TJ 51108, 5 juin 2026, RG 25/03123

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03123 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E3I5

[Q] [I]

C/

[C] [O]

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

Monsieur [Q] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me Antoine GINESTRA, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [C] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Ana ANTUNES ALMEIDA de la SCP ALMEIDA-ANTUNES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51108-2026-000232 du 27/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHALONS EN CHAMPAGNE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2024, Monsieur [Q] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 350 euros, et 30 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, Monsieur [Q] [I] a fait signifier à Monsieur [C] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3420 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges restés impayés.

Par notification électronique du 14 avril 2025, Monsieur [Q] [I] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025 signifié à étude, Monsieur [Q] [I] a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;dans tous les cas :
ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,débouter Monsieur [C] [O] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Monsieur [C] [O] au paiement des sommes suivantes:7220 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 8 septembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois le 16 décembre 2025 et retenue le 7 avril 2026.

A l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [Q] [I] représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens.

Monsieur [C] [O], représenté par son conseil, sollicite du tribunal qu’il :
- lui accorde les plus larges délais de paiement ;
- l’autorise à s’acquitter de sa dette locative en sus de son loyer et des charges en 35 mensualités de 80 euros et une 36 ème qui réglera le solde de la dette ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
- débouter Monsieur [Q] [I] de l’ensemble de ses demandes ;
- statuer ce que de droit sur les dépens ;

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 8 septembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 16 décembre 2025.

Par ailleurs, Monsieur [Q] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [Q] [I] justifie avoir signifié au locataire le 9 avril 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 10 juin 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 5 août 2024, du commandement de payer délivré le 9 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 mars 2026, que Monsieur [Q] [I] rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 7220 euros.

Monsieur [C] [O] ne conteste pas le montant de la dette locative.

En conséquence, Monsieur [C] [O] sera condamné à verser à Monsieur [Q] [I] la somme totale de 7220 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [C] [O] sollicite des délais de paiement et justifie avoir repris le versement du loyer de mars 2026 et s’acquitter d’une somme de 50 euros pour apurer sa dette locative. Toutefois, il est à relever que depuis la conclusion du bail en août 2024, le locataire n’a procédé à aucun versement de son loyer.

Sur sa situation personnelle et financière, Monsieur [C] [O] est père de deux enfants dont un à charge, le second d’une précédente union pour lequel il déclare. Il justifie être intérimaire jusque fin mai 2026 et percevoir à ce titre un salaire oscillant entre 680 et 1700 euros. Il justifie avoir enchaîné plusieurs emplois tantôt à temps complet, tantôt à temps partiel sur toute la durée de son contrat de bail, sans pour autant avoir été en capacité de s’acquitter ne serait-ce que partiellement de son loyer.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Monsieur [C] [O] n’est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 10 juin 2025 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

L’article 1343-5 du Code civil permet cependant au juge d’accorder des délais de paiement qui ne sont pas suspensifs des effets de la clause résolutoire. Compte tenu de la situation financière précédemment évoquée, il conviendra d’accorder à Monsieur [C] [O] des délais de paiement sur une durée de 24 mois, et ce, selon les modalités fixées au sein du dispositif.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 10 juin 2025, Monsieur [C] [O] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [C] [O] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 10 juin 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [C] [O], doit supporter les entiers dépens.

En revanche, Monsieur [C] [O] justifiant bénéficier de l’aide juridictionnelle totale, il n’apparaît pas conforme à l'équité de le condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS