TJ 56121, 9 juin 2026, RG 24/01922

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/01922 - N° Portalis DBZH-W-B7I-C5USU

S.A.S. PRET PRO

C/

S.C.I. CARDIO OUEST, S.E.L.A.R.L. [S] [F] [G], [M] [A], [P] [Y], [Q] [E], [L] [R], S.E.L.A.S. [T] [C]

COPIE EXECUTOIRE LE
09 Juin 2026
à
Me Marine EISENECKER
Me Patrick EVENO

entre :

S.A.S. PRET PRO
Pépinière d’Entreprises Le Prisme
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

Demanderesse

et :

S.C.I. CARDIO OUEST
[Adresse 2]
[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. [S] [F] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [M] [A]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [P] [Y]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 3]

Madame [Q] [E]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 4]

Madame [L] [R]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 4]

S.E.L.A.S. [T] [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentés par Maître Marine EISENECKER de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocats au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme DE GRAEVE, Vice-Président, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Président
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 25 Mars 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme DE GRAEVE, par sa mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme DE GRAEVE, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

La SCI Cardio Ouest a été constituée le 02 janvier 2023 avec pour objet la propriété et la location de tous biens immobiliers. Elle compte pour associés Mme [L] [R], Mme [Q] [E] , Mme [P] [Y], M. [A] [M], la SELARL [S] [F] [G] et la SELAS [T] [C] et pour gérants Mme [L] [R], M. [G] [S] [F], Mme [T] [C], Mme [Q] [E], Mme [P] [Y] et M. [A] [M].

Dans le cadre d’un projet d’acquisition d’un plateau médical et de travaux, situé à la clinique [Etablissement 1] à [Localité 2], la SCI Cardio Ouest a présenté une demande de prêt professionnel d’un montant de 1 100 000 € auprès de BNP Paribas, laquelle a donné son accord le 26 septembre 2023.

La SCI Cardio Ouest a recherché d’autres offres de financement pour son projet.

Le 4 octobre 2023, M. [S] [F] a signé avec la société Prêt Pro, spécialisée en courtage de crédits professionnels, une lettre de mission afin de procéder à l’étude de la faisabilité d’un projet de demande de financement professionnel.

Le 13 octobre 2023, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] ainsi que la SCI Cardio Ouest ont conclu un contrat de recherche de financement avec la société Prêt Pro.

Le 13 mars 2024, la SCI Cardio Ouest a acquis la pleine propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2], destiné à l’exercice d’une activité libérale et professionnelle médicale, au moyen de fonds empruntés à cet effet suivant acte notarié du 13 mars 2024 auprès de la société BNP Paribas d’un montant de 1 100 000 €.

Le 26 mars 2024, la société Prêt Pro a adressé à la SCI Cardio Ouest une facture FA 1879 d’un montant de 27.000 € au titre des diligences réalisées.

Par courrier du 27 mars 2024, M. [S] [F], représentant la SCI Cardio Ouest, a contesté être redevable d’aucune somme au profit de la société Prêt Pro.

Par courrier du 28 mai 2024, la société Prêt Pro a mis en demeure la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E], Mme [L] [R] et la SELAS [T] [C] de lui régler la somme de 27.000 € au titre de sa facture.

Par actes de commissaire de justice des 16 et 18 octobre 2025, la SAS Prêt Pro a fait citer la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E], Mme [L] [R] et la SELAS [T] [C] aux fins de condamnation à paiement.

Les défendeurs ont constitué avocat.

La clôture est intervenue le 27 février 2026.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses conclusions n°3, signifiées par voie électronique le 25 juin 2025, sur le fondement des articles 1101, 1103, 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, la SAS Prêt Pro demande au tribunal de :
- Débouter la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner solidairement la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] ou l’un à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 27.000 € correspondant au solde de la facture du 26 mars 2023, augmentée des intérêts au taux pratiqué par la Banque Centrale Européenne majorée de 10 points à compter de la date d’émission de la facture,
- Condamner solidairement la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] ou l’un à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 40 € au titre de l’indemnité forfaitaire prévue à la facture du 26 mars 2023,
- Condamner solidairement la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] ou l’un à défaut de l’autre, à lui verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], la SELAS [T] [C], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E] et Mme [L] [R] ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens,
- Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.
La société Prêt Pro affirme avoir parfaitement respecté ses obligations contractuelles obtenant des offres de financement au profit des défendeurs et que dès lors, le versement des honoraires prévus au contrat est dû. Elle soutient que la rémunération est due dès lors qu’une offre de crédit est formalisée postérieurement à la signature du contrat et que tel est le cas de l’offre de la BNP, laquelle n’était pas une offre ferme et sans réserve avant la signature du contrat mais conditionnée par l’obtention d’un permis de construire par les défendeurs. Elle ajoute que sa rémunération est due que l’organisme bancaire et financier ayant émis l’offre soit un établissement partenaire du réseau Prêt Pro et consulté par le mandataire ou un établissement bancaire consulté directement par le mandant. Elle relève que la clause de rémunération du contrat est claire et protège l’un et l’autre des contractants. Elle conteste toute nature de clause pénale à la clause de rémunération prévue au contrat, celle-ci ne contenant aucune notion de sanction ou de pénalité mais correspondants à la rémunération de ses diligences.
Par conclusions n°4, signifiées par voie électronique le 25 juin 2025, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, L.519-6 et suivants du code monétaire et financier, 12 et suivants du code de procédure civile, la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E], Mme [L] [R] et la SELAS [T] [C] demandent au tribunal de :
A titre principal,
- débouter la société Prêt Pro de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,
- condamner la société Prêt Pro à payer à la société Cardio Ouest la somme de 27.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de loyauté contractuelle qui viendra en compensation des sommes réclamées,
A titre infiniment subsidiaire,
- requalifier la clause insérée à l’article 5 du contrat litigieux libellée « rémunération » en clause pénale,
- en conséquence, réduire à 1 € symbolique les 27.000 € réclamés par la société Prêt Pro en vertu de cette clause,
En tout état de cause,
- débouter la société Prêt Pro de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la société Prêt Pro à payer à la SCI Cardio Ouest, la SELARL [S] [F] [G], M. [M] [A], Mme [P] [Y], Mme [Q] [E], Mme [L] [R] et la SELAS [T] [C] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Prêt Pro aux entiers dépens.
Les défendeurs soutiennent que la SCI Cardio Ouest a sollicité la société Prêt Pro dans le souci de comparer l’offre de prêt faite par la BNP Paribas le 26 septembre 2023 avec d’autres propositions éventuelles sur le marché. Ils affirment que les propositions des établissements bancaires transmises par la société Prêt Pro ne correspondaient pas aux attentes de la SCI Cardio Ouest car plus rigides, contraignantes et onéreuses justifiant l’acceptation de l’offre initiale de la BNP Paribas.
Ils font valoir que le contrat conclu prévoit que seule une démarche aboutie et postérieure à la signature du contrat peut être rémunérée alors que la SCI Cardio Ouest, qui a effectué la démarche et obtenu son financement avant la signature du contrat de courtage, n’est pas concernée par cette stipulation. Ils ajoutent que la rémunération n’est due qu’à la seconde condition d’une offre obtenue, acceptée, entraînant un déblocage des fonds alors que la société Cardio Ouest n’a accepté aucune des offres de financement obtenues par la société Prêt Pro. Ils affirment que si la société Prêt Pro avait rempli sa mission en obtenant une offre aux meilleures conditions, la SCI Cardio Ouest aurait réglé sa rémunération. Ils ajoutent que le contrat de courtage prévoit que la facture sera intégrée au dossier de financement et les sommes facturées inclues dans le montant du financement demandé et affirment que cette clause n’a de sens que si le prêt a été obtenu par la société Prêt Pro. Selon eux, non acceptées, les offres de prêt émises par les banques mandatées par la société Prêt Pro n’ouvrent pas droit à rémunération.
Subsidiairement, ils affirment que le contrat signé avec la société Prêt Pro est un contrat d’adhésion, en ce qu’il peut laisser croire au cocontractant que la rémunération du courtier ne sera due qu’en cas de signature d’un prêt avec un partenaire financier trouvé par la SAS Prêt Pro et par le déblocage des fonds de la banque démarchée par elle. Si la rémunération était due quelque-soit la réussite de la mission du courtier, ils estiment qu’il aurait été plus loyal et honnête de la part de la société Prêt Pro de solliciter le paiement de sa rémunération dès l’ouverture du dossier ou d’indiquer que la rémunération sera due quelque-soit le résultat des démarches.
Ils soutiennent enfin que la rémunération fixée à une somme forfaitaire apparaît comme une sanction qui s’apparente à une clause pénale et justifie sa réduction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

- Sur l’offre de financement obtenue

Par courrier du 26 septembre 2023 la société BNP Paribas actualisait les conditions financières précédemment proposées au titre de la demande de prêt à objet professionnel de 1 100 000 € sollicitée par la SCI Cardio Ouest.

Elle indiquait expressément : « vous nous avez fait par de votre projet d’acquisition d’un plateau médical et travaux à la clinique [Etablissement 1] [Adresse 2]. Le prix de cet investissement a été fixé à la somme de 1 100 000 € selon le plan de financement transmis par vos soins. Nous avons le plaisir de vous marquet notre accord pour consentir à la SCI Cardio Ouest un prêt immobilier professionnel de 1 100 000 € destiné à financer l’acquisition d’un plateau médical, de travaux et des frais d’acquisition.

Les conditions financières fixées étaient les suivantes :

- nature du crédit : long terme
- montant : 1 100 000 €
- durée totale : 180 mois (dont une période d’utilisation de 6 mois)
- taux fixe : 3,55 % l’an hors assurance
- modalités : 174 versements mensuels constants de 8.097,04 €

outre une hypothèque légale de prêteurs de deniers sur le plateau et une hypothèque conventionnelle sur la construction et les frais divers.

Cette offre n’était soumise à aucun délai d’acceptation de la part des défendeurs.

L’examen de l’acte authentique d’achat réalisé le 13 mars 2024 montre que le prêt a été réalisé aux conditions visées par l’offre du 26 septembre 2023.

- Sur le contrat de mandat

Il résulte du premier contrat conclu le 04 octobre 2023 auprès de la société Prêt Pro que l’étude de faisabilité du projet de demande de financement était réalisée par Prêt Pro sans contrepartie financière de la part du client mais également que dès lors que Prêt Pro aura conclu à la faisabilité du Projet d’obtention de financement professionnel, il proposera au client la signature d’un mandat de représentation aux fins de constitution et de dépôt du dossier du client à des établissements bancaires.

Le second contrat s’intitule contrat de recherche de financements et reconnaissance d’honoraires.

Il avait pour objet la recherche de financement professionnel en vue de financer le projet d’acquisition de murs professionnels à [Localité 2] pour un montant de financement envisagé de 1 212 600 €.

Le contrat comporte un « article 5 : rémunération ». Il en résulte que :

« le mandataire percevra, en contrepartie de sa mission, une rémunération de 2,5% du montant du/des financement(s) professionnel(s) négocié(s) et obtenu(s) jusqu’à 1 000 000 €, la tranche au-delà de 1 000 000 € facturé à 1% du montant du/des prêt(s) professionnel(s) négocié(s) et obtenu(s), soit 27 000 €.
[…]
Cette rémunération sera due par le mandant au mandataire dès lors qu’un ou plusieurs organisme(s) bancaire(s) et/ou financier(s) aura émis une offre de crédit au mandant, que l’organisme bancaire et financier en question soit un établissement partenaire du réseau Prêt Pro et consulté par le mandataire ou un établissement bancaire consulté directement par le mandant.
A cet égard, le mandant reconnaît que, dès lors que le présent mandat est signé, l’intégralité de la rémunération du mandataire lui est due, et ce même si le mandant choisit de démarcher lui-même, directement ou indirectement, des organismes bancaires et financiers de son choix et qu’un financement est obtenu hors l’intervention du mandataire. Dans tous les cas, la rémunération du mandataire est conditionnée à la mise à disposition des fonds correspondants au(x) financement(s) obtenu(s) par l’organisme bancaire ou financier.
Une facture sera émise et envoyée par le mandataire au mandant dès l’obtention d’une offre de financement. Cette facture sera intégrée au dossier de financement et les sommes facturées inclues dans le montant du financement demandé.
La rémunération du mandataire sera versée par le mandant lors du déblocage des premiers fonds par l’établissement de crédit.

Le contrat stipule en son « article 10 : durée du mandat » que :

« le mandat est conclu pour une durée indéterminée à compter de la date de sa signature ».

Le principe et les conditions de la rémunération due au titre du contrat sont exprimés de manière claire. Il n’est pas contestable que le contrat de courtage était encore en cours au jour de l’acceptation par la SCI Cardio de l’offre de prêt de la société BNP Paribas et du déblocage des fonds.

Pour autant, le mandat a été signé le 13 octobre 2023.

Or, dès le 26 septembre 2023, soit antérieurement à toute intervention de la société Prêt Pro, la BNP Paribas avait émis son offre et formalisé son accord de prêt. Le financement réalisé n’a donc été ni recherché, ni négocié, ni obtenu par le mandataire ou au cours du contrat de mandat.

Si la clause invoquée est justement destinée à empêcher le contournement du mandataire pendant l’exécution du mandat, elle ne saurait avoir pour effet de lui attribuer une rémunération au titre d’un financement préexistant à son intervention.

A ce titre, il résulte des pièces du dossier et notamment des échanges écrits entre les parties, non contestés, que la société Prêt Pro avait connaissance de l’offre initiale faite par la BNP Paribas, étant mandatée pour rechercher des conditions différentes de cette dernière et qu’elle n’a pris aucun contact avec la société BNP Paribas dans ses recherches de financement.

Enfin, la mise à disposition des fonds pendant le mandat ne crée pas un droit autonome à la perception d’une rémunération mais fixe seulement la date à laquelle la rémunération est exigible.

La société Prêt Pro sera déboutée de sa demande et de l’ensemble de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Succombant à la procédure, la société Prêt Pro sera condamnée aux dépens.

La SCI Cardio Ouest sollicite une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient néanmoins de retenir que celle-ci ne conteste pas le principe d’une rémunération due à la société Prêt Pro reconnaissant l’implication de la société Prêt Pro dans sa mission et acceptant « un dédommagement des frais exposés dans le cadre de l’exécution du contrat ». Il en résulte que le principe d’une contrepartie n’est pas contesté bien que non due au terme du contrat tel que conclu entre les parties. Dès lors qu’aucune contrepartie n’a été offerte, il apparaît justifié de dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément de l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS