TJ 51108, 30 avr. 2026, RG 26/00195

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00195 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4SA

NOV’HABITAT

C/

[M] [B]

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

NOV’HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Barbara LEBAAD de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [M] [B]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 24 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026
par Manon REMY, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, la SA NOV'HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], logement n°39, moyennant un loyer mensuel de 311,67 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la SA NOV'HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1050,90 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 7 février 2025.

Par notification électronique du 11 février 2025, la SA NOV'HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025 signifié à étude, la SA NOV'HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;dans tous les cas :
ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, condamner Monsieur [M] [B] au paiement des sommes suivantes:1296,69 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,fixer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu'à la libération effective des lieux loués,350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payeret rappeler l'exécution provisoire de la décision.
L'assignation a été dénoncée le 16 décembre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L'affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 24 février 2026.

A l’audience du 24 février 2026, la SA NOV'HABITAT représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [M] [B] n'a procédé à aucun règlement depuis des mois. Elle actualise sa créance à la somme de 1494,34 euros, échéance de janvier 2026 incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA NOV'HABITAT s’oppose à l'octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [M] [B] ne s’est pas présenté à l’audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 16 décembre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 24 février 2026.

Par ailleurs, la SA NOV'HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV'HABITAT justifie avoir signifié au locataire le 10 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le bail stipulant un délai de six semaines moins favorable au locataire, il convient de retenir le délai prévu au sein du commandement de payer d’une durée de deux mois, qui est plus favorable au locataire.

En l'espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n'ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois soit le 11 avril 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 14 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 10 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 10 février 2026, que la SA NOV'HABITAT rapporte la preuve d'une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation d'un montant de 1494,34 euros.

Monsieur [M] [B], qui n'a pas comparu, n'a pas fait connaître d'éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, Monsieur [M] [B] sera condamné à verser à la SA NOV'HABITAT la somme totale de 1494,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 15 décembre 2025 sur la somme de 1296,69 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, Monsieur [M] [B], qui n'a pas comparu à l’audience, n'a pas fait connaître d'éléments justifiant de sa capacité à régler le loyer courant ou sa dette. S’il ressort du dernier décompte qu’il a procédé à deux versements volontaires de 400 et 300 euros en décembre 2025 puis janvier 2026, force est de constater d’une part que ces virements sont sporadiques et d’autre part qu’ils ne recouvrent pas l’intégralité du loyer courant.

Dans ces conditions et faute de pouvoir justifier de tels éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [M] [B].

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 avril 2025 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l'indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail étant résilié depuis le 11 avril 2025, Monsieur [M] [B] devient occupant sans droit, ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit, ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmentée des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [M] [B] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 11 avril 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l'occurrence, Monsieur [M] [B], doit supporter les entiers dépens.

Condamné aux dépens, Monsieur [M] [B] sera également condamné à payer à la SA NOV'HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS