CA Toulouse, 10 juin 2026, RG 23/04335

10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 240

N° RG 23/04335

N° Portalis DBVI-V-B7H-P4FQ

AMR - SC

Décision déférée du 06 Novembre 2023

TJ de TOULOUSE- 22/00347

A. BLONDE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée le 10/06/2026

aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [G] [I] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Maître [S] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

S.E.L.A.R.L. [S] [X] NOTAIRE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 12 janvier 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 23 juillet 2015 passé par-devant maître [L] [V], notaire à [Localité 3] (32), M. [G] [I] [Y] a vendu à Mme [P] [M] et M. [U] [K] dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4] (31), le lot n° 8 situé dans les combles du bâtiment unique avec accès indépendant à droite du bâtiment moyennant le prix de 170 000 €, précision faite que les lots 7 et 8 bénéficient d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 3], le vendeur déclarant que la mention de cette servitude de passage était portée à l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par Me [L] [V], notaire à [Localité 3], le 29 décembre 2011, dont copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de Toulouse 2ème Bureau le 25 janvier 2012 volume 2012 P n° 1299.

Le 19 janvier 2017 M. [J] faisait sommation à Mme [M] et M.[K] de cesser les troubles causés sur la parcelle C n°[Cadastre 3] dont il indiquait être propriétaire, leur enjoignant de supprimer diverses constructions, de supprimer les alimentations Edf passant sur cette parcelle, de cesser tout passage, usage et stationnement sur cette parcelle.

Par acte d'huissier du 4 mai 2017, M. [K] et Mme [M] ont assigné M. [G] [I] [N] devant le tribunal de grande instance de Toulouse en sollicitant la résolution de la vente pour vices cachés et, subsidiairement, pour dol, notamment au motif que la servitude de passage n'existerait pas.

Par jugement du 22 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

-dit que la clause de non-garantie du vendeur pour vices cachés est inopérante,

-dit qu'il existe une servitude de passage sur la parcelle C n° [Cadastre 3] au profit des consorts [M]-[K],

-dit qu'aucun vice caché ne peut être retenu à ce titre,

-dit qu'un vice caché ne peut pas être retenu au titre du défaut d'étanchéité et des infiltrations d'eau,

-ordonné avant dire droit une expertise confiée à M.[H] [R], aux fins de détermination de l'existence d'un empiétement sur la parcelle n° [Cadastre 3] propriété de M.[J], dans l'affirmative de déterminer la date de réalisation des constructions empiétant sur cette parcelle, de chiffrer le coût des démolitions, d'établir s'il existe d'autres accès au bien immobilier appartenant à Mme [M] et M.[K], dans la négative, de chiffrer le coût de la création d'un nouvel accès.

Par acte du 23 avril 2019 M. [I] [Y] a appelé en cause maître [L] [V], notaire instrumentaire de l'acte authentique du 23 juillet 2015 et de l'état descriptif de division-règlement de copropriété reçu en son étude le 29 décembre 2011 afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes et opposables.

Par déclaration du 7 novembre 2019, M. [J] a relevé appel du jugement du 22 novembre 2018 uniquement en ce qu'il a dit qu'il existait une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] lui appartenant et ce, au profit de Mme [M] et M.[K]. M. [G] [I] [Y] n'a pas formé d'appel incident. Mme [M] et M.[K] s'en sont remis à justice quant à l'existence de la servitude de passage grevant la parcelle C222.

Par arrêt du 18 janvier 2021, la cour d'appel de Toulouse, statuant dans les limites de la saisine, a infirmé le jugement du tribunal de grande Instance de Toulouse rendu le 22 novembre 2018 et, statuant à nouveau, a jugé qu'il n'existait pas de servitude de passage grevant la parcelle C n°[Cadastre 3] au profit du lot n° 8 dont Mme [M] et M.[K] sont propriétaires, déboutant ces derniers de leur demande de dommages et intérêts et condamnant M. [I] [Y] aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

-dit que le bien acquis par acte authentique en date du 23 juillet 2015 passé par-devant maître [L] [V], notaire à [Localité 3] (Gers), par Mme [M] et M. [K] auprès de M. [I] [Y] situé section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 4], est atteint de vices cachés ;

-dit qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section C [Cadastre 3] sur la commune d'[Localité 4] au profit du lot n°8 dont M. [K] et Mme [M] sont propriétaires dans l'ensemble immobilier susdit ;

En conséquence,

-prononcé la résolution de la vente 'de la maison à usage d'habitation' (sic) située section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], à [Localité 4] ;

-condamné M. [G] [I] [Y] à restituer à Mme [P] [M] ou à M. [U] [K] le prix d'achat soit la somme de 170.000,00 euros, outre les intérêts du prix à compter de son paiement ;

-condamné M. [G] [I] [Y] à rembourser à Mme [P] [M] ou à M. [U] [K] la somme de 13.300 euros ;

-rappelé que contre le paiement effectif de ces sommes, les intérêts compris, le bien sera restitué à M. [G] [I] [Y] ;

-l'a condamné de même à payer à Mme [P] [M] ou à M. [U] [K] les sommes de 3.807,30 euros, 4.183 euros et 29.088 euros et dit que ces sommes sont à parfaire des montants échus entre le 25 janvier 2022 et ce jour ;

-condamné M. [G] [I] [Y] à payer à Mme [P] [M] ou à M. [U] [K] une somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. [E] et de M. [R] ;

-dit qu'une copie du jugement sera adressé pour publication au service de la publicité foncière de Toulouse 2 (référence 2015 D n° 14759 Volume 2015 P N° 8022) ;

-dit recevable et mal fondée l'action de M. [G] [I] [Y] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage ;

-condamné M. [G] [I] [Y] à procéder aux travaux de démolition des empiétements constatés par M. [R] en page 20 de son rapport, lesquels travaux sont définis en page 21 et ce, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de deux mois ayant pour point de départ la signification du présent jugement ;

-dit que le tribunal se réserve la liquidation de l'astreinte ;

-dit que les ouvrages dont la propriété relève du lot 7 sont exclus de cette condamnation ;

-condamné M. [I] [Y] aux dépens dont distraction au profit de M. Jeay et à payer à M. [A] [J] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

-débouté M. [A] [J] de ses demandes dirigées contre M. [U] [K] et Mme [P] [M] et l'a condamné aux dépens de ces demandes ;

-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire ;

-condamné maître [L] [V] à garantir M. [G] [I] [Y] à hauteur de 65 % des sommes de 13.300 euros, 3.807,30 euros à parfaire et 4.183 euros, à parfaire ;

-condamné dans la même proportion maître [L] [V] à garantir M. [G] [I] [Y] des condamnations aux dépens et article 700 du code de procédure civile prononcées au profit de Mme [P] [M] et de M. [U] [K] ;

-débouté M. [G] [I] [Y] de sa demande formée au titre de la moins-value ;

-condamné maître [L] [V] aux dépens de l'appel en garantie et à payer à M. [G] [I] [Y] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [I] [Y] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 30 janvier 2024 la cour d'appel de Toulouse a :

-Confirmé le jugement entrepris sauf quant à la disposition ayant retenu des vices cachés affectant l'immeuble objet de la vente du 23 juillet 2015, quant à l'identification du bien immobilier dont la résolution de la vente a été prononcée, en ce que le premier juge a déclaré recevable et mal fondée l'action de M.[G] [I] [Y] tendant à la reconnaissance d'une servitude de passage, quant au point de départ des intérêts légaux sur la somme de 170.000 € à restituer par M. [G] [I] [Y], quant à l'étendue de la garantie due par M. [L] [V] à l'égard de M. [G] [I] [Y], quant à l'exclusion du préjudice de jouissance des acquéreurs de cette garantie, quant au point de départ de l'astreinte prononcée, ainsi qu'en ses diverses dispositions relatives aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

-Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en résolution de Mme [P] [M] et M. [U] [K] pour défaut de conformité soulevée par M. [G] [I] [Y] ainsi que celle tirée de la nature de partie commune de certains des empiétements dont la suppression est demandée par M.[J],

-Débouté M. [G] [I] [Y] de sa demande en revendication de propriété par usucapion de « la partie de la parcelle cadastrée C [Cadastre 3] se situant entre la route du 19 mars 1962 et l'extrémité Ouest de la dalle béton »,

-Constaté que par arrêt définitif du 18 janvier 2021 dans l'instance d'appel RG 19-4833 la présente cour a d'ores et déjà jugé qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle C n°[Cadastre 3] au profit du lot n°8 de l'immeuble en copropriété sis à [Localité 4] cadastré section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] [Adresse 3] et [Adresse 4],

-Déclaré irrecevable la demande de M. [G] [I] [Y] tendant à la reconnaissance d'une servitude légale de passage sur le fonds C [Cadastre 3] au profit dudit lot,

-Dit que M. [G] [I] [Y] a manqué à son obligation de délivrance conforme en l'absence de servitude de passage sur la parcelle C [Cadastre 3] pouvant desservir le lot n° 8 de la copropriété susvisée vendu à Mme [P] [M] et M. [U] [K] par acte authentique du 23 juillet 2015,

-Dit que la résolution de la vente confirmée ne concerne pas « une maison à usage d'habitation » mais, dans l'ensemble immobilier en copropriété cadastré section C n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], le lot de copropriété n°8,

-Dit que le présent arrêt, confirmant le prononcé de la résolution de la vente immobilière, sera publié au fichier immobilier avec le jugement de première instance par la partie la plus diligente

-Pour les besoins de la publicité foncière rappelé que la vente immobilière résolue est la vente passée en l'étude de M. [L] [V], notaire à [Localité 3] (Gers) le 23 juillet 2015 publiée et enregistrée le 05/08/2015 au service de la publicité foncière de Toulouse 2 2015 D n°14759 Volume 2015 P n° 8022,

-Dit que les intérêts légaux sur le prix de vente de 170.000 € et les frais de notaire de 13.300 € à restituer par M.[G] [I] [Y] courent à compter du 4 mai 2017,

-Condamné M. [G] [I] [Y] à payer à Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble la somme complémentaire de 1.770 € au titre des taxes foncières 2021 et 2022,

-Dit que M. [G] [I] [Y] est redevable envers Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble des intérêts au taux légal sur la somme de 818 € (taxe foncière 2016) à compter du 4 mai 2017, sur la somme de 3.365 € (taxes foncières 2017 à 2020) à compter du 29 mars 2021, et sur la somme de 1.770 € (taxes foncières 2021 et 2022) à compter du 19 avril 2023,

-Condamné M. [G] [I] [Y], sur justification de leur règlement effectif au Trésor Public, à rembourser à Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble la taxe foncière 2023 ainsi que la taxe foncière 2024 qui pourra être émise à leur nom compte tenu de la date d'intervention du présent arrêt, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qui lui sera délivrée,

-Condamné M. [G] [I] [Y] à payer à Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble la somme complémentaire de 3.814,62 € au titre des intérêts d'emprunt échus au 5/01/2024 outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

-Condamné M. [G] [I] [Y] à payer à Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble la somme complémentaire de 3.791 € au titre de leur préjudice de jouissance outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

-Condamné M. [L] [V] à relever et garantir intégralement M. [G] [I] [Y] des condamnations mises à sa charge à l'égard des consorts [M] et [K] au titre des frais de notaire, des taxes foncières, des intérêts d'emprunt, ainsi que du préjudice de jouissance,

-Dit que les démolitions d'ouvrages empiétant sur la parcelle C [Cadastre 3] ordonnées sous astreinte par le premier juge sont celles du perron constituant l'entrée du lot n°8, de la gouttière d'évacuation des eaux pluviales du toit de ce perron, du fourreau permettant l'alimentation électrique du seul lot 8 depuis le secteur ainsi que de la partie de dalle bétonnée réalisée sur la parcelle C [Cadastre 3] depuis le nu du mur extérieur du lot 7 côté perron abritant l'entrée du lot 8, longeant la limite nord de la parcelle C1002 et partie de la limite nord de la parcelle C1003, telle que figurée en jaune au plan figurant en annexe 3 du rapport d'expertise,

-Dit que ces démolitions devront être réalisées par M. [G] [I] [Y] sous peine de l'astreinte provisoire de 150 € par jour de retard fixée par le premier juge dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt,

-Dit que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois mois, passé lequel, en cas d'inexécution, il appartiendra à M.[A] [J] d'en solliciter la liquidation ainsi que le prononcé éventuel d'une astreinte définitive devant le premier juge qui s'est expressément réservé la liquidation de cette astreinte,

-Condamné M. [G] [I] [Y] à l'intégralité des dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise de M.[R] mais non ceux relatifs à l'expertise de M.[E], ainsi qu'aux dépens d'appel, lesquels comprendront les frais de publication au fichier immobilier du présent arrêt et du jugement de première instance, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Me Jeay, avocat qui le demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

-Condamné M. [L] [V] à relever et garantir M.[G] [I] [Y] à hauteur des trois-quarts des condamnations mises à sa charge au titre des dépens de première instance et d'appel,

-Condamné M. [G] [I] [Y] à payer au titre de la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile d'une part, une indemnité de 5.000 € à Mme [P] [M] et M. [U] [K] pris ensemble, d'autre part, une indemnité de 3.000 € à M.[A] [J],

-Condamné M. [L] [V] à relever et garantir intégralement M.[G] [I] [Y] des indemnités mises à sa charge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [P] [M] et de M. [U] [K] tant au titre de la procédure de première instance que de celle d'appel,

-Condamné en outre M. [L] [V] à payer à M.[G] [I] [Y] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.

Par acte d'huissier du 19 janvier 2022, M. [G] [I] [Y] a fait assigner M. [S] [X], notaire, en sa qualité d'associé de la Selarl [S] [X], au motif que la mention de la servitude de passage apparaissait pour la première fois dans les actes rédigés par celui-ci et aux fins d'indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

-débouté M. [G] [I] [Y] de ses demandes de condamnations formées à l'encontre de maître [S] [X] et la Selarl [S] [X],

-débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,

-condamné maître [S] [X] et la Selarl [S] [X] in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Pour statuer ainsi le tribunal a considéré que le notaire avait commis une faute en ne s'assurant pas de la réalité de la servitude de passage grevant la parcelle C [Cadastre 3].

Il a cependant relevé que le jugement du 21 mars 2022 avait fait l'objet d'un appel portant sur toutes ses dispositions et qu'ainsi le préjudice subi par M. [I] ne présentait aucun caractère certain à la date à laquelle il statuait.

Par déclaration du 14 décembre 2023, M. [G] [I] [Y] a interjeté appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2024, M. [G] [I] [Y], appelant, demande à la cour de :

-faisant droit à l'appel interjeté par M. [G] [I] [Y] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 6 novembre 2023, comme étant recevable et bien-fondé,

-infirmer ledit jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes formées à l'encontre de Maître [X] et la Selarl [S] [X] et débouté les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

-condamner solidairement Maître [S] [X] et la Selarl [S] [X] à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre à l'égard des consorts [M] et [K],

-condamner solidairement Maître [S] [X] et la Selarl [S] [X] à lui payer la somme de 100 000 euros correspondant à la moins-value du bien pour perte de chance de disposer d'un fonds non enclavé,

-condamner solidairement Maître [S] [X] et la Selarl [S] [X] à lui payer une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En toutes hypothèses,

-condamner solidairement Maître [X] [S] et la Selarl [S] [X] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 novembre 2024, maître [S] [X] et la Selarl [S] [X] Notaire, intimés et sur appel incident, demandent à la cour de :

-rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées.

