TJ 51108, 10 avr. 2026, RG 25/00553

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Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/00553 - N° Portalis DBY7-W-B7J-EVPM

S.C.I. GGE CHAMPAGNE
C/
[F] [N]
[L] [W]
[A] [N]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

S.C.I. GGE CHAMPAGNE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [F] [N]
Monsieur [L] [W]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentés par Maître Pauline CUITOT de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

Monsieur [A] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE
Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 20 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort
prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026
par Irène PONCET-DUARTE, Présidente
assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée
le :
à

Copie délivrée
le :
à

RAPPEL DES FAITS
Selon contrat du 18 janvier 2024, la SCI GGE CHAMPAGNE a donné à bail à Mme [F] [N] et M. [L] [W] un appartement meublé situé [Adresse 4] à Châlons-en-Champagne (51000) moyennant un loyer mensuel initial de 790 euros outre 60 euros de provision mensuelle sur charges.
Selon acte de cautionnement du même jour, M. [A] [N] s’est porté caution solidaire de Mme [N] et M. [W] dans la limite de 10 200 euros.
Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, selon acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024 la SCI GGE CHAMPAGNE a fait assigner Mme [F] [N] et M. [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement à leur payer une somme d’argent au titre de l’arriéré locatif.
Mme [F] [N] et M. [L] [W] ont quitté les lieux et ont remis les clés au propriétaire le 8 novembre 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 4 mars 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.
Selon acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la société a fait assigner M. [A] [N] en intervention forcée aux fins notamment de le voir condamner à payer solidairement la somme due au titre de l’arriéré locatif.
L’affaire a été appelée est retenue à l’audience du 20 janvier 2025.
A l’audience, la SCI GGE CHAMPAGNE indique que les locataires sont partis et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7 216,91 euros. Elle s’en réfère à ses dernières écritures s’agissant du surplus de ses demandes.
Mme [N] et M. [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures. Aux termes de celles-ci, ils demandent, outre le rejet des prétentions de la société demanderesse, qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 8 000 euros en réparation de leur préjudice subi. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où ils étaient condamnés à payer à la société demanderesse la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif, qu’elle soit condamnée à leur payer la même somme au titre de la réparation de leur préjudice et que soit ordonnée la compensation de leur créance réciproque. En tout état de cause, ils demandent que la société soit condamnée à leur restituer le dépôt de garantie et qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
M. [A] [N], comparant en personne, reconnait s’être porté caution des loyers et charges impayés. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la nullité du contrat
Selon l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
En l’espèce, les défendeurs mettent en évidence plusieurs dysfonctionnement électriques présents dans l’appartement connus de la société bailleresse antérieurement à la conclusion du contrat de bail.
S’agissant tout d’abord de l’absence de compteur électrique individuel, il y a lieu de relever que contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, aucune norme n’impose au bailleur de mettre à disposition un logement muni d’un tel équipement. Dès lors, le seul fait d’avoir consenti à Mme [N] et M. [W] un bail portant sur un logement dépourvu d’un compteur individuel ne permet, à lui seul, d’établir qu’il s’agissait d’un élément déterminant de leur consentement et d’une manœuvre dolosive de la part de la société bailleresse. Il ressort des écritures de cette dernière qu’elle ne conteste pas l’absence de compteur électrique individuel et que l’électricité était fournie au moyen d’un compteur électrique collectif présent dans les parties communes desservant les deux logements et l’auto-école. Pour caractériser une manœuvre dolosive, les anciens locataires se fondent sur l’absence de mention d’un compteur électrique collectif dans l’état des lieux d’entrée. Or, il est manifeste, qu’à elle seule, cette simple absence, qui n’est corroborée par aucune autre élément matériel, ne permet d’établir une volonté de la part de la société bailleresse de leur cacher le fait que le logement était dépourvu d’un compteur individuel. Au contraire, il ressort du comportement de cette dernière, postérieurement à l’état des lieux d’entrée que cette absence était pleinement assumée. En effet, elle produit notamment un courrier de la part d’Enedis permettant d’établir que dès janvier 2024, elle avait pris contact avec le fournisseur pour pouvoir réaliser des travaux sur le réseau électrique et mettre en place un compteur individuel. Au demeurant, les locataires n’expliquent pas en quoi, à supposer la manœuvre dolosive caractérisée, le fait que le logement soit équipé d’un compteur individuel était déterminant de leur consentement puisqu’il n’est aucunement établi que les coupures de courant résultaient de cette absence.
Concernant ensuite le manque de puissance de l’installation électrique, s’il est évident que la possibilité de jouir de son appartement sans coupures d’électricité intempestives est une caractéristique essentielle de tout contrat de bail, force est toutefois de relever que les locataires n’apportent pas la preuve de la connaissance de ces dysfonctionnements par la société bailleresse, pas plus qu’ils n’apportent la preuve d’une quelconque volonté de leur cacher ce dysfonctionnement. En effet, ces derniers se prévalent d’un courrier du 17 octobre 2023 antérieur à la signature du contrat de bail et dans lequel la difficulté aurait été portée à la connaissance du bailleur mais celui-ci n’est pas produit aux débats. Par ailleurs, ils se fondent également sur le départ du locataire du troisième étage sans qu’il ne soit aucunement établi qu’il soit antérieur à la signature du contrat litigieux et partant, de la connaissance du dysfonctionnement par la société bailleresse. Il résulte d’ailleurs du procès-verbal d’huissier que le locataire serait parti pour une question de confort thermique et non de coupures d’électricité. Surabondamment, le comportement de cette dernière postérieurement à l’arrivée des locataires permet davantage d’établir qu’elle n’avait, au contraire, pas connaissance de ces dysfonctionnements. Elle produit ainsi plusieurs échanges avec Mme [N] et M. [W] aux termes desquels plusieurs solutions de relogement leur ont été proposées. Il résulte de ces propositions un manque à gagner financier évident pour la société bailleresse qui, en plus de ne pas percevoir les charges et loyers, aurait dû prendre en charge le prix du loyer du nouveau logement. Dès lors, le fait de mettre à bail un logement présentant des dysfonctionnements électriques pour ensuite prendre en charge un nouveau bail pour les locataires ne revêt manifestement aucune logique économique.
S’agissant de la non-conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur, le tribunal relève également que le diagnostic de performance énergétique était bien annexé au contrat de bail et qu’il ne mentionne qu’une seule anomalie laquelle n’est pas qualifiée de majeure. Si les anciens locataires se prévalent d’un mail d’une société qu’ils auraient fait intervenir, il convient néanmoins de relever que sa force probante est limitée puisqu’il s’agit d’un simple courrier électronique, la réalité de l’intervention de cette société n’étant dès lors pas établie.
Il est enfin fait état d’une absence de chauffage sans pour autant que ce moyen de fait ne soit développé plus amplement. Il ressort toutefois des photographies du logement et de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement que le logement était équipé de chauffages électriques fonctionnels. Si le procès-verbal de constat d’huissier produit par les anciens locataires permet d’établir que malgré le fonctionnement des radiateurs, il faisait froid dans le logement, cet élément n’est corroboré par aucun élément objectif comme par exemple la mesure de la température de la pièce au moyen d’un thermomètre. De plus, il ressort du diagnostic de performance énergétique que le logement répond aux normes de performance énergétique de décence pour être classé en catégorie D et qu’il n’en ressort dès lors aucun intérêt pour le bailleur de cacher cette information aux locataires.
Le contrat de bail n’est entaché d’aucun vice du consentement et est donc parfaitement valable.
Les anciens locataires seront par conséquent déboutés de leur demande tendant à ordonner la nullité du contrat de bail.
Faute pour le tribunal d’accueillir cette exception de nullité, la demande en réparation du préjudice formée à titre principal sera rejetée.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et les délais de paiement
Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution.
L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En matière de baux d’habitation, l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le bailleur, quant à lui, est tenu, selon l’article 6 de la même loi, de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 
Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Il est constant l’exception d’inexécution ne peut être accueillie que si le locataire démontre que le logement était inhabitable. La charge de la preuve lui incombe conformément à l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, la société bailleresse produit un extrait de compte locataire actualisé au 4 mars 2025 laissant apparaître une dette locative d’un montant de 7 216,91 euros. Le solde mentionné sur ce décompte n’est pas contesté par Mme [N] et M. [W] lesquels se prévalent toutefois d’une exception d’inexécution.
Il convient de constater que le dépôt de garantie, d’un montant de 790 euros a été payé par virement du 10 janvier 2024, qu’il n’a pas été restitué aux défendeurs et qu’il n’a pas été déduit du montant de la dette locative.
Le tribunal relève tout d’abord que le contrat de bail, régulièrement signé par les parties, fait état de plusieurs documents annexés, en ce compris le diagnostic de performance énergétique. Ce dernier, produit dans le cadre des débats, est daté d’octobre 2023 soit antérieurement à la signature du contrat de bail. En outre, ainsi qu’il l’a précédemment été relevé, le logement est classé D. Il n’en résulte pour la société bailleresse aucun intérêt à cacher cette information aux locataires. Surabondamment, à supposer cette obligation méconnue par la société bailleresse, les anciens locataires n’établissent pas en quoi il s’agit d’une obligation suffisamment grave des obligations contractuelles de la société demanderesse.
Le tribunal relève ensuite que Mme [N] et Mme [W] fondent de manière paradoxale leur argumentation sur le décret n°87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité - lequel ne s’applique d’ailleurs pas à la loi du 6 juillet 1989 à laquelle le contrat de bail litigieux est soumis - tout en se prévalant toutefois que le caractère inhabitable du logement n’a pas à être démontré, la société bailleresse s’étant désistée de sa demande aux fins d’expulsion. Cet argument est vain puisqu’il ressort qu’en toute hypothèse, le locataire qui se prévaut de l’absence du paiement de ses loyers doit apporter la preuve du caractère inhabitable du logement. Concernant le défaut de sécurité de l’installation électrique, il y a lieu de se référer à la motivation supra selon laquelle diagnostic de performance énergétique, seule pièce ayant une valeur probante ne met en évidence aucune anomalie majeure et qu’il n’en résulte aucun élément de nature à caractériser l’indécence du logement. S’agissant du défaut d’étanchéité, les locataires se fondent sur le constat de commissaire de justice, dont il ressort que seules quelques fenêtres, sans que les pièces dans lesquelles elles se situent ne soit précisées - ne protègent pas contre les infiltrations d’air. Le défaut d’étanchéité ainsi mis en évidence est léger et ne permet, à lui seul d’établir que le logement n’était pas décent.
Surabondamment, les locataires n’expliquent pas en quoi le logement était inhabitable car il est manifeste qu’il ne l’était pas, ces derniers s’étant maintenus dans les lieux jusqu’en octobre 2025 après avoir refusé les solutions de relogement parfaitement adaptées proposées par l’agence de gestion locative.
Le moyen est manifestement infondé et Mme [N] et M. [W] seront condamnés solidairement conformément aux stipulations contractuelles à payer à la société demanderesse la somme de 6 426,91 euros représentant la somme de 7 216,91 euros à laquelle il convient de retirer la somme de 790 euros correspondant au dépôt de garantie conservé par la société bailleresse.
La somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, faute pour la société bailleresse d’apporter la preuve de la mise en demeure de payer le loyer pour chaque échéance conformément à l’article 1231-6 du code civil.
En équité, la capitalisation des intérêts sera rejetée.
Mme [N] et M. [W] seront déboutés de leur demande tendant à ordonner la restitution du dépôt de garantie.
Sur les demandes d’indemnisation
Sur la demande au titre du préjudice de jouissance formée par Mme [N] et M. [W]
Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut toujours demander la réparation de son préjudice subi dans les termes des articles 1231 et suivants.
L’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
En l’espèce, il n’est pas contesté par la société demanderesse que le système électrique était défaillant et que les locataires ont subi des coupures de courant intempestives. Celles-ci sont en outre corroborées par le procès-verbal de commissaire de justice lequel a constaté que l’électricité disjonctait facilement lorsqu’un nouvel appareil était branché. Les locataires établissent également que ces dysfonctionnements ont entrainé l’intervention de plusieurs professionnels courant mai 2024 et septembre 2024. Dans ses échanges avec les locataires, la société gestionnaire a reconnu que ces interventions entrainaient des coupures d’électricité.
Il est dès lors manifeste que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme et que ce manquement a conduit les locataires à subir un préjudice de jouissance.
Mme [N] et M. [W] ne produisent toutefois aucun élément permettant d’établir que le préjudice de jouissance s’élève à la somme représentant le montant des loyers impayés.
Ils sont restés dans le logement de janvier 2025 à début novembre 2025. Ils n’ont pas habité le logement durant l’été 2025 puisqu’ils étaient dépêchés pour les jeux olympiques.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’estimer le préjudice de jouissance à hauteur de 700 euros. La société bailleresse sera condamnée à payer aux locataires cette somme.
Sur les demandes au titre des préjudices moraux
Mme [N] et M. [W] n’apportent aucun élément de nature à objectiver un préjudice moral distinct de celui d’ores et déjà indemnisé au titre du trouble de jouissance. Ils seront déboutés de leur demande.
S’agissant de la demande de la société bailleresse, il est manifeste que Mme [N] et M. [W], ont de manière infondée cessé de payer leur loyer sur une période courant de février 2024 à novembre 2024. Pour autant, il y a lieu de relever que la société bailleresse était, conformément aux échanges de courriers électroniques qu’elle produit, prête à prendre à sa charge les frais de relogement. Dès lors, peu importe que les anciens locataires excipent de manière infondée d’une exception d’inexécution, il n’en résulte aucun préjudice pour la société bailleresse puisqu’elle était de toute évidence prête à ne pas recevoir les loyers. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande.
Il résulte des articles 1347 et 1347-1 du Code civil que lorsque deux obligations réciproques sont fongibles, certaines, liquides et exigibles, elles opèrent compensation à due concurrence.
Sur la compensation des créances
En l’espèce, Mme [F] [N] et M. [L] [W] sont créanciers à l’encontre de la société demanderesse d’une somme de 700 euros et parallèlement redevable à son égard de la somme de 6.426,91 euros.
Il y a dès lors lieu d’ordonner la compensation de leurs obligations conformément aux dispositions des articles1 347 et 1347-1 du code civil.
Sur le cautionnement
M. [A] [N] s’étant porté caution solidaire dans la limite de 10 200 euros couvrant les loyers et charges éventuellement impayés par acte du 17 janvier 2024 et la signification du commandement de payer lui ayant été faite selon acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, il sera tenu solidairement à la somme due par Mme [N] et M. [L] [W].
Conformément à l’article 1343-5 du code civil, il y a lieu d’accorder à M. [A] [N] des délais de paiement conformément au dispositif de la présente décision et de préciser qu’à défaut du paiement d’une seule des échéances, l’intégralité de la créance sera exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre de mise en demeure.

Sur les demandes accessoires
L’ensemble des parties étant succombantes, elles supporteront chacune la charge de leurs propres dépens.
Eu égard à la solution du litige, il convient de condamner in solidum Mme [N] et M. [W] à payer à la société demanderesse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre à l’encontre de la caution. Mme [N] et M. [W] seront également déboutés de leur demande formée à ce titre.
La société bailleresse sera déboutée de sa demande tendant à ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort ;
DEBOUTE Mme [F] [N] et M. [L] [W] de leur demande tendant à prononcer la nullité du contrat de bail conclu le 18 janvier 2024 avec la SCI GGE CHAMPAGNE ;
DEBOUTE Mme [F] [N] et M. [L] [W] de leur demande tendant à condamner la SCI GGE CHAMPAGNE en réparation de leur préjudice subi du fait d’une mise en danger ;
CONDAMNE solidairement Mme [F] [N], M. [L] [W] et M. [A] [N] à payer à SCI GGE CHAMPAGNE la somme de 6 426,91 euros correspondant à l’arriéré locatif après réintégration du dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
DEBOUTE la SCI GGE CHAMPAGNE de sa demande tendant à ordonner la capitalisation des intérêts ;
DEBOUTE Mme [F] [N] et M. [L] [W] de leur demande tendant à condamner la SCI GGE CHAMPAGNE à leur restituer le dépôt de garantie ;
CONDAMNE la SCI GGE CHAMPAGNE à payer à Mme [F] [N] et M. [L] [W] la somme de 700 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;
DEBOUTE la SCI GGE CHAMPAGNE de sa demande tendant à indemniser son préjudice moral ;
DEBOUTE Mme [F] [N] et M. [L] [W] de leur demande tendant à indemniser leur préjudice moral ;
ORDONNE la compensation des créances réciproquement détenues par les parties
AUTORISE M. [A] [N] à s’acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 échéances de 260 euros et une dernière représentant le solde de la dette assorti des intérêts ;
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens ;
CONDAMNE Mme [F] [N] et M. [L] [W] in solidum à payer à la SCI GGE CHAMPAGNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE la SCI GGE CHAMPAGNE de sa demande formée au titre de l’article 700 à l’encontre de M. [A] [N] ;
DEBOUTE Mme [F] [N] et M. [L] [W] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
DEBOUTE la SCI GGE CHAMPAGNE de sa demande tendant à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;
Ainsi jugé le jour, mois et an susdits.

La greffière La juge des contentieux de la protection