CA Rouen, 4 juin 2026, RG 25/03033

N° RG 25/03033 - N° Portalis DBV2-V-B7J-KBJD

COUR D'APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 04 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

2024JC0155

Jugement du juge commissaire du Havre du 29 juillet 2025

APPELANTS :

Monsieur [I] [V]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 1] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Sophie HAUSSETETE de la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE

Madame [C] [O] épouse [V]

née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée par Me Sophie HAUSSETETE de la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

S.E.L.A.R.L. SELARL [U] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et assistée par Me Laurent LEPILLIER de la SELARL LEPILLIER BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 08 avril 2026 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme VANNIER, présidente

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame DUPONT, greffière

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.

DEBATS :

A l'audience publique du 08 avril 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2026.

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 04 Juin 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par jugement du 21 juillet 2023 du tribunal des activités économiques du Havre, Mme [C] [V] a fait l'objet d'une procédure bi-patrimoniale de liquidation judiciaire et la S.E.L.A.R.L. [U] [Z] a été désignée mandataire liquidateur.

Un bien immobilier situé [Adresse 3] dépend du patrimoine personnel de Mme [V]. Ce bien a été acquis en 2019 par Mme [V] et son époux, M. [I] [V] pour un prix d'achat de 155 900 euros net vendeur.

Le 8 novembre 2024, la société [U] [Z] a adressé au juge commissaire du tribunal des affaires économiques du Havre une requête en vue de la vente du bien immobilier.

Par ordonnance du juge commissaire du 29 juillet 2025, le tribunal des activités économiques du Havre a :

- constaté que la consistance des biens, leur emplacement et l'offre reçue sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions qu'aux enchères publiques ;

- ordonné la vente de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 4] dépendant du patrimoine personnel de Mme [C] [V] placée en liquidation judiciaire bi-patrimoniale, à Mme [N] [B] demeurant [Localité 5] [Adresse 5] né à [Localité 6] née le [Date naissance 3] 1987 [Localité 7], de nationalité française, ou toute personne morale que l'acquéreur entendrait se substituer, celui-ci étant membre de cette personne morale ou restant solidairement et personnellement responsable de la bonne réalisation de l'offre, au prix de cent vingt mille euros (120.000,00 euros) net vendeur, tel que le bien existe, la cession devant s'opérer sans garantie s'agissant d'une liquidation judiciaire, le repreneur déclarant parfaitement le connaître et devant faire son affaire personnelle et prendre à sa charge exclusive, sans recours contre la procédure collective, tous travaux de mise aux normes qui s'avéreraient nécessaires, conformément aux prescriptions légales ou réglementaires d'hygiène, de salubrité, d'accessibilité, de sécurité et notamment de sécurité incendie en vigueur et qui n'auraient pas été satisfaites à ce jour, et plus généralement toutes autorisation administratives ou mise en conformité de toutes installations ou équipements nécessaires à l'exploitation du dit bien, le preneur devra aussi faire son affaire personnelle de l'obtention de toute autorisation administrative, ou autre qui s'avérerait nécessaire ;

- dit qu'il est rappelé à l'acquéreur que lors de la vente de gré à gré de l'immeuble d'un débiteur en liquidation judiciaire, le liquidateur n'est pas tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur, ainsi qu'il résulte d'un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 21 décembre 2017 (n°16-20.675 FS-PBI) ;

- écarté l'offre de M. et Mme [G] dans la mesure où elle présente une condition suspensive d'obtention d'un prêt ;

- écarté l'offre de M. de M. [W] dans la mesure où le prix proposé est inférieur et n'ayant plus eu de nouvelles de ce dernier ;

- dit que les dépens de l'ordonnance rendue sont passés en frais privilégiés ;

- dit que l'ordonnance rendue sera notifiée à :

* Mme [C] [V], [Adresse 6] ;

* M. [I] [V], [Adresse 6] ;

* Mme [N] [B], [Adresse 7] ;

* la société BRED Banque Populaire Contentieux Métropole, TSA 71276, [Adresse 8].

M. [I] [V] et Mme [C] [O] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 8 août 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 octobre 2025, Mme [C] [O] épouse [V] et M. [I] [V] demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondée Mme [C] [V] en son appel de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal des activités économiques du Havre en date du 29 juillet 2025 ;

- déclarer recevable et bien fondé M. [I] [V] en son appel de l'ordonnance du juge commissaire du tribunal des activités économiques du Havre en date du 29 juillet 2025 ;

- infirmer l'ordonnance du juge commissaire du tribunal des activités économiques du Havre en date du 29 juillet 2025 ayant ordonné la vente de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 9], au profit de Mme [N] [B], pour la somme de 120.000 euros net vendeur.

En conséquence,

- ordonner la vente de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 9], au profit de M. et Mme [G], au prix de 180.000 euros ;

- condamner la société [U] [Z], représentée par Maître [U] [Z] mandataire liquidateur judiciaire aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 4 décembre 2025, la société [U] [Z] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal des activités économiques du Havre en date du 29 juillet 2025 ;

- débouter M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner les mêmes à payer à la société [U] [Z] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 6 janvier 2026, le ministère public s'en rapporte.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la cour renvoie à leurs conclusions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Exposé des moyens :

Mme et M. [V] soutiennent qu'ils ont présenté au juge-commissaire une offre d'achat émanant de M. et Mme [G] à hauteur de 180 000 euros et qu'elle a été écartée à tort comme soumise à une condition suspensive d'obtention d'un prêt alors que le crédit considéré avait d'ores et déjà été accordé à M. et Mme [G].

La SELARL [U] [Z] fait valoir que :

- l'immeuble de Mme [V] a été évalué entre 195 000 et 205 000 euros en septembre 2023 ;

- Mme [V] a eu un délai d'un an pour trouver une solution permettant de solder son passif ;

- plusieurs offres d'acquisition ont été faites et le liquidateur a saisi le juge commissaire d'une requête afin que soit ordonnée la vente au profit de M. [W] qui avait offert 121 000 euros en promettant de laisser Mme [V] dans les lieux avec un bail d'habitation ;

- Mme [V] a présenté une offre émanant de M. et Mme [G] mais aucun document n'a été produit devant le juge commissaire justifiant du financement certain de l'acquisition ;

- les appelants ne produisent que la première page de l'offre de prêt et M. et Mme [G] n'ont jamais renoncé à la condition suspensive d'obtention du prêt.

Réponse de la cour :

Mme et M. [V] versent aux débats une offre de crédit émanant du Crédit Agricole Normandie-Seine émise le 24 décembre 2025 à M. [G] et Mme [D] de

162 929 euros et de 16 200 euros sur 300 mois pour l'achat de l'immeuble situé [Adresse 3] dont la première mise à disposition des fonds est fixée au 22 juillet 2026 au plus tard.

Cette offre a été signée électroniquement tant par la banque le 24 décembre 2025 que par M. [G] et Mme [D], ces derniers le 6 janvier 2026.

Il est de l'intérêt de tous que l'immeuble soit vendu au prix le plus élevé. Eu égard aux nouvelles pièces produites par Mme et M. [V] justifiant du sérieux de l'offre émanant de M. [G] et de Mme [D], l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a :

- ordonné la vente de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 4] dépendant du patrimoine personnel de Mme [C] [V] placée en liquidation judiciaire bi-patrimoniale, à Mme [N] [B] demeurant [Localité 5] [Adresse 5] né à [Localité 6] née le [Date naissance 3] 1987 [Localité 7], de nationalité française, ou toute personne morale que l'acquéreur entendrait se substituer, celui-ci étant membre de cette personne morale ou restant solidairement et personnellement responsable de la bonne réalisation de l'offre, au prix de cent vingt mille euros (120.000,00 euros) net vendeur ;

- écarté l'offre de M. et Mme [G] dans la mesure où elle présente une condition suspensive d'obtention d'un prêt ;

Et la Cour ordonnera la vente de gré à gré du bien immobilier situé [Adresse 4] dépendant du patrimoine personnel de Mme [C] [V] placée en liquidation judiciaire bi-patrimoniale, à M. [Y] [G] et Mme [M] [D] au prix de cent quatre-vingts mille euros (180 000,00 euros) net vendeur.

Pour le surplus, l'ordonnance entreprise sera confirmée.

Les dépens seront passés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.

Les faits de l'espèce s'opposent à ce qu'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit accordée à quiconque.

PAR CES MOTIFS