-sur leur appel incident et à titre principal,

-infirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu leur faute,

Statuant à nouveau,

-juger qu'ils n'ont pu commettre aucun manquement à leurs obligations professionnelles,

-débouter en conséquence M. [G] [I] [Y] de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,

-condamner M. [G] [I] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

A titre subsidiaire, si la faute devait être confirmée,

-confirmer le jugement déféré, s'il y a nécessité par substitution de motifs, en ce que les préjudices allégués par M. [G] [I] [Y] ne sont pas certains et donc indemnisables,

-débouter en conséquence et derechef M. [G] [I] [Y] de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre,

-condamner M. [G] [I] [Y] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A titre encore plus subsidiaire, si une quelconque condamnation devait être prononcée à leur encontre,

-prononcer un partage de responsabilité à concurrence de moitié à leur charge et de moitié à la charge de M. [G] [I] [Y],

-juger en conséquence que toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre le sera en considération dudit partage de responsabilité,

-condamner M. [G] [I] [Y] aux dépens d'appel.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026 et l'affaire a été examinée à l'audience du 12 janvier 2026 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Le notaire qui prête son concours à l'étabIissement d'actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Il doit ainsi, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité ou de l'exactitude des renseignements donnés. Il ne peut être déchargé de son devoir professionnel de conseil par les compétences ou connaissances personnelles de son client.

Maître [S] [X] est le rédacteur de deux actes mentionnant la servitude de passage sur la parcelle C222 appartenant à M. [J] dont il a été jugé définitivement qu'elle n'existe pas:

-l'acte de donation partage du 16 mars 1999 par lequel M. [G] [I] [Y] est devenu propriétaire par donation de ses parents d'une maison cadastrée C [Cadastre 1], de deux parcelles de terres C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] et du lot n°3 de la copropriété qu'ils avaient édifiée sur la parcelle devenue C [Cadastre 2],

-l'acte du 6 juillet 2004 par lequel M. [G] [I] [Y] a acquis de ses parents les deux autres lots n° 1 et 2 de la copropriété qu'ils avaient constituée en mars 1999 sur la parcelle C [Cadastre 2].

Ces actes précisent que l'accès au lot 3 se fait par un escalier privatif à partir d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 3], tout comme l'accès aux lots 1 et 2 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 5] est indiqué comme se faisant à partir d'une servitude de passage située sur la parcelle C no [Cadastre 3].

Le notaire s'est borné à reporter dans ces actes la mention figurant au règlement de copropriété avec état descriptif de division rédigé par M. [W], géomètre, qui a été déposé au rang de ses minutes le 16 mars 1999.

En réalité cette servitude de passage n'existait pas dans les actes antérieurs et n'était pas publiée.

Maître [S] [X] a commis une faute en se contentant de reprendre les termes du règlement de copropriété/état descriptif de division qui ne résultait que des affirmations des parents de M. [G] [I] [Y] concernant la servitude de passage sur la parcelle C [Cadastre 3] et sans se préoccuper de l'existence d'un titre constitutif de cette servitude ni de son opposabilité au propriétaire du fonds indiqué comme servant.

M. [G] [I] [Y] et ses parents, non professionnels du droit, ne peuvent ni être présumés avoir eu connaissance ou conscience que cette servitude n'était en réalité qu'une simple tolérance du propriétaire du fonds servant, ni se voir reprocher à faute dans leurs rapports avec le notaire instrumentaire de n'avoir pas vérifié eux-mêmes par la consultation du fichier immobilier l'existence du titre constitutif d'une telle servitude.

2-Ces mentions erronées figurant dans ces actes, reprises sans aucune vérification par maître [L] [V] lors de la rédaction de l'acte de vente du lot no 8 par M. [G] [I] [Y] à Mme [P] [M] et M. [U] [K] le 23 juillet 2015 ou lors de la rédaction de l'état descriptif de division-règlement de copropriété du 29 décembre 2011, sont à l'origine de la procédure engagée par les acquéreurs à l'encontre de M. [G] [I] [Y] ayant donné lieu aux décisions relatées plus haut, notamment l'arrêt du 30 janvier 2024 prononçant la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme mais aussi de la situation d'enclavement du lot no 8.

En effet, il ressort du rapport d'expertise de M. [R] qu'entre 2000 et 2005, étant devenu propriétaire de l'ensemble des tènements immobiliers C [Cadastre 1], C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 2], M. [G] [I] [Y] a entrepris des travaux de rénovation, en particulier du garage du [Adresse 6] et des combles des deux bâtisses situées sur les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2] pour les réunir et créer 5 lots de copropriété, dont le lot n° 8 dans les combles, avec pour seul accès pour ce dernier la parcelle C [Cadastre 3] appartenant à M. [J].

2-M. [I] [Y] demande à être relevé et garanti de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [K] et Mme [M] par l'arrêt rendu le 30 janvier 2024 ainsi que la somme de 100 000 € au titre de la moins-value et de la perte de chance de disposer d'un fonds non enclavé.

2-1 L'arrêt du 30 janvier 2024, dont il n'est pas démontré qu'il ait fait l'objet d'un pourvoi lequel en tout état de cause ne serait pas suspensif, a condamné M. [G] [I] [Y] à restituer le prix de vente outre intérêts ainsi qu'à payer aux acquéreurs diverses sommes au titre d'un préjudice de jouissance, des frais de notaires, des taxes foncières et des intérêts d'emprunts.

L'obligation à restitution du prix de vente outre intérêts ne constitue pas un préjudice indemnisable dès lors que M. [G] [I] [Y] va en contrepartie se voir restituer l'immeuble.

Les autres condamnations découlent directement du défaut de délivrance conforme caractérisé par l'impossibilité d'accès licite au bien objet de la vente et sont donc en lien de causalité avec la faute de maître [X] qui a contribué, avec celle de maître [V], à causer l'entier dommage subi par M. [I] [Y].

Le fait que maître [V] ait été condamné à garantir M. [C] [Y] de ces condamnations n'empêche pas la condamnation à garantie de maître [X] qui pourra disposer d'un recours à l'encontre de son co-débiteur.

Infirmant le jugement, maître [X] et la Selarl [S] [X] seront condamnés in solidum à garantir M. [G] [I] [Y] des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [M]-[K] au titre d'un préjudice de jouissance, des frais de notaires, des taxes foncières et des intérêts d'emprunts.

2-2 Comme vu plus haut, il résulte du rapport d'expertise de M. [R] et des documents qui y sont annexés qu'en 2011 M. [I] a créé 5 lots supplémentaires de copropriété notamment en réunissant les combles des deux bâtisses situées sur les parcelles C [Cadastre 1] et C [Cadastre 2].

S'il précise en page 22 de son rapport qu'il existe un accès au lot 4 depuis le lot 8 par une trappe et un escalier conçu comme un accès à des combles, l'expert indique qu'aucun des 5 lots créés n'utilise la route de [Localité 5] comme accès, que la parcelle [Cadastre 5] a été vendue par M. [I] en 2005 et un bâtiment a été réalisé dessus, qu'un nouvel accès n'utilisant pas la servitude sur la parcelle C [Cadastre 3] n'est pas réalisable sans toucher à la structure même de la copropriété et que la modification des lots de copropriété ne peut se faire sans l'accord unanime des autres copropriétaires ce qui selon lui paraît peu probable « dans le cas présent ».

Il résulte du tout que M. [I] [Y] a perdu une chance de disposer d'un fonds non enclavé, notamment, en connaissance de l'absence de servitude de passage sur la parcelle C [Cadastre 3], il aurait pu conserver la parcelle C [Cadastre 5], à l'époque constituée d'un terrain nu, pour y aménager un accès au lot no 8 ou il aurait pu constituer moins de lots.

Ce préjudice doit cependant être minoré pour tenir compte du fait que ce faisant il n'aurait pas pu vendre cette parcelle C [Cadastre 5] et que par ailleurs il aurait pu vendre à un prix plus important des lots d'une plus grande surface.

Au regard de l'ensemble de ces éléments ce chef de préjudice doit être évalué à la somme de 15 000 €.

Infirmant le jugement, maître [X] et la Selarl [S] [X] seront condamnés in solidum à payer à M. [I] [Y] la somme de 15 000 € au titre de la perte de chance de disposer d'un fonds non enclavé.

3-Maître [S] [X] et la Selarl [S] [X], qui succombent dans leurs prétentions doivent être condamnés aux dépens de première instance, comme décidé par le premier juge, et aux dépens d'appel.

Ils se trouvent redevables d'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS