TJ 56121, 9 juin 2026, RG 25/02083

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 09 JUIN 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 25/02083 - N° Portalis DBZH-W-B7J-C54K4

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Etablissement 1] Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS FONCIA MORBIHAN,

C/

[Q] [A] [M] , [O] [P] [M]

COPIE EXECUTOIRE LE
09 Juin 2026
à
Me Pascal DAVID

entre :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], [Adresse 1], ayant pour syndic en exercice la SAS FONCIA MORBIHAN dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Pascal DAVID de la SELARL SELARL GOLFE AVOCATS, avocats au barreau de VANNES

Demanderesse

et :

Monsieur [Q] [A] [M]
né le 17 Septembre 1971 à [Localité 1] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [O] [P] [M]
née le 12 Juin 1976 à [Localité 1] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 4]
[Adresse 4]

non comparants ni représentés

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme DE GRAEVE, Vice-Président, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Président
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame LE HYARIC, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 25 Mars 2026

DECISION : publique, Réputée contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme DE GRAEVE,, par sa mise à disposition au greffe le 09 Juin 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme DE GRAEVE, a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant acte authentique du 7 mai 1990, M. [Y] [M] et Mme [Z] [U] ont acquis au sein d’un ensemble immobilier dénommé « [Etablissement 1] », situé à [Localité 3], lieu-dit [Adresse 5], [Adresse 6], [Adresse 1], un appartement bâtiment D numéro 21, représentant 110/10.000èmes des parties communes générales, référencé lot n°119 dans l’état descriptif de division, soumis au règlement de copropriété.

Mme [Z] [U] est décédée le 29 juin 2003 à [Localité 4] (Angleterre), laissant pour lui succéder M. [Y] [M] son conjoint survivant ainsi que ses deux enfants M. [Q] [A] [M] et Mme [O] [P] [M], nés de son union avec son conjoint survivant.

Suivant ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Lorient du 20 septembre 2011, signifiée aux parties le 09 décembre 2011, M. [Y] [M], M. [Q] [M] et Mme [O] [M] ont été conjointement condamnés, respectivement dans la proportion de leurs droits héréditaires, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] la somme en principal de 3.614,50 € représentant l’arriéré des charges de copropriété au 22 février 2011, outre les intérêts de retard sur la somme de 2.164,48 € à compter du commandement du 17 juillet 2009 et sur la somme de 1.450,02 € à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts.

Par jugement du tribunal de grande instance de Lorient du 17 novembre 2016, signifié aux parties le 05 janvier 2017, M. [Y] [M], M. [Q] [M] et Mme [O] [M] ont été condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 8.214,58 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, suivant décompte arrêté au 08 octobre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2009 sur 2.164,48 €, du 09 mai 2011 sur 1.450,02 € et du 17 juin 2016 sur 4.600,08 €, avec application de l’article 1154 du code civil.

M. [Y] [M] est décédé le 2 août 2020 à [Localité 5] (Angleterre).

Par jugement du 14 octobre 2021, rectifié par ordonnance du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Lorient a condamné in solidum M. [Q] [M] et Mme [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] la somme de 3.996,01 € au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2021. Le syndicat était débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par exploits de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires des [Etablissement 1], agissant par l’intermédiaire de son syndic, la SAS Foncia Morbihan, a assigné les consorts [M] devant le tribunal judiciaire de Lorient en paiement des nouvelles charges impayées.

M. [Q] [M] et Mme [O] [M] n’ont pas constitué avocat.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 27 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2026

Prétentions et moyens des parties

Au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS Foncia Morbihan, demande au tribunal de :

- Condamner in solidum M. [Q] [M] et Mme [O] [M] à lui payer la somme de 19.651,23 euros au titre des charges échues et impayées arrêtées au 1er avril 2025 ;

- Dire et juger que la condamnation à intervenir sera majorée d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant sommation de payer, les intérêts dus pour une année entière devant se capitaliser ;

- Condamner in solidum M. [Q] [M] et Mme [O] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, troubles et tracas ;

- Condamner in solidum M. [Q] [M] et Mme [O] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner les mêmes sous les mêmes formes aux entiers dépens et ordonner leur distraction au profit de la SCP Morvant AA David Mallebrera Bret-Dibat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il a régulièrement appelé les charges de copropriété lui permettant de fonctionner normalement, qu’aucun de ces appels de provision n’a été réglé et que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés en assemblée générale. Il affirme que le règlement des charges de copropriété constitue une obligation essentielle de chaque copropriétaire. Il soutient que la résistance abusive des consorts [M] au règlement de leurs charges de copropriété depuis plus de dix ans et ce alors que le syndicat entend justifie qu’ils sont informés de la difficulté, lui occasionne un préjudice que ne répare pas la seule allocation d’intérêts moratoires sur la somme due en principal et le contraint à agir en justice. Il précise que le statut d’étranger des consorts [M], sans compte bancaire ouvert en France, fait obstacle à ce jour à toute exécution forcée des décisions rendues alors même qu’ils demeurent propriétaires du bien immobilier.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code civil, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1, la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en outre, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. 

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un propriétaire défaillant.

S’agissant du coût des actes dont le remboursement est demandé au titre des frais, si celui-ci ne peut être arrêté et mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et les membres étant régis uniquement par le règlement de copropriété, en revanche le syndicat des copropriétaires, qui lui en supporte le coût sur ce fondement contractuel, peut en demander le remboursement au copropriétaire débiteur dès lors que ceux-ci sont justifiés au regard des diligences réellement accomplies.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] produit aux débats :

- les procès-verbaux d’assemblée générale des 24 avril 2021, 27 mai 2022, 28 avril 2023 et 26 avril 2024, approuvant les comptes des années 2020 à 2023 et fixant les appels provisionnels pour 2021 à 2024,
- le contrat de syndic,
- les appels de provision entre septembre 2020 et décembre 2024,
- un relevé de comptes d’indivision des charges de copropriété, arrêté au 1er avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 17.406,23 € au titre des seules charges de copropriété.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait état de frais de suivi de dossier et contentieux, pour un montant global de 1.469 euros et décomposé comme suit :

- Le 11/12/2020 « Vac. Suivi Ctx & Recouvr privé » : 380 euros ;
- Le 15/12/2021 « Vac. Suivi Ctx & Recouvr privé » : 380 euros ;
- Le 14/12/2022 « Suivi procédure de recouvrement » : 396 euros ;
- Le 12/12/2023 « RL5S – suivi du dossier transmis à l’avocat » : 396 euros ;
- Le 10/01/2025 « RL5S – suivi du dossier transmis à l’avocat » : 99 euros ;
- Le 10/01/2025 « RL5S – suivi du dossier transmis à l’avocat » : 198 euros.

Tel que déjà précédemment jugé, le demandeur produit le contrat de syndic dont il ne résulte pas de frais de recouvrement imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) correspondant aux montants sollicités.

Ces sommes ne sont pas non plus justifiées par une dépense réelle dont justifie le syndicat des copropriétaires.

Il en résulte un solde débiteur justifié à hauteur de 17.406,23 euros.

M. [Q] [M] et Mme [O] [M] ne justifient pas du paiement de cette somme.

Dès lors, toutefois, qu’il résulte des pièces du dossier et notamment de l’acte de décès de M. [Y] [M] et du procès-verbal d’assemblée générale du 28 avril 2023 que M. [Y] [M] était marié à [G] [L] [M] au jour de son décès et qu’il n’est pas justifié du retour des services de la publicité foncière, pourtant attendu, portant désignation des propriétaires du lot n°119 dans le cadre de la succession de M. [Y] [M], il convient d’ordonner la condamnation de M. [Q] [M] et Mme [O] [M], dans la limite de leurs droits héréditaires.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En vertu de l’article 1342-3 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Attendu que rien ne s’y oppose, il convient dès lors d’ordonner la capitalisation desdits intérêts, à compter du 28 octobre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, troubles et tracas

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il justifie de la connaissance par les consorts [M] de la problématique d’impayés des charges de copropriété depuis plus de six ans, suivant échange de mails de janvier 2015 puis avril 2016 et d’une absence de réponse des consorts [M] à une nouvelle sollicitation du syndicat des copropriétaires en avril 2019, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] n’invoque et ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement des charges de copropriété par les consorts [M].

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Succombant à l’instance, les consorts [M] seront condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement direct au profit de la SCP Morvant AA David Mallebrera Bret-Dibat.

Ils seront en outre tenus de payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS