TJ 51108, 30 avr. 2026, RG 25/03429

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03429 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E35X

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[B] [V]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Madame [B] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 24 Février 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 octobre 2019, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [B] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 650,22 euros, outre 28,96 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mai 2024 à la locataire.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juin 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [B] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 16 décembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 février 2026.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA - représentée par son Conseil - demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d'ordonner l’expulsion sans délai de Madame [B] [V] ;de condamner Madame [B] [V] au paiement de la somme actualisée de 7.171,62 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner Madame [B] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu'elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;de condamnation Madame [B] [V] au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner Madame [B] [V] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le dernier règlement a été effectué le 22 octobre 2025 et que l’Allocation au logement a été suspendue. Elle ajoute que Madame [V] travaille à [Localité 4], et qu’elle héberge sa mère dans le logement loué. Interrogée par le Tribunal, elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte d’Huissier de Justice signifié le 16 décembre 2025 à Étude, Madame [B] [V] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle reconnait la dette et précise qu’elle ne peut pas reprendre le paiement des loyers. Elle confirme travailler sur [Localité 4], être en période d’essai jusqu’au 31 mars 2026 et percevoir à ce titre 1700 euros de salaire. Elle explique qu’elle héberge sa mère ainsi que ses deux plus grands enfants au domicile à [Localité 5], précisant qu’elle revient sur la commune les weekends.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que la locataire a justifié sa dette par l’absence de droit au RSA de 2023 à 2025 du fait qu’elle réalisait une formation afin de devenir monitrice éducatrice en région parisienne. Il est mentionné qu’elle travaille dans le cadre d’un contrat à durée déterminée et qu’elle perçoit la somme de 1.600 euros à titre de rémunération. Madame [V] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de verser la somme de 300 euros par mois afin de régulariser sa dette locative.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 17 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 04 juin 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 31 octobre 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 juin 2025, pour la somme en principal de 3.001,24 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.
 
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 août 2025. 

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 04 août 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Madame [B] [V] au paiement de la somme de 7.171,62 euros. Elle produit un décompte arrêté au 06 février 2026 démontrant que la locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Madame [B] [V] reconnait le principe et le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 7.171,62 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.140,90 euros à compter de l’assignation (16 décembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte produit que Madame [B] [V] n’a pas repris le paiement de son loyer courant, son dernier versement remontant à octobre 2025 et ne couvrant que partiellement le montant du loyer. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Cependant, l’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [B] [V] travaille à [Localité 4] et perçoit la somme de 1.700 euros à titre de rémunération. Elle héberge dans le logement objet de la présente procédure sa mère ainsi que deux de ses plus grands enfants tandis qu’elle vit à [Localité 4] la semaine avec ses deux plus petits enfants.

Compte-tenu de la somme due par Madame [B] [V] à la S.A. PLURIAL NOVILIA, de la situation économique de la débitrice, et afin d'assurer le règlement total de la dette, il convient d'octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [B] [V] d’une seule échéance à son terme, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 août 2025 et d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

S’agissant de l’expulsion, l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA ne démontre pas avoir formulé une offre de relogement conformément aux dispositions de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation, permettant de déroger au délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux. Elle ne démontre pas davantage que la locataire serait de mauvaise foi. Les circonstances qu’elle héberge sa mère à [Localité 6], qu’elle exerce une activité professionnelle à [Localité 4], impliquant son logement au sein de la capitale la semaine sont insuffisantes pour caractériser une quelconque mauvaise foi de la locataire.

Par conséquent, la SA PLURIAL NOVILIA sera déboutée de sa demande d’expulser sans délai sa locataire.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 04 août 2025, Madame [B] [V] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [B] [V] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 04 août 2025.

V- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

VI- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [B] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS