TJ 51108, 6 mars 2026, RG 25/00212

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°
AFFAIRE N° RG 25/00212 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E2EU

[L] [R], es qualité de représentant de l’indivision [M]
[T] [I], es qualité de représentant de l’indivision [M]
C/
[G] [K]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Mars 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Madame [L] [R]
Monsieur [T] [I]
es qualité de représentants de l’indivision [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [G] [K]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Mathieu MALBLANC de la SELARL MAINNEVRET-MALBLANC, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2025-004899 du 23/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 03 Février 2026

DECISION :

Contradictoire et en premier ressort
prononcée par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026
par Mme Manon REMY, Présidente
assistée de B.DUFOREAU, Greffière

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 juillet 2019, Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I] ont donné à bail à Monsieur [G] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 390 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I], ès qualité de représentants de l’indivision [R] [I] ont notifié à Monsieur [G] [K] un congé pour reprise au profit de Monsieur [U] [R], père de Madame [L] [R].

Monsieur [G] [K] se maintenant dans les lieux en dépit du congé délivré, Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I] ont, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025 signifié à étude, fait assigner en référé Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
les déclarer recevables en leurs demandes ;
débouter Monsieur [G] [K] de l’ensemble de ses demandes ;
constater que Monsieur [G] [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 juillet 2025 à minuit ;
ordonner par conséquent l'expulsion sans délai de Monsieur [G] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,
ordonner le transport et le séquestre de ses meubles à ses frais, risques et périls ;
assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;
condamner Monsieur [G] [K] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 390 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués,
à titre de provision une somme de 840 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation restées impayées  avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
1000 euros à titre provisionnel en réparation de leur préjudice moral ;
1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer
et rappeler l'exécution provisoire de la décision.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 4 novembre 2025 et retenue le 3 février 2026.

A l’audience du 3 février 2026, Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I] représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes dans les termes de leurs conclusions aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens.

Monsieur [G] [K] représenté par son conseil a sollicité du tribunal qu’il :
- déclare irrecevable Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I] en leurs demandes ;
- déclare nul le congé pour reprise délivré le 8 novembre 2024 ;
- débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ;
- condamner les demandeurs aux dépens outre une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la validation du congé pour reprise

L'article 834 du code de procédure civile dispose dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 alinéa 2 du même code énonce que dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 prévoit lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

En l'espèce, afin de s'opposer aux demandes formées par Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I], Monsieur [G] [K] fait valoir que le congé se heurte à plusieurs contestations sérieuses : l’absence de réalité du motif du congé, l’absence d’éléments sérieux et légitimes à l’appui du projet de reprise présenté par les bailleurs.

En l'espèce, le bail du 13 juillet 2019 a pris effet pour une durée de trois ans. Il s'est renouvelé ensuite tacitement le 13 juillet 2022. Le congé du bailleur délivré par huissier de justice le 4 novembre 2024 avec effet au 12 juillet 2025 à minuit a été notifié dans les formes et délais légaux requis.

S'agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’occurrence, le congé pour reprise indique « La partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par Monsieur [R] [U] né le 25 novembre 1945 à [Localité 5], bénéficiaire de la reprise, en sa qualité de : ascendant de Mme [R] [L] requérante (son père) ».

Les demandeurs soutiennent que Monsieur [U] [R] a vocation à établir sa résidence principale dans le logement loué précisant que le parc résidentiel de loisir dans lequel il habite ne peut être qualifié de résidence principale. Ils produisent en outre un échange de mail du 19 août 2025 faisant état d’une fermeture de ladite résidence pour une période de quatre semaines du 8 janvier 2026 au 5 février 2026.

En l’état, compte tenu du caractère provisoire de la fermeture de la résidence de loisir, du débat sur la qualification de résidence principale du parc résidentiel de loisir, il n’est pas possible de constater, avec l'évidence requise en référé, le caractère réel et sérieux du motif de la reprise du bien, ce qui constitue une contestation sérieuse portant sur la validité du congé délivré le 4 novembre 2024 excédant les pouvoirs du juge des référés et le privant de faire droit aux demandes de Madame [L] [R] et de Monsieur [T] [I] tendant à voir valider le congé, à ordonner l’expulsion de leur locataire et de le condamner à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande en paiement d’un arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Si Madame [L] [R] et de Monsieur [T] [I] produisent un décompte faisant état d’une dette locative de 840 euros, échéance de septembre 2025 incluse, il sera relevé que Monsieur [G] [K] justifie avoir contacté l’Agence Régionale de Santé en vue d’un contrôle de salubrité de son logement.

Dans ces conditions, Monsieur [G] [K] oppose une contestation sérieuse à la demande en paiement de l’arriéré locatif formulée par les demandeurs qui excèdent les pouvoirs du juge des référés. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Dès lors qu’il existe une contestation sérieuse sur l’ensemble des demandes susceptibles de caractériser un comportement fautif du locataire, il est dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à titre de provision en réparation du préjudice moral formulée par Madame [L] [R] et Monsieur [T] [I].

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Madame [L] [R] et de Monsieur [T] [I], doivent supporter in solidum les dépens.
Condamnés aux dépens, Madame [L] [R] et de Monsieur [T] [I] seront également condamnés à payer à Monsieur [G] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Madame [L] [R] et de Monsieur [T] [I] formée sur ce même fondement sera rejetée.

Conformément à l'article 489 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS