CA Toulouse, 10 juin 2026, RG 23/02532

10/06/2026

ARRÊT N° 26/ 238

N° RG 23/02532

N° Portalis DBVI-V-B7H-PSMM

AMR - SC

Décision déférée du 11 Mai 2023

TJ de [Localité 1] - 21/01056

A. KINOO

Grosse délivrée le 10/06/2026

par Rpva aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [D] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SELAS CABINET D'AVOCATS DESSART ROULLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(postulant)

Représentée par Me Nadine QUESADA, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

INTIMES

Monsieur [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Delphine CHANUT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 15 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La Sci [Localité 4] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1], à Escalquens cadastré section ZH [Cadastre 1]. Ce dernier a été soumis au statut de la copropriété, suivant règlement reçu par maître [Q] le 19 décembre 2002.

L'état descriptif de division définit 4 lots :

-lot n°1 : un ensemble immobilier de plain-pied dénommé 'Bâtiment A' comprenant neuf locaux à usage commercial, ainsi que les 373/1000èmes des parties communes,

-lot n°2 : un ensemble immobilier de plain-pied dénommé 'Bâtiment B' comprenant six locaux à usage commercial et un logement, ainsi que les 373/1000èmes des parties communes,

-lot n°3 : un immeuble dénommé 'Bâtiment C', élevé d'un étage sur rez-de-chaussée, et le droit à la jouissance privative du jardin tel qu'il est délimité en jaune sur le plan annexé, ainsi que les 137/1000èmes des parties communes,

-lot n°4 : 86 emplacements de stationnement, et les 171/1000èmes des parties communes.

Suivant acte reçu le 19 décembre 2002, la Sci [Localité 4], qui est demeurée propriétaire des lots no 1, 2 et 4, a vendu à M. [J] [R] et à son épouse, Mme [D] [E], le lot n°3. Ce lot avait été préalablement donné en location, selon bail commercial du 1er septembre 2001, par la Sci [Localité 4] à la Sarl Clé d'Echanges (devenue Sas Clé d'Echanges) dont la gérante est Mme [E] pour des activités de « galerie de peinture, école de danse ».

Suivant bail commercial du 10 janvier 2003, M. [J] [R] et Mme [D] [E] ont donné en location le lot n°3 à la société Clé d'Echanges, pour des activités de 'danse, musique ou toutes autres activités culturelles'.

Un litige s'est élevé entre les copropriétaires sur l'utilisation des emplacements de stationnement constituant le lot n°4, ainsi que sur les émanations sonores du lot n°3.

Une sommation interpellative a été délivrée à l'initiative de la Sci [Localité 4] le 8 juin 2017 à Mme [E], aux termes de laquelle celle-ci s'est notamment engagée à supprimer, dans le cadre des manifestations organisées, la mention publicitaire : 'sur des espaces extérieurs de 1.300 m² aménagés et des espaces de stationnement à usage privatif de 600 m²'.

Par acte d'huissier du 19 février 2021, la Sci [Localité 4] a fait assigner M. [J] [R] et Mme [D] [E] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de condamnation à lui verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et au paiement de 2000 € par infraction constatée dans l'occupation des parkings.

Par jugement du 11 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

-interdit à Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5],

-assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de douze mois à compter du 60e jour suivant la signification du présent jugement,

-débouté la Sci [Localité 4] de sa demande d'interdiction à l'égard de M. [J] [R],

-débouté la Sci [Localité 4] de sa demande tendant à voir le tribunal ordonner l'interdiction de l'activité de location de salle et l'interdiction de l'émission de musique de 21h à 9h du matin sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée,

-débouté Mme [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

-condamné Mme [D] [E] à verser à la Sci [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté toute autre demande sur ce fondement,

-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, s'agissant des demandes tenant à l'occupation des places de parking, le premier juge a considéré que la demande de condamnation au paiement de 2.000 euros par infraction constatée dans l'occupation des parkings s'analysait en une demande d'interdiction de stationnement assortie d'une astreinte. A ce titre, il a retenu que les 86 emplacements de stationnement constituant le no 4 étaient des parties privatives appartenant à la Sci [Localité 4] et qu'il ressortait des éléments versés au débat, et notamment de la sommation interpellative du 8 juin 2017, que l'accord de la Sci [Localité 4] quant à l'utilisation de ses places de parking par la clientèle de la Sas Clé d'Echanges avait pris fin au moins à cette date.

Le tribunal a rappelé que dans ses rapports avec les autres copropriétaires, le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable des infractions au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 commises par le locataire de ses lots, sauf à exercer un recours contre ce dernier, cette obligation étant reprise par le règlement de copropriété et que l'occupation d'une partie privative est, outre une atteinte au droit de propriété, une infraction au règlement de copropriété.

Il a estimé que dès lors qu'il était démontré que la locataire de Mme [E] persistait à ne pas interdire à sa clientèle l'utilisation des emplacements de stationnement, propriété de la Sci [Localité 4], il y avait lieu d'interdire à la défenderesse d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement, interdiction assortie d'une astreinte.

Le tribunal a rejeté la demande ce chef formée à l'encontre de M. [R], constatant que ce dernier justifiait ne plus être propriétaire du lot n°3.

S'agissant de la demande au titre du trouble anormal du voisinage, le tribunal a constaté que les plaintes relatives aux nuisances sonores émanaient de Mmes [H], toutes deux associées de la Sci [Localité 4] et filles du gérant de celle-ci, alors qu'aucune d'entre elles ne résidait sur la parcelle ZH [Cadastre 1] ; il a considéré que le préjudice allégué par un associé ne se confondait pas avec celui de la société, que Mmes [H] n'étaient pas parties à l'instance et que la Sci [Localité 4] ne justifiait d'aucune plainte émanant de l'un de ses locataires commerciaux, ni d'être propriétaire des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3], où résidaient Mmes [H], sur lesquelles étaient décrites les perceptions de nuisances sonores.

Il a observé, à titre superfétatoire, que la Sas Clé d'Echanges n'ayant pas été appelée en la cause, le prononcé de l'interdiction d'activité demandée lui aurait été inopposable.

Par déclaration du 11 juillet 2023, Mme [D] [E] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

-interdit à Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5],

-assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de 12 mois à compter du 60ième jour suivant la signification du présent jugement,

-débouté Mme [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

-condamné Mme [D] [E] à verser à la Sci [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejeté toute autre demande sur ce fondement,

Et par voie de conséquence,

- débouté Mme [D] [E] des demandes suivantes :

' débouter la Sci [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes,

' condamner la Sci [Localité 4] à verser à Mme [D] [E] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

' condamner la Sci [Localité 4] aux entiers dépens,

' condamner la Sci [Localité 4] à verser à Mme [D] [E] la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

demandant son infirmation voire son annulation.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 mai 2025, Mme [D] [E], appelante, demande à la cour de :

-débouter la Sci [Localité 4] de son appel incident,

-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 mai 2023 en ce qu'il a :

' débouté la Sci [Localité 4] de sa demande tendant à voir le tribunal « ordonner l'interdiction de l'activité de location de salle et l'interdiction de l'émission de musique de 21h à 09h du matin sous astreinte provisoire de 2000 euros par infraction constatée »,

' débouté la Sci [Localité 4] de sa demande de « condamnation in solidum de M. [J] [R] et Mme [D] [E] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. »,

-infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 11 mai 2023 en ce qu'il a :

' interdit à Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5],

' assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de 12 mois à compter du 60ième jour suivant la signification du présent jugement,

' débouté Mme [D] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

' condamné Mme [D] [E] à verser à la Sci [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Par conséquent et statuant à nouveau :

-annuler la condamnation suivante prononcée à l'encontre de Mme [E] par le tribunal judiciaire de Toulouse, dans le dispositif du jugement dont appel :

' interdit à Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5],

' assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n° 4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de 12 mois à compter du 60ième jour suivant la signification du présent jugement,

-débouter la Sci [Localité 4] et M. [R] de toutes leurs demandes et prétentions contraires aux présentes,

-condamner la Sci [Localité 4] à lui verser la somme de 3.000 euros pour procédure abusive,

-condamner la Sci [Localité 4] aux entiers dépens,

-condamner la Sci [Localité 4] à lui verser la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 août 2025, la Sci [Localité 4], intimée et formant appel incident, demande à la cour de :

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a interdit à Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5] et assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice du chef de Mme [E] ou du chef de son locataire pendant une période de 12 mois à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement,

Subsidiairement,

-condamner in solidum M. [J] [R] et Mme [D] [E] au paiement de 2.000 euros par infraction constatée dans l'occupation des parkings propriété de la Sci [Localité 4],

-accueillir l'appel incident de la Sci [Localité 4],

-réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la Sci [Localité 4] de sa demande d'interdiction de l'activité de location de salle et l'interdiction de l'émission de musique de 21H à 09H du matin sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée et de condamnation in solidum de M. [J] [R] et Mme [D] [E] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

-interdire à Mme [D] [E] l'activité de location de salle et l'émission de musique de 21H à 09H du matin sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée,

-condamner in solidum de M. [J] [R] et Mme [D] [E] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

-débouter Mme [E] de sa demande reconventionnelle,

-débouter M. [R] et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes,

-condamner in solidum M. [J] [R] et Mme [D] [E] à payer à la Sci [Localité 4] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 janvier 2024, M. [J] [R], intimé, demande à la cour de :

-confirmer le jugement dans l'ensemble de ses dispositions,

-juger que Mme [E] ne formule aucune demande à son encontre,

-rejeter les demandes formulées par la Sci [Localité 4] dans le cadre de son appel incident,

-condamner tous succombants à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner tous succombants aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025 et l'affaire a été examinée à l'audience du lundi 15 septembre 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Mme [E] estime que le premier juge a statué ultra petita en analysant la demande indemnitaire de la Sci (« ordonner la condamnation de M. [R] et Mme [E] au paiement de 2000 € par infraction constatée dans l'occupation des parkings propriété de la Sci [Localité 4] ») comme une demande d'interdiction de stationner sous astreinte.

Se fondant sur les articles 4 et 16 du code de procédure civile elle demande l'annulation des dispositions du jugement ayant interdit Mme [D] [E] d'utiliser l'un quelconque des emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5] et assorti cette interdiction d'une astreinte de 100 euros pour tout stationnement constaté par huissier de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de douze mois à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement.

En l'absence de réouverture des débats, Mme [E] n'a pas pu conclure sur la demande de la Sci [Localité 4] telle que requalifiée unilatéralement par le tribunal, de sorte qu'il sera fait droit à la demande d'annulation partielle du jugement pour violation du principe du contradictoire.

2-En cause d'appel la Sci [Localité 4] demande à titre principal le prononcé d'une astreinte et à titre subsidiaire le paiement de 2000 € par infraction constatée dans l'occupation des parkings.

La demande d'astreinte présentée pour la première fois en appel, tend aux mêmes fins que celle visant au paiement d'une indemnité par infraction constatée, à savoir le respect par Mme [E] des parties privatives de la Sci [Localité 4].

Elle sera déclarée recevable.

3-Sur le fond, il n'est pas contesté que les 86 places de parking constituant le lot no4 de la copropriété appartiennent à la Sci [Localité 4] et sont donc des parties privatives au sens de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu des dispositions de l'article 9 de la même loi chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires ou les autres copropriétaires, le copropriétaire bailleur est de plein droit responsable, par application des dispositions d'ordre public de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des infractions, même ignorées de lui, au règlement de copropriété et à ladite loi commises par le locataire de ses lots, sauf son recours contre celui-ci.

3-1 Ainsi que l'a rappelé le premier juge, l'occupation de ces places de parking a fait l'objet de plusieurs résolutions sans vote, lors des assemblées générales suivantes :

-le 24 avril 2012 : «10-Problème des parkings et de leur occupation ; faire devis pour refaire les chaussées et les parkings; une discussion s'instaure entre les copropriétaires sur l'occupation des parkings »,

-le 1er octobre 2013 : «7-Occupation des parkings privatifs par la clientèle de M. [R] : un accord est en cours pour résoudre le problème des parkings » ,

-les 28 septembre 2015 et 10 octobre 2016, dans les mêmes termes « 7-Occupation des parkings privatifs par clientèle de Mme [E] : il est encore évoqué la répartition au pro-rata des tantièmes de la réfection et de l'entretien des parkings »,

-le 18 décembre 2018 : «7-Occupation des parkings privatifs par clientèle de Mme [E] : M. [H] constate que les parkings privatifs sont occupés par les clients de la Clé d'Echanges lors des manifestations de celle-ci. M. [T] (représentant Mme [E]) conteste et prévient M [H] que pour chaque manifestation sera envoyé un courrier en recommandé pour prévenir de la date. M. [H] rappelle que la Clé d'Echanges n'a aucun parking privatif, ce qui est confirmé par M. [R] »,

-le 26 novembre 2019 : «7-Occupation des parkings privatifs par clientèle de Mme [E] : contrairement à ce qui avait été stipulé lors de la dernière assemblée un seul recommandé a été envoyé, pour prévenir une manifestation. M. [T] conteste le caractère privatif des parkings. M. [H] demande à M. [T] l'attestation d'assurance du véhicule Citroën fourgonnette immobilisé depuis plus d'un an sur les emplacements de la [Localité 4] »,

-le 17 novembre 2020 : «7-Occupation des parkings privatifs par clientèle de Mme [E] : [Localité 4] souhaite le retrait des trois véhicules garés sur le parking afin de laisser libre les emplacements propriétés de [Localité 4]. La visite des lieux ce jour a permis de le constater ».

Il est produit en cause d'appel le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 mai 2025 intervenue, donc, en cours de procédure et postérieurement au jugement rendu le 11 mai 2023. Sa résolution no 10, intitulée « Possible modification répartition des charges suite aux poursuites de Mme [E] [D] », est ainsi rédigée :

«-Prise en compte des poursuites de Madame [E] : L'Assemblée Générale prend acte que, dans l'hypothèse où un jugement favorable serait rendu en faveur de Madame [E], sa quote-part des travaux sera réévaluée et augmentée.

-Modification du règlement de copropriété : Une modi'cation du règlement de copropriété pourrait être nécessaire pour intégrer la nouvelle répartition des charges, notamment concernant les places de parking et la réévaluation des quotes-parts liées aux travaux. Cette modification sera à la charge de Madame [E].

-Soumission à l'Assemblée Générale suivante : Le cas échéant, cette modi'cation du règlement de copropriété devra être soumise pour approbation lors de la prochaine Assemblée Générale.

-Autorisation du syndic : L'AssembIée autorise le syndic à prendre toutes les mesures nécessaires pour la mise en 'uvre de cette réévaluation, y compris la préparation d'une modification du règlement de copropriété, à soumettre à la prochaine Assemblée Générale, ainsi que la mise en place de la répartition actualisée des charges en fonction de la décision judiciaire à venir.

La présente résolution sera soumise au vote des copropriétaires présents ou représentés lors de l'Assemblée Générale. ».

Cette proposition a été adoptée à l'unanimité de tous les copropriétaires soit Mme [E] représentant 137 tantièmes et la Sci [Localité 4] représentant 863 tantièmes.

Il résulte de ces éléments, ainsi que des mises en demeure adressées à Mme [E] les 22 juin 2010, 26 juillet 2013, 21 avril 2016 et de la sommation interpellative du 8 juin 2017 que si les parties ont tenté de trouver un accord concernant l'occupation des places de parking par la locataire de Mme [E], et que la Sci [Localité 4] a toléré un temps que la société Clé d'Echanges les utilise, il est établi qu'à compter au moins du 8 juin 2017 cette tolérance a cessé. Aucun élément ne démontre par ailleurs que Mme [E] a effectivement participé à l'entretien ou à la réfection des emplacements de parking.

L'occupation d'une partie privative est constitutive d'une faute sans que la Sci [Localité 4] ait à démontrer l'existence d'un préjudice et il est établi que la locataire de Mme [E] a utilisé les places de parking appartenant à cette dernière à plusieurs reprises en 2019, 2020 et 2022, ainsi qu'il ressort du procès-verbal de constat dressé le 24 mai 2019 à 20h30, des attestations de Mme [Z] [V] et M. [L] [Y], ainsi que du courriel adressé le 27 avril 2002 à la Sci [Localité 4] par M. [G] [X], locataire commercial de cette dernière.

En cause d'appel Mme [E] produit des photographies non datées montrant une affiche apposée sur la porte du local de la Sas Clé d'Echanges interdisant à ses clients de se garer sur le parking et une capture d'écran du site de cette société montrant que la mention de l'existence d'un « parking gratuit » à disposition de la clientèle a disparu. Elle produit en outre une attestation de Mme [K] [C], gérante de la Sarl Mnd Garage située [Adresse 3] à [Localité 5], datée du 1er avril 2021, indiquant que Mme [E] est venue à plusieurs reprises demander l'autorisation d'occuper le parking de cette société en dehors des horaires d'ouverture, ce qui lui a été accordé.

Pour autant il résulte des termes du courrier adressé le 7 janvier 2025 à la Sci [Localité 4] par Mme [E], cette dernière évoquant, concernant des travaux de voirie projetés par la copropriété, une situation « préoccupante » l'ayant mise « dans l'obligation d'annuler son spectacle de fin d'année ainsi que de fermer des cours en raison de l'impossibilité d'accéder aux parkings », que l'utilisation des emplacements de parking par la Sas Clé d'Echanges est toujours d'actualité.

En conséquence il y lieu de prononcer une interdiction sous astreinte pour Mme [E] d'utiliser l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5] et d'assortir cette interdiction d'une astreinte de 100 euros par jour pour tout stationnement constaté par commissaire de justice, du chef de Mme [D] [E] ou du chef de son locataire, sur l'un quelconque des 86 emplacements de stationnement constituant le lot n°4 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 5], pendant une durée de douze mois à compter du 30ème jour suivant la signification du présent arrêt.

3-2 La Sci [Localité 4] demande en outre, du seul chef de l'occupation de son lot privatif (page 18 de ses conclusions), la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il résulte de l'ensemble des faits tels qu'ils viennent d'être rapportés l'existence d'un préjudice de jouissance subi par la Sci [Localité 4] qu'il convient de réparer à hauteur de la somme de 2000 €.

Complétant le jugement, Mme [E] sera condamnée à verser cette somme à la Sci [Localité 4] et elle sera déboutée de sa demande à l'encontre de M. [J] [R] qui justifie qu'en suite de leur divorce le lot no 3 de la copropriété située [Adresse 4] à Escalquens a été attribué à Mme [E] selon acte authentique de partage de communauté en date du 23 septembre 2022.

4-Se fondant sur le règlement de copropriété et la théorie des troubles du voisinage, la Sci [Localité 4] soutient que l'organisation de soirées par la Sas Clé d'Echanges génère des nuisances sonores d'une intensité tout à fait anormale troublant le voisinage et que l'activité de location de salle n'est pas conforme à la destination de l'immeuble ou aux conditions de jouissance des lots stipulés au règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété établi le 19 décembre 2002 prévoit en sa page 7 :

« A-DESTINATION DE L'IMMEUBLE

L'immeuble est destiné à usage professionnel ou commercial. Toutefois partie des lots pourront être utilisés à usage d'habitation bourgeoise dans la mesure où les équipements le permettront. Toutefois, les boutiques situées au rez-de-chaussée des bâtiments A B et C, pourront être utilisées à usage commercial sous les réserves énoncées ci-après.

L'état descriptif de division ci-inclus, qui a même valeur contractuelle que le règlement lui-même, détermine l'affectation particulière de chaque lot compris dans l'immeuble.

B-CONDITIONS DE JOUISSANCE DES PARTIES PRIVATIVES

(')

Occupation - Les appartements qui pourraient être créés ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés au rez-de-chaussée, qui pourront être occupés commercialement, sauf si les éléments d'équipement le permettent.

Sont interdites:

-les activités susceptibles de générer des nuisances telles que le bruit, l'odeur, et autres troubles pour le voisinage, à l'exception des activités professionnelles existantes,

-l'occupation des locaux par des personnes de mauvaise vie,

-les commerces malodorants, insalubres ou dangereux, ou toute activité industrielle,

-les activités qui aggraveraient les sujétions de voisinage préexistants, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble. (')

Bruits - Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des personnes à leur service.

En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal,aucun travail, de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l'immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l'odeur, les vibrations ou autrement.

Tous bruits ou tapages nocturnes, de quelque nature qu'ils soient, alors même qu'ils auraient lieu à l'intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. ».

En sa page 3 l'état descriptif de division ne fait état que d'un « logement » situé dans le lot no 2.

Il est mentionné, au chapitre « DESCRIPTION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER», « en fonds de parcelle un bâtiment actuellement occupé par une école de danse, une école de peinture dessin, contenant en outre une salle d'exposition. ».

Il résulte de l'ensemble de ces mentions que l'activité de location de salle n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, essentiellement commerciale, telle que définie au règlement de copropriété.

Par ailleurs il n'est pas justifié que l'activité exercée dans le lot n°3 est source de nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les autres copropriétaires, en l'occurrence la seule Sci [Localité 4], les lots lui appartenant étant uniquement occupés par ses locataires commerciaux dont il n'est pas justifié qu'ils se soient plaint auprès d'elle de nuisances sonores, les mentions dans les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2018, 26 novembre 2019 et 17 novembre 2020, d'une demande de la Sci Sycomat de respect du règlement de copropriété concernant les nuisances sonores émises par le lot no 3 étant insuffisantes à le démontrer.

En réalité, seule Mme [M] [H], propriétaire de la parcelle voisine ZH [Cadastre 3], mitoyenne par le jardin du lot no 3 de la copropriété cadastrée ZH [Cadastre 1], et donc ne faisant pas partie de la copropriété, indique dans une attestation être gênée par les nuisances sonores en provenance de la propriété de Mme [E].

Les mesures acoustiques réalisées le 23 avril 2022 par M. [N], expert judiciaire, l'ont été depuis le domicile de Mme [M] [H].

Par ailleurs il est soutenu sans le démontrer que Mme [W] [H] résiderait [Adresse 1] à [Localité 5] sans autre précision et il est produit un courrier simple qu'elle aurait adressé à Mme [E] le 25 avril 2022 pour se plaindre du bruit et de l'attitude de ses hôtes ainsi qu'une attestation d'une personne ayant séjourné chez elle de janvier à juillet 2019.

Il doit être précisé que Mme [M] [H] [B] et Mme [W] [H] sont toutes deux associées de la Sci [Localité 4] et filles du gérant de celle-ci  ; surtout elles ne sont pas parties à la présente procédure et comme relevé par le premier juge le préjudice allégué par un associé ne saurait se confondre avec celui de la société.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la Sci [Localité 4] de sa demande visant à interdire à Mme [D] [E] l'activité de location de salle et l'émission de musique de 21H à 09H du matin sous astreinte provisoire de 2000 € par infraction constatée.

5-L'erreur de la Sci [Localité 4] sur la portée de ses droits et le seul mal fondé de son action, au demeurant partiel, ne sont pas susceptibles de caractériser un abus dans l'exercice de l'action en justice.

Mme [E] qui ne caractérise ni l'abus de droit ni le préjudice pouvant en résulter sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre, le jugement étant confirmé sur ce point.

6-Succombant partiellement dans ses prétentions, Mme [E] supportera les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel.

Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la Sci [Localité 4] les frais irrépétibles exposés par elle en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS