TJ 51108, 6 mars 2026, RG 25/01309

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01309 - N° Portalis DBY7-W-B7J-EXJC

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [R]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [H] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 02 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026
par Irène PONCET-DUARTE, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Le 5 septembre 2023, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Mme [H] [R] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation meublée.

Ce dernier a été consenti le 7 septembre 2023 par M. [N] [C] sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 410 euros outre 25 euros de provision mensuelle sur charges.

Selon acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner son expulsion, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de la dette locative.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 décembre 2025.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 4 350 euros.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [R] ne comparait pas, n’est pas représentée et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier la concernant n'a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

En l’espèce, Mme [H] [R] n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

A titre liminaire, le tribunal rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance sont de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Dès lors, toute demande visant à « rappeler que l’exécution provisoire est de droit » ou « dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire », en l’absence de toute demande de rejet de l’exécution provisoire ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisit donc pas la juridiction.

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société demanderesse justifie du paiement des loyers dus par la locataire par la production de quittances subrogatives, dont la dernière (quittance subrogative n°9) en date du 10 octobre 2025 porte sur une somme de 4 350 euros.

Cette quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par la caution.

Le contrat de cautionnement du 5 septembre 2023 stipule en outre que conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par la locataire, la caution sera subrogée dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ; et la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien subrogée dans les droits et actions de M. [C] à l’encontre de Mme [H] [R] à concurrence de la somme de 4 350 euros, et qu’elle a, à ce titre, qualité à agir contre la défenderesse.

Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

La société demanderesse justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 05 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 02 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
En l’espèce, le bail conclu le 7 septembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er février 2025, pour la somme en principal de 870 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.
 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 2 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [R] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 2 avril 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société demanderesse laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Mme [R] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société demanderesse produit aux débats un décompte actualisé de la créance au 10 octobre 2025, échéance incluse pour un montant total de 4 350 correspondants à des charges et loyers impayés de juin à octobre 2025.

Mme [R], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 350 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 870 euros à compter du commandement de payer (1er février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [R], partie succombante, sera condamnée aux dépens en ce compris le commandement de payer.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [H] [R] sera condamnée à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS