CA Paris, 10 juin 2026, RG 22/00610

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00610 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE663

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 11-21-001023

APPELANTE

Madame [R] [D] née le 29 janvier 1975 à [Localité 1],

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Aurélie BELGRAND de la SCP MICHEL-AUDOUIN-GILLET-BELGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : 172

INTIMÉE

Syndicat Des Coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 2]eprésenté par son syndic en exercice, le Cabinet NEXITY LAMY SAS, SAS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 487 530 099, ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 4], et ayant pour établissement secondaire, NEXITY ROSNY 2, situé au [Adresse 5], Lui-même pris en la personne de son représentant légal,

Représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

Mme [D] est propriétaire du lot 19 au sein de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 1] soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d'huissier de justice du 29 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny pour obtenir notamment sa condamnation au paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 3ème appel provisionnel 2020-2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019 sur la somme de 819,22 euros, de la mise en demeure du 13 mars 2020 sur la somme de 1 177,89 euros, de la sommation de payer du 17 juin 2020 sur la somme de 1 622,75 euros, et au frais de recouvrement, outre diverses sommes, avec exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par acte d'huissier de justice du 9 juillet 2021, sur injonction du tribunal, le syndicat des copropriétaires a fait citer Mme [D] à l'audience du 6 octobre 2021, en se référant à son exploit introductif d'instance du 29 octobre 2020, y joignant les pièces déposées à l'appui de sa demande, ainsi que l'invitation à faire citer du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 22 juin 2021.

Par jugement du 1er décembre 2021 le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 1] les sommes de :

1 571,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du :

13 décembre 2019 sur la somme de 819,22 euros,

13 mars 2020 sur la somme de 1 177,89 euros,

17 juin 2020 sur la somme de 1 484,56 euros,

152,98 euros au titre des frais nécessaires,

200 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 1] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit,

- condamné Mme [D] aux dépens.

Mme [D] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 2 janvier 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 février 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 4 avril 2022 Mme [D], appelante, invite la cour à :

- la recevoir en son appel et,

y faisant droit,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

statuant à nouveau,

- constater que Mme [D] est disposée à payer les sommes correspondantes aux charges de copropriété impayées,

- dire n'y avoir lieu au paiement de dommages et intérêts,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens et au versement de la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 1] aux dépens, ainsi qu'à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 16 juin 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1,14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6,1231-7 et 1344-1 du code civil, à :

- le déclarer bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

- débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

- condamner Mme [D] à lui payer :

la somme de 2 563,45 euros correspondant aux charges impayées courues du 30 octobre 2020 (solde de charges 2019/2010) au 1er avril 2022, 2ème trimestre 2022 inclus avec intérêts au taux légal (conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967) à compter du 2 octobre 2020, date de la mise en demeure,

la somme de 53,17 euros (mise en demeure) au titre des frais nécessaires exposés en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts,

- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [D] aux dépens avec application de l'article 699 du même code au profit de Maître Candan, avocat aux offres de droit.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

Mme [D] fait valoir que :

- elle a remis en main propre au gérant du syndic le 16 mars 2021 trois chèques établis par la SCI Des Roux, correspondant aux charges dues au 16 mars 2021 ; ces chèques n'ont jamais été encaissés et ont été retournés à la SCI Des Roux par la société Hello Syndic le 17 décembre 2021, alors même que cette dernière n'en était pas le destinataire ; ces chèques semblent par ailleurs avoir été falsifiés par l'ajouté de la mention manuscrite « (5 [Localité 4] Camus) ;

- elle est tout à fait disposée à payer les sommes dues, qu'elle pensait réglées.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

- il n'a jamais été destinataire des chèques mentionnés par Mme [D], celle-ci ne les ayant pas remis à la société Nexity Lamy, syndic de la copropriété, mais à la société Hello Syndic ;

- Mme [D] prétend avoir ainsi réglé la somme de 3 752,73 euros alors que l'arriéré de charges s'élèvait alors, au 16 mars 2021, à 3 052,18 euros ;

- Il est impossible qu'elle ait remis ces chèques en mains propres le 16 mars 2021 à la société Nexity Lamy alors que non seulement à cette date le gestionnaire avait démissionné sans avoir été remplacé, mais encore que la crise sanitaire ne permettait pas de recevoir du public.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Sur la demande formulée en première instance

En première instance, la demande du syndicat des copropriétaires portait sur les charges dues au 1er octobre 2020, troisième trimestre inclus.

Pour justifier ses prétentions, il produit notamment :

- un extrait de matrice cadastrale justifiant que Mme [D] est propriétaire du lot 19 au sein de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 1],

- un décompte des charges dues et des frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2019 au 1er octobre 2020, appel du quatrième trimestre inclus, mentionnant une créance de 2 682,10 euros,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 octobre 2019, 30 septembre 2021 approuvant les comptes des exercices 2019-2020 et 2020-2021 et leurs attestations de non recours,

- les appels de charges et travaux du 1er avril 2019 au 1er octobre 2020,

- la régularisation de charges pour l'exercice 2018-2019,

- les mises en demeure en recommandé avec accusé de réception des 13 décembre 2019 et 13 mars 2020 avec leurs accusés de réception indiquant « Pli avisé et non réclamé »,

- la sommation de payer du 17 juin 2020.

Mme [D], si elle soutient avoir transmis des chèques, indique elle-même que ceux-ci lui ont été retournés et ne fait valoir aucun autre moyen au soutien de sa demande d'infirmation. Notamment, elle ne prétend pas avoir effectué un nouveau paiement après avoir reçu les chèques non débités.

Il ressort des pièces versées que l'arriéré de charges dues au 1er octobre 2020, troisième quatrième inclus, était de 1 571,57 euros, après déduction des frais de recouvrement d'un montant de 1 090,53 euros. Le jugement doit par conséquent être confirmé sur ce point.

Sur l'actualisation de la demande en cause d'appel

Pour l'actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

- un décompte des charges dues et des frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2019 au 2 juin 2022 inclus, 1er appel de provision de charges 2022-2023 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 5 109,84 euros,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 octobre 2019, 30 septembre 2021 adoptant le budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023 et leurs attestations de non recours,

- les appels de charges et travaux du 1er janvier 2021 au 30 juin 2022,

- les régularisations de charges pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022.

Comme en première instance, le décompte produit comporte sans distinction les charges et les frais de recouvrement.

Les charges dues pour la période postérieure au 1er octobre 2020 et arrêtées au 1er avril 2022 s'établissent à la somme de 5 109,84 ' 2 682, 08 euros (suivant décompte arrêté au 1er octobre 2020) = 2 427,76 euros, dont il convient encore de déduire les frais de recouvrement pour la période postérieure de 174,82, soit au total 2 252,94 euros.

Mme [D] doit être condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

Mme [D] sollicite l'infirmation du jugement sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires demande d'une part la confirmation du jugement en ce qu'il lui a alloué la somme de 152,98 euros à ce titre et la condamnation de Mme [D] à lui verser 53,17 euros pour la période du 2 octobre 2020 au 2 juin 2022 inclus.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l'instance judiciaire l'opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

La cour adopte sur ce point les motifs précis et circonstanciés des premiers juges et confirme le jugement.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demandé présentée en cause d'appel, le renouvellement d'une mise en demeure ne pouvant être considéré comme nécessaire au recouvrement de la dette.

Sur la demande de dommages

Mme [D] ne fait valoir aucun moyen sur ce point, ses développements concernant l'infirmation de la condamnation à des dommages et intérêts pour défaut de paiement des charges prononcée en première instance.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'elle fait preuve d'une résistance abusive en persistant à ne pas honorer le paiement de ses charges de copropriété ce qui cause à la copropriété un préjudice financier et des difficultés de gestion, ajoutant que la copropriété se trouve dans une situation critique comme en témoigne l'appel de fonds pour carence de trésorerie du 2 juin 2022.

Selon l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La cour adopte sur ce point les motifs précis et circonstanciés des premiers juges et confirme le jugement.

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun moyen concernant la période postérieure au jugement de première instance au soutien de sa demande de dommages et intérêts complémentaire et sa demande sera dès lors rejetée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [D], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS