CA Lyon, 9 juin 2026, RG 24/06909

N° RG 24/06909 - N° Portalis DBVX-V-B7I-P33U

Décision du

tribunal judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 23 mai 2024

RG : 23/00808

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Juin 2026

APPELANTS :

Mme [M] [N]

née le 05 février 1981 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [X] [N]

née le 14 mars 1953 à [Localité 1] (69)

[Adresse 2]

[Localité 2]

M. [Q] [B]

né le 09 septembre 1980 à [Localité 3] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Amira BESSAID, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 2441

ayant pour avocat plaidant Me Sarah IVANOVITCH de l'AARPI SCHOLAERT & IVANOVITCH AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

INTIMEES :

Mme [I] [U]

née le 24 Août 1961 à [Localité 4] (01)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Mme [D] [Z]

née le 21 Août 1960 à [Localité 4] (01)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Mme [T] [W]

née le 15 Novembre 1963 à [Localité 4] (01)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [O] [V]

née le 06 Janvier 1934 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentées par Me Sébastien BOURILLON de la SELARL URBAN CONSEIL, avocat au barreau de LYON, toque : 2419

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 19 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Mars 2026

Date de mise à disposition : 19 Mai 2026 prorogée au 09 Juin 2026

Audience présidée par Stéphanie LEMOINE, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

[C] [V] et Mme [O] [V] étaient propriétaires d'un terrain cadastré section B [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une super'cie de 1738 m2, situé [Adresse 7] à [Localité 10] (Ain).

Le28 janvier 2020, [C] [V] a obtenu un certificat d'urbanisme opérationnel favorable pour le détachement d'un lot d'une surface de 950 m² en vue de construire une maison d'habitation.

Le 20 avril 2020, [C] [V] et Mme [O] [V] ont déposé une demande concernant un projet d'aménagement d'un lotissement d'un lot de 890 m².

Par un arrêté du 26 juin 2020, le permis d'aménager leur a été accordé, sous réserve de l'observation de la prescription suivante, notamment : « Extension des réseaux : En application de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme, toute extension de réseaux propre au projet est à la charge de l'aménageur ».

Par un acte notarié du 28 juillet 2020, ils ont consenti une promesse de vente à M. [Q] [B], Mme [M] [N] et Mme [X] [N] (les acquéreurs), portant sur :

- une parcelle de terrain à bâtir nue, non viabilisée, d'une contenance de 890 m² environ, représentant le lot 1, à prendre sur un tènement de plus grande importance cadastré section B [Cadastre 1] et [Cadastre 3],

- les droits indivis du chemin à usage d'accès cadastré section B [Cadastre 4] et [Cadastre 5],

- la moitié indivise de l'assiette de l'accès commun pour 58 m² pris sur la parcelle B n°[Cadastre 3] (la seconde moitié étant rattachée au lot maison).

Cette promesse de vente précise que la vente aura lieu moyennant le prix de 149 000 euros, hors frais de notaire et d'agence, et qu'elle est subordonnée aux conditions suspensives d'obtention :

- d'un permis de construire avant le 15 mars 2021 pour la construction d'une maison d'habitation sur deux niveaux d'une surface minimum habitable de 180 m²,

- d'un prêt de 360 000 euros sur 25 ans au taux nominal d'intérêt maximal de 2 % l'an (hors assurances) au plus tard le 31 janvier 2021.

Le 24 novembre 2020, les acquéreurs ont déposé une demande de permis de construire d'une maison individuelle. Le permis de construire a été accordé par un arrêté du 15 mars 2021.

[C] [V] étant décédé le 28 juin 2021, le terrain est devenu la propriété indivise de Mme [O] [V], Mme [D] [E], Mme [I] [Y] et Mme [T] [R] (les vendeurs).

Par acte authentique du 15 septembre 2021, les acquéreurs ont acquis des vendeurs :

- une parcelle de terrain à bâtir nue et non viabilisée cadastrée section B [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'une surface totale de 9a 02 ca, située à [Localité 10], [Adresse 8], lieudit '[Adresse 9]',

- à titre indivis, les parcelles cadastrées section B [Cadastre 8] [Cadastre 9], [Cadastre 5] et [Cadastre 10] d'une surface totale de 12 a 51 ca,

- la quotité attachée aux droits indivis du chemin B [Cadastre 10] à usage d'accès commun aux deux lots A (parcelles B [Cadastre 11] et B [Cadastre 12]) et B (parcelles B [Cadastre 6] et B [Cadastre 7]).

L'acte de vente précise que « les canalisations et réseaux desdits lots A et B sont implantées sur ce chemin d'accès cadastré B [Cadastre 10] et figurent sous teinte verte sur le plan de division annexé ».

Par courrier du 5 décembre 2022, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs de prendre à leur charge financière les travaux d'extension des réseaux existants jusqu'au droit de la parcelle acquise.

Par actes introductifs d'instance des 10 et 13 février 2023, ils les ont assignés devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement du dol.

Par jugement contradictoire du 23 mai 2024, le tribunal les a :

- déboutés de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné à payer aux vendeurs la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné aux dépens.

Par déclaration du 28 août 2024, les acquéreurs ont relevé appel du jugement

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2026, ils demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner les vendeurs à indemniser les préjudices qu'ils ont subis à savoir :

* la somme de 7430 euros TTC quant au coût de la création d'une extension du réseau d'eau potable et du réseau télécom,

* la somme de 7362 euros TTC quant au coût de l'extension du réseau électrique,

* la somme de 38 216,78 euros TTC constituant le surcoût lié au retard pris par le chantier et au contexte géopolitique actuel,

* la somme de 490 euros correspondant au loyer mensuel de Mme [X] [N] à compter de septembre 2022 et ce jusqu'au 1er juin 2023, puis la somme de 524,86 euros à compter du 2 juin 2023 et ce jusqu'au départ de ceux-ci de leur appartement en location,

* la somme de 350 euros correspondant au loyer mensuel de Mme [M] [N] et M. [B] à compter de septembre 2022 et ce jusqu'au 1er juin 2023, puis la somme de 1105 euros à compter du 2 juin 2023 et ce jusqu'au départ de ceux-ci de leur appartement en location,

* la somme de 2500 euros chacun en raison du préjudice moral subi, soit 7500 euros,

- condamner les vendeurs au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2024, les vendeurs demandent à la cour de :

- confirmer le jugement,

- débouter les acquéreurs de l'ensemble de leurs conclusions d'appel,

- les condamner au versement d'une somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le dol

Les acquéreurs font valoir essentiellement que :

- les vendeurs ont fait usage de dol ou de man'uvre dolosives,

- il faut distinguer la notion « d'extension de réseaux » de celle de « viabilisation du terrain »,

- les vendeurs, qui ont procédé à la création d'un lotissement, devaient procéder à l'extension des réseaux d'électricité, télécom et d'eaux potables et d'assainissement aux droits des parcelles vendues, conformément aux dispositions de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme

- ils n'ont pas pu viabiliser le tènement immobilier car les vendeurs n'ont pas procédé à l'extension des réseaux,

- les vendeurs, bien que n'ayant procédé à aucun des travaux d'extension de réseaux auxquels ils étaient tenus, se sont faits remettre le 7 décembre 2020 une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DACT) par la commune de [Localité 10] ; pour ce faire, ils ont délivré à la mairie une information qu'ils savaient fausse,

- la DACT, couplée à la réalisation des conditions suspensives obtenues par les acquéreurs, a conduit à la signature de l'acte de vente,

- lorsque les vendeurs ont remis la DACT au notaire, ils savaient pertinemment que les travaux d'extension des réseaux n'avaient pas été réalisés aux droits des parcelles vendues,

- l'intention de tromper les acquéreurs réside dans le fait d'avoir déposé une déclaration d'achèvement des travaux en sachant pertinemment que ceux prescrits par le permis d'aménager n'avaient jamais été effectués,

- le terrain n'est pas compris dans le périmètre d'un monument historique ou classé, de sorte que l'article R. 421-9 du code de l'organisme ne s'applique pas,

- ils n'auraient pas acquis le tènement immobilier à ce prix s'ils avaient su qu'ils devaient procéder eux-mêmes à l'extension des réseaux.

Les vendeurs répliquent essentiellement que :

- aucune disposition légale ou contractuelle ne leur imposait de prendre à leur charge le raccordement aux réseaux publics,

- le terrain est situé dans le périmètre de protection des abords d'un monument historique, de sorte que l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme s'applique,

- ils ne se sont engagés sur aucun programme de travaux dans le dossier de permis d'aménager,

- l'absence de prise en charge des frais de branchement est confirmée par la DACT,

- la demande de permis d'aménager se limitait à un seul lot à bâtir de sorte que le projet n'impliquait la réalisation d'aucuns équipements communs à plusieurs lots, au sens de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme,

- la promesse de vente et l'acte de vente ne mettaient pas non plus à leur charge les frais de raccordement aux réseaux publics,

- les dispositions contractuelles ne sont pas neutralisées par l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme,

- ils n'ont commis aucune man'uvre dolosives au détriment des acquéreurs,

- la promesse de vente et l'acte de vente sont clairs et non équivoques sur l'absence de raccordement du terrain,

- la promesse de vente vise expressément le permis d'aménager et le dossier de permis d'aménager était annexé à la promesse et à l'acte de vente,

- ils ont toujours été très clairs sur le défaut de viabilisation du terrain,

- l'absence de réalisation des travaux d'extension des réseaux était flagrante et les acquéreurs pouvaient le constater avant la promesse puis la réitération de la vente,

- ils n'ont jamais tenté de dissimuler à la mairie la non réalisation des travaux puisqu'ils ont expressément indiqué ne pas avoir réalisé des travaux.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie

Selon l'article 1178, alinéa 4, du même code, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Et selon l'article 1240, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que la victime du dol peut agir, d'une part, en nullité de la convention, d'autre part, en réparation du préjudice qu'elle a subi.

La charge de la preuve du dol pèse sur celui qui l'invoque.

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, qui répondent aux moyens présentés en cause d'appel et que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu, pour débouter les acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, que :

- il est inopérant de trancher le débat opposant les parties sur la question de la soumission ou non des vendeurs à l'obligation légale de réaliser à leur charge les travaux d'extension des réseaux en vertu de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme, alors que cet éventuel non-respect est insuffisant à caractériser une intention de tromper les acquéreurs,

- il est établi que la demande de permis d'aménager se limitait à un seul lot à bâtir et que la nécessité d'un permis d'aménager s'expliquait par le fait que les parcelles vendues litigieuses étaient situées aux abords d'un monument historique, conformément à l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme, ce que la promesse de vente et l'acte réitératif de vente confirment,

- dans leur demande de permis d'aménager, les vendeurs avaient précisé que le raccordement aux différents réseaux serait à la charge de l'acquéreur,

- s'il est constant que les vendeurs n'ont pas procédé à « toute extension de réseaux propre projet », telle que prescrite par le permis d'aménager qui leur a été délivré par la commune le 26 juin 2020, et que, malgré tout, la mairie de [Localité 10] leur a délivré le 7 décembre 2020 un avis favorable relatif à leur déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, et ce, « après passage sur site concernant [leur] permis d'aménager d'un lot sans travaux », le non-respect du permis d'aménager par les vendeurs ne saurait être, à lui seul, constitutif d'un dol ou d'une réticence dolosive, alors qu'il n'est pas démontré l'existence d'une dissimulation ou de man'uvres dolosives de leur part, d'autant qu'au contraire, ils avaient dès le départ mentionné dans leur demande de permis d'aménager que le raccordement aux différents réseaux serait à la charge de l'acquéreur, et que dans leur déclaration d'achèvement des travaux, ils ont indiqué de façon manuscrite « (pas de travaux) »,

- il résulte du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 19 octobre 2022 que l'absence de réalisation des travaux d'extension des réseaux était apparente, et même flagrante, ce dont les acquéreurs pouvaient assurément se rendre compte sur place avant la promesse de vente puis la réitération de la vente,

- l'examen de la promesse de vente et de l'acte réitératif de vente démontre que ceux-ci précisaient explicitement que les acquéreurs achetaient « une parcelle de terrain à bâtir nue et non viabilisée », et que « les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau s'il existe, et d'électricité de la construction à édifier par l'acquéreur, dans la mesure où le raccordement n'existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d'assainissement collectif ce seront les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxe afférentes ».

- aucune man'uvre, aucun mensonge ni aucune dissimulation intentionnelle de nature à vicier le consentement des acquéreurs ne sont caractérisées à l'encontre des vendeurs,

- il n'est pas non plus établi que la prise en charge par les vendeurs des travaux d'extension des réseaux était une condition déterminante de leur consentement, d'autant qu'ils ne pouvaient raisonnablement ignorer l'absence de réalisation de ces travaux compte tenu de son caractère apparent.

Pour confirmer le jugement déféré ce qu'il a débouté les acquéreurs de l'ensemble de leurs demandes, la cour ajoute seulement que les opérations de viabilisation d'un terrain ne se limitent pas, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, à la pose de logettes en limite de parcelle destinées à être raccordées aux réseaux existants, et que les termes « parcelle de terrain [...] non viabilisée » signifiaient nécessairement et sans ambiguïté l'absence de systèmes individuels de raccordement (canalisations, gaines, lignes, etc...) sur le terrain vendu.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de ce qui précède, le jugement est également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

En appel, les acquéreurs, partie perdante, sont condamnés aux dépens et à payer aux vendeurs la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS