettant d'exiger le paiement d'une indemnité d'immobilisation si elles étaient réalisées et que la levée d'option et/ou la signature de l'acte authentique de vente dans le délai imparti n'avait pas eu lieu.

La promesse de vente prévoyait de nombreuses conditions suspensives, l'une d'entre elles étant l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours. A cet endroit, il était précisé que la société Nexity, bénéficiaire, avait obtenu le permis de construire n° 031 230 20 C0021 pour la construction de 84 logements dont 11 individuels et 73 collectifs sur une surface de plancher de 5 148 m2 , mais que la promesse était soumise à la condition " que ledit permis soit exprès et définitif, et pouvant être mis en œuvre immédiatement, autorisant, après démolition des constructions existantes le cas échéant, les constructions susvisées ". Or, il était aussi précisé que ce permis faisait l'objet d'un recours par des riverains devant le tribunal administratif de Toulouse.

De la sorte, la réalisation de la promesse unilatérale de vente était soumise à deux conditions principales :
- L'obtention du consentement du bénéficiaire prenant la forme d'une levée d'option ou de la signature d'un acte authentique de vente ;
- La réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, sauf levée d'option du bénéficiaire.

Au surplus, il ressort de la promesse de vente que " la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d'y renoncer tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. "

Pour obtenir l'exécution forcée de la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société Nexity, les époux [H] lui reprochent plusieurs fautes, qui seront examinées successivement.

1) Sur la signature de la seconde promesse de vente

Si la société Nexity a proposé aux époux [H], le 20 janvier 2022, de signer une nouvelle promesse unilatérale de vente donnant lieu à l'acte du 10 mars 2022 du fait de la caducité de la première promesse, les demandeurs n'apportent pas la preuve que cette proposition, ni même que la signature de la seconde promesse, sont fautives.

Tout au plus, la signature de cette seconde promesse met en exergue la volonté libre des deux parties d'être liées contractuellement dans un délai défini de 18 mois, étant observé qu'à sa simple lecture, les époux [H] étaient parfaitement informés de l'état d'évolution du projet du promoteur, et notamment de l'existence d'un recours contre le permis de construire qu'il avait obtenu.

Aucun élément produit aux débats ne permet de considérer que la société Nexity, qui a constitué avocat devant le tribunal administratif et a défendu son projet, l'avait déjà abandonné, ou pouvait davantage craindre son invalidation par le tribunal que toute personne ayant connaissance de l'existence d'un procès en cours, dont l'issue est par hypothèse incertaine. En l'occurrence, le tribunal administratif a écarté la quasi-totalité des moyens soulevés par les riverains, n'en retenant qu'un parmi une vingtaine, ce qui confirme que la société Nexity ne pouvait considérer que son projet était voué à l'échec du seul fait de l'existence de ce recours.

Le simple fait de proposer la conclusion d'un contrat dans des circonstances dont le caractère aléatoire est connu de tous, et qui ne peuvent donc pas caractériser de mauvaise foi de la part de la personne à l'origine de la relation contractuelle, ne saurait constituer une faute de cette dernière, laquelle n'a pas à offrir à l'autre partie un quelconque conseil, ni à lui suggérer de faire preuve de prudence en ne contractant pas.

Ainsi, aucune faute ne peut être reprochée à la société Nexity du seul fait de la proposition de conclure une nouvelle promesse, ni de la signature de cette dernière.

2) Sur la mauvaise foi reprochée par les époux [H]

Les demandeurs se plaignent de l'absence d'information et de réponse donnée par la société à leurs sollicitations une fois le délai écoulé.

Si ce comportement peut être considéré comme manquant de délicatesse à leur égard, il n'est pas rapporté la preuve d'une mauvaise exécution ou d'une inexécution du contrat formé entre les parties.

Au contraire, la promesse unilatérale de vente prévoyait sa caducité de plein droit, sans formalité, ni mise en demeure, en l'absence de levée d'option ou de signature d'acte authentique dans le délai imparti.

Ainsi, bien qu'inquiets et en attente d'un retour de la part de la société Nexity, les époux [H] avaient nécessairement connaissance de la caducité du contrat lequel, au surplus, n'avait pas fait l'objet d'un avenant, contrairement à la première promesse unilatérale de vente survenue le 22 septembre 2020.

Par conséquent, le fait pour la société Nexity de ne pas avoir répondu à leurs sollicitations, alors que la promesse était caduque par le seul écoulement du temps, ne peut caractériser une mauvaise foi fautive de sa part.

3) Sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours

Il est de principe qu'un permis modificatif s'inscrit dans le cadre d'un permis de construire initial lorsque les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

En l'espèce, un permis de construire a été accordé à la société Nexity, puis a fait l'objet d'une décision du tribunal administratif du 3 novembre 2023 qui a prononcé un sursis à statuer et a accordé à cette dernière un délai de cinq mois aux fins de produire au tribunal la régularisation de l'arrêté contesté.

En cela, la décision du tribunal administratif n'a pas annulé le permis de construire initial mais a accordé à la société Nexity la possibilité de procéder à des modifications de son projet sans remettre en cause l'économie générale de ce dernier, afin de bénéficier d'une régularisation de l'arrêté de permis de construire. Il n'est ici pas question d'un nouveau permis de construire mais de changements concernant uniquement le coefficient d'emprise au sol qui devait être inférieur à 20%, tel que prévu par les dispositions de l'article UB9 du règlement écrit du plan local d'urbanisme de [Localité 5].

Si la société Nexity fait état de changements significatifs du projet en raison de la perte de surface au sol, elle n'apporte pas la preuve que l'exigence du tribunal administratif induisait un bouleversement dans la nature même de son projet, ni même qu'elle ne pouvait plus le mettre en œuvre, alors même que le tribunal soulignait que le permis était " susceptible d'être régularisé par une mesure qui n'implique pas d'apporter au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même ".

Elle devait donc, en exécution de la promesse de vente, poursuivre l'instance devant le tribunal administratif jusqu'à son terme afin de faire en sorte que le permis de construire soit purgé de tout recours, ce qui supposait qu'elle recherche une adaptation de son projet aux exigences d'urbanisme rappelées par la juridiction.

Or, la société Nexity n'apporte la preuve d'aucune démarche permettant de considérer qu'elle n'a pas simplement abandonné son projet.

Tout au contraire, il ressort des écritures des parties que l'inactivité de la société Nexity était volontaire, qu'elle n'a pas cherché à régulariser le permis de construire, refusant de réduire le coefficient d'emprise au sol, sans démontrer que cela supposait de réduire la surface de plancher visée au permis de construire, et non remise en cause par le tribunal administratif.

Dans ces conditions, il sera retenu que la société Nexity a empêché la réalisation de la condition suspensive en ne faisant pas les démarches nécessaires pour obtenir un permis de construire purgé de tout recours.

La condition suspensive doit donc être réputée accomplie, par application de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil.

Pour autant, si le comportement de la société Nexity est sanctionné par le fait que la condition suspensive doit être réputée accomplie, cela ne change en rien la substance de la promesse unilatérale de vente puisque seule la levée d'option ou la signature d'un acte authentique permettaient de réaliser la vente.

Tout au plus, la promesse unilatérale de vente prévoyait que l'accomplissement de l'ensemble des conditions suspensives sans que le bénéficiaire de la promesse ne lève l'option permettrait au promettant de bénéficier d'une indemnité d'immobilisation. Le bénéficiaire de l'avant-contrat ayant toute liberté de consentir ou non à la proposition de vente, il ne peut être tenu compte de son comportement dans la gestion des conditions suspensives pour ordonner une vente forcée, le contrat de vente n'ayant jamais été conclu entre les parties.

Enfin, le comportement de la société Nexity ne peut être considéré comme une inexécution contractuelle puisqu'en réalité, du fait de la promesse unilatérale de vente, cette dernière n'avait aucune obligation contractuelle de lever l'option.

Ainsi, sa responsabilité ne peut être recherchée sur ce fondement en ce qu'ayant conclu un contrat unilatéral, seuls l'immobilisation du bien et le maintien du consentement du promettant étaient des obligations contractuelles prévues par la promesse et à la charge du seul promettant.

De ce fait, il ne peut être ordonné l'exécution forcée d'un contrat de vente qui n'a pas d'existence. Cette demande sera donc rejetée ainsi que de la demande de publicité du jugement à intervenir.

Par suite, la société Nexity ne peut être contrainte de payer le prix de la vente, et la demande tendant à la voir condamner à ce paiement par une répartition du prix entre les époux [H] (30 490, 93 euros), et la Caisse d'épargne (645 509, 07 euros), sera de même rejetée.

B. Sur la demande en dommages-intérêts

Les articles 1217 et 1231-1 du code civil permettent à la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, notamment, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ou demander réparation des conséquences de l'inexécution, en outre des dommages et intérêts qui peuvent s'y ajouter. Cela vaut pour les contrats synallagmatiques et unilatéraux de l'article 1106, à condition qu'une partie s'engage envers l'autre partie à exécuter une obligation.

En l'espèce, comme il l'a été développé plus tôt, aucune faute contractuelle ne peut être reprochée à la société Nexity puisqu'elle n'était soumise à aucune obligation contractuelle de lever l'option du fait de la promesse unilatérale de vente.

De ce fait, en l'absence de faute contractuelle, il n'y a pas lieu de condamner la société Nexity au paiement de la somme de 645 509, 07 euros au titre des préjudices financiers, ni même au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral allégués.

Les époux [H] seront donc déboutés de ces demandes.

II. Sur la responsabilité contractuelle de la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées

A. Sur la faute contractuelle reprochée

1. Sur la résolution des prêts

L'article L. 313-36 du code de la consommation dispose que l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long.

L'article 1186 du code civil définit l'ensemble contractuel comme un ensemble de contrats nécessaire à la réalisation d'une même opération de sorte que si l'un d'eux disparaît, les autres sont caducs du fait d'une exécution rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.

En l'espèce, les époux [H] soutiennent qu'il y a lieu de prendre en compte un ensemble contractuel, considérant que les contrats de prêt conclus avec la caisse d'épargne sont indivisiblement liés à la promesse unilatérale de vente signée avec la société Nexity en ce que le produit de la vente projetée de leur propriété de [Localité 5] devait permettre le remboursement des sommes empruntées.

Pour autant, l'offre de crédits immobiliers se décomposant en un prêt " Ph primo " et un prêt " relais habitat ", prévoit qu'ils sont destinés à financer l'achat d'un terrain situé [Adresse 7] sur la commune de [Localité 7] ainsi que des constructions s'y rattachant et pour un coût total de 619 453, 61 euros.

Ainsi, les conditions générales soulignent que les prêts sont consentis par le prêteur en vue de financer les immeubles à usage d'habitation ainsi que les dépenses relatives à leur construction. Elles prévoient aussi que le contrat sera résolu si " l'acte de vente ou le contrat de prestation de services auquel le présent prêt est lié n'est pas signé dans un délai de cinq mois qui suit la date de l'acceptation de cette offre par les emprunteurs ". A ce titre, l'acte de vente dont il est question n'est pas l'acte de vente du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 5] mais du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7], objet des prêts consentis par la Caisse d'épargne.

Par conséquent, les époux [H] ne peuvent invoquer la condition résolutoire liée à la non-conclusion du contrat pour lequel ils avaient demandé le prêt, celui-ci ayant bien été conclu.

Par ailleurs, il peut être relevé que le prêt relais est par hypothèse un crédit dont l'emprunteur doit rembourser le capital au moyen du prix de vente d'un bien immobilier. Il repose sur le principe même de l'anticipation de l'apport que doit constituer la vente d'un bien appartenant à l'emprunteur et assurer le relais entre l'achat d'un nouveau bien et la perception du prix de vente de l'ancien.

Pour autant, cette relation n'a pas pour effet, en l'absence de disposition contractuelle en ce sens, de conditionner le remboursement du prêt relais à la réalisation de la vente projetée. En effet, le contrat fixe une échéance de remboursement, sans référence à cette vente, et le risque suscité par l'aléa relatif à cette vente repose exclusivement sur l'emprunteur.

En l'occurrence, il ne saurait exister d'ensemble contractuel au sens de l'article 1186 du code civil entre la vente du bien de [Localité 5] et les prêts consentis par la Caisse d'Epargne, alors que le premier de ces deux contrats n'existait pas au moment de la conclusion des prêts. L'absence de réalisation de la vente avec la société Nexity n'a pas fait disparaître un contrat, seule la promesse ayant été frappée de caducité. Or, la promesse ne contenait aucune obligation en paiement du prix de vente susceptible de rembourser le prêt relais à la charge du bénéficiaire, de sorte que sa disparition n'est pas de nature à remettre en question l'existence ni le remboursement des prêts.

Par conséquent, les époux [H] ne peuvent invoquer un ensemble contractuel dont il résulterait que le défaut de réalisation de la vente de leur bien de [Localité 5] aurait pour effet d'emporter la caducité des contrats de prêt.

En l'occurrence, s'agissant du bien immobilier situé sur la commune de [Localité 7], les écritures et les pièces produites par les parties, notamment l'appel de fonds du notaire du 4 août 2021 et l'attestation d'acquisition du 6 août 2021, permettent d'affirmer que le contrat de vente, objet du prêt, a bien été conclu le 6 août 2021 pour un total de 120 000 euros, soit, quatre jours après l'acceptation de l'offre de prêts, respectant le délai de cinq mois imparti par les conditions générales du contrat. De la même façon, les constructions et travaux prévus sur ce bien immobilier ont bien eu lieu, comme le confirment le permis de construire n° PC 31079 21 S0002 du 22 avril 2021 prévoyant une construction de maison individuelle avec garage, piscine et clôture sur un terrain sis à [Adresse 6], ainsi que la facture du 8 décembre 2022 faisant état de travaux ouverts le 23 septembre 2021 et de la réception du chantier en date du 12 décembre 2022.

Il résulte de ce qui précède que les prêts ne sont pas résolus ni caducs, la vente objet de ces derniers ainsi que les constructions prévues ayant eu lieu et l'absence de vente du bien immobilier à [Localité 5] n'ayant pas d'effet sur leur existence, leur validité, ni leur exécution.

2. Sur le devoir de mise en garde de la Caisse d'épargne au sujet du prêt relais

L'article L. 313-11 du code de la consommation prévoit que le prêteur ou l'intermédiaire de crédit fournit gratuitement à l'emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les contrats de crédit proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière. Ces explications concernent, notamment, les effets spécifiques que les crédits peuvent avoir sur l'emprunteur.

L'article L. 314-22 du même code dispose que dans le cadre de l'octroi et de l'exécution d'un contrat de crédit, les prêteurs agissent d'une manière honnête, équitable, transparente et professionnelle, au mieux des droits et des intérêts des emprunteurs.
L'octroi de crédit, de services accessoires ou de services de conseil s'appuie sur les informations relatives à la situation de l'emprunteur et sur toute demande spécifique formulée par celui-ci, ainsi que sur les hypothèses raisonnables quant aux risques que la durée du contrat de crédit fait courir à l'emprunteur.

Ainsi, l'établissement de crédit doit se renseigner pour alerter l'emprunteur non averti au regard de ses capacités financières et du risque d'endettement né de l'octroi des prêts.

Il est en effet soumis à un devoir de mise en garde de l'emprunteur, lequel n'est toutefois dû que s'il apparaît que le crédit consenti a été excessif, faisant ainsi courir un risque à l'emprunteur non averti.

En d'autres termes, la fourniture d'un contrat de crédit inadapté ou excessif sans mise en garde de l'emprunteur constitue une faute de l'établissement de crédit susceptible d'engager sa responsabilité.

La charge de la preuve de l'exécution de l'obligation de mise en garde incombe à l'établissement de crédit.

Concernant spécifiquement le prêt relai, il est de principe que le caractère excessif du crédit n'est pas lié aux facultés de remboursement de l'emprunteur mais à la valeur du bien et à sa faculté de revente rapide.

Par ailleurs, il est de principe que lorsque la vente du bien immobilier projetée par les emprunteurs devait permettre le remboursement d'un prêt relais, ce dernier ne peut pas constituer une charge influant sur l'appréciation de l'adaptation d'un prêt aux capacités financières des emprunteurs ainsi qu'au risque d'endettement en résultant.

Enfin, il est admis que si l'impossibilité de rembourser est liée à la survenance d'événements étrangers au comportement de la banque et non en raison de l'analyse incomplète des capacités financières de l'emprunteur, la responsabilité de la banque n'est pas retenue.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les demandeurs étaient des emprunteurs non avertis.

Les époux [H] ont, le 2 août 2021, conclu deux contrats de prêts :
- un contrat de prêt " Ph primo " à hauteur de 157 453, 61 euros au taux de 0,70% remboursable sur une durée de 144 mois
- un contrat de prêt " relais habitat " de 462 000 euros au taux d'intérêt de 1,50% et remboursable en une seule échéance à l'expiration d'un délai de 18 mois.
Le coût total de ces crédits était établi à 18 754, 16 euros pour le premier prêt et 20 001, 35 euros pour le second, soit, une somme totale de 658 209, 12 euros, frais et intérêts compris.

Comme développé précédemment, ces prêts avaient pour objet l'achat d'un terrain ainsi que le financement de constructions sur ce dernier. Les époux [H] avaient prévu de rembourser ces sommes grâce à la vente de leur bien immobilier situé commune de [Localité 5], une promesse unilatérale de vente ayant été signée une première fois, en ce sens, le 22 septembre 2020 pour un prix de 660 000 euros.

Dès lors, le prix de vente escompté couvrait la totalité de l'endettement des époux.

Au surplus, à la date de l'offre de prêt, le 22 juillet 2021, ainsi que de son octroi, aucun élément ne permettait de penser que la valeur du bien de [Localité 5] serait insuffisante pour rembourser le prêt, ni qu'il ne pourrait pas être vendu dans le délais impartis, alors que la promesse unilatérale de vente ne semblait pas présenter de risque particulier.
En effet, à ces dates, les époux [H] avaient conclu uniquement la première promesse de vente, avec un promoteur immobilier qui avait obtenu un permis de construire correspondant à son projet, et le recours gracieux avait été introduit depuis peu, étant observé qu'il a ensuite été rejeté implicitement. Le recours judiciaire n'a été introduit que bien plus tard, et, comme relevé supra, sur