TJ 51108, 5 juin 2026, RG 26/00479

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00479 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E5FZ

[T] [C]
[F] [C]

C/

[K] [P] [I]

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Monsieur [T] [C]
Madame [F] [C]
Maison de retraite [Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Mme [G] [A] épouse [C] (Belle-[Localité 2]), M. [Z] [C] (Fils) munis d’un pouvoir spécial.

DEFENDEUR

Monsieur [K] [P] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2023, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont donné à bail à Monsieur [K] [P] [I] et Madame [V] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 600 euros, et 10 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont fait signifier à Monsieur [K] [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4087,65 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois d’octobre 2024 à avril 2025.

Par notification électronique du 15 avril 2025, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026 signifié à personne, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont fait assigner Monsieur [K] [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [P] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,condamner Monsieur [K] [P] [I] au paiement des sommes suivantes:7528,65 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payerla remise en état de leur logement, plus particulièrement la chaudière,et rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 30 janvier 2026 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 avril 2026.

A l’audience du 7 avril 2026, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C], représentés valablement par leur fils et leur belle fille, maintiennent l'intégralité de leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [K] [P] [I] n'a pas repris le paiement du loyer courant. Ils actualisent leur créance à la somme de 9290,63 euros.

Monsieur [K] [P] [I] a comparu en personne à l’audience. Il ne reconnaît pas le montant de la dette expliquant que les montants versés par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ne sont pas décomptés du montant de la dette. Il mentionne ne plus avoir de chauffage depuis 2024, et précise ne pas pouvoir purger les radiateurs. Il ajoute avoir fait une demande de FSL et sollicité un logement social. Sur sa situation personnelle et financière, il déclare percevoir 400 euros d’allocation de retour à l’emploi outre une retraite de l’armée à hauteur de 285 euros une fois par an. Il perçoit en outre une prime pour l’emploi composée d’une indemnité journalière à hauteur de 14 euros par jour. Sa compagne perçoit le RSA et ils ont un enfant à charge. Il verse 50 euros de pension alimentaire pour un autre enfant.

Dans le cadre de l’audience, Monsieur [P] [I] a été autorisé à produire les attestations de paiement CAF pour justifier de sa contestation de la dette locative. Monsieur [P] [I] a fait parvenir ladite pièce par mail du 8 avril 2026. Les bailleurs ont également produit un congé pour reprise, un devis pour une prestation contre les blattes, un courrier adressé par les bailleurs à leur commissaire de justice ainsi que des certificats de ramonage et d’entretien de fosse septique par mails des 7 et 8 avril 2026.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En application de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En l’espèce, seul Monsieur [P] [I], avait été autorisé à transmettre en cours de délibéré des attestations de paiement CAF pour justifier de sa contestation du montant de la dette locative. Cependant, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont également fait parvenir à la juridiction pendant le délibéré, un congé pour reprise, un devis pour une prestation contre les blattes, un courrier adressé par les bailleurs à leur commissaire de justice ainsi que des certificats de ramonage et d’entretien de fosse septique, et ce, sans y avoir été autorisé. Les pièces seront donc écartées.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 30 janvier 2026 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 7 avril 2026.

Par ailleurs, Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] justifient avoir signifié au locataire le 10 avril 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 11 juin 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 17 février 2023, du commandement de payer délivré le 10 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au mois d'avril 2026, que Monsieur [P] [I] serait redevable de loyers pour une somme totale de 9290,63 euros. Cependant, Monsieur [K] [P] [I] conteste le montant de cette dette en expliquant que la CAF n’a jamais cessé de verser son allocation de logement à son bailleur. A l’appui de ces déclarations, il produit une attestation de paiement CAF pour la période d’octobre 2024 à mars 2026 qui démontre effectivement que la CAF continue de verser mensuellement une allocation de logement, entre les mains de la commissaire de justice chargée de percevoir les loyers. Néanmoins, contrairement à ce que soutient le locataire, le décompte produit par les bailleurs ne comporte aucune erreur. En effet, il reprend les versements effectués par la CAF et les impute sur les loyers les plus anciens restés impayés. Ainsi, par exemple, en mars 2025, la somme de 170 euros versée par la CAF s’est imputée pour 147,65 euros sur le solde du loyer de septembre 2024 resté impayé, la provision sur charge du loyer de septembre 2024 à hauteur de 10 euros, et les 12,35 euros subsistants se sont imputés sur le loyer d’octobre 2024.

Enfin, il sera indiqué que si Monsieur [P] [I] soutient que son logement était dépourvu de chauffage depuis 2024, d’une part, il sera relevé qu’il ne le démontre pas, d’autre part, cette circonstance à elle seule ne saurait suffire à l’exonérer du paiement de son loyer.

Conformément à l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.

En conséquence, Monsieur [K] [P] [I] sera condamné à verser à Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] la somme totale de 9290,63 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en date du 10 avril 2025 sur la somme de 4087,65 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. Devenant sans droit ni titre à compter du 11 juin 2025, l’expulsion de Monsieur [K] [P] [I], ainsi que de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Sur la demande en paiement au titre de la remise en état du logement

Monsieur [T] [C] et Madame [F] [C] ont demandé à l’audience la remise en état du logement en évoquant un défaut d’entretien de la chaudière. Toutefois, il sera relevé d’une part qu’ils n’ont pas chiffré leur demande, d’autre part qu’ils ne produisent contradictoirement aucun justificatif à l’appui de leurs demandes. Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 11 juin 2025, Monsieur [K] [P] [I] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [K] [P] [I] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 11 juin 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [K] [P] [I], doit supporter les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS