CA Lyon, 9 juin 2026, RG 24/05654

N° RG 24/05654 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PZA6

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

Au fond

du 15 mai 2024

RG : 20/06223

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 09 Juin 2026

APPELANTE :

La SCI [1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat au barreau de LYON, toque : 680

INTIMEE :

La SELARL [A] [R] NOTAIRES, titulaire d'un office notarial

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant Me Stéphane CHOUVELLON de la SCP BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER, avocat au barreau de LYON, toque : 719

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 15 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Février 2026

Date de mise à disposition : 28 Avril 2026 prorogée au 09 Juin 2026

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier [Adresse 3] est placé sous le régime de la copropriété.

Par acte authentique du 21 décembre 2016, reçu par M [V], avec la participation de M [R], notaires, la SCI [1] a acquis de la SCI [2], en l'état futur d'achèvement, le lot n°179 du bâtiment C de l'ensemble immobilier [Adresse 3], composé d'un local duplex, au sous-sol 1 et rez-de-chaussée.

La société [1] s'est rapprochée de la société [3] pour lui louer le local avec pour destination l'usage de restaurant.

M [R] a rédigé le bail commercial, signé le 28 juin 2019.

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2019, une résolution n°12 avait été adoptée, interdisant notamment l'exercice dans les locaux visés de toute activité de restauration.

Par acte introductif d'instance du 11 septembre 2020, la société [1] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 3] ainsi que le syndic de copropriété, devant le tribunal judiciaire de Lyon, afin de voir annuler la résolution n°12 adoptée lors de l'assemblée générale du 19 mars 2019.

Par jugement du 30 janvier 2020, confirmé par la cour d'appel de Lyon le 26 octobre 2021, sa demande a été déclarée irrecevable et ses demandes indemnitaires étaient également rejetées.

La société [1] a formé un pourvoi en cassation qui a été rejeté le 15 février 2023.

Par acte introductif d'instance du 11 septembre 2020, la société [1] a fait assigner la SELARL [A] [R] notaires (la société de notaires) devant le tribunal judiciaire de Lyon afin, notamment, de voir dire et juger qu'elle a commis une faute en ne permettant pas à l'acte de recevoir pleinement son efficacité.

Par jugement contradictoire du 15 mai 2024, le tribunal :

- a débouté la société [1] de l'intégralité de ses demandes,

- l'a condamnée à supporter l'intégralité des dépens de l'instance,

-l'a condamnée à verser à la société de notaires la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a déboutée de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- a rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration du 9 juillet 2024, la société [1] a relevé appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 octobre 2024, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau :

- dire et juger que la société de notaires a commis une faute en ne permettant pas à l'acte qu'elle a rédigé de recevoir pleinement son efficacité,

- dire et juger que cette faute lui a généré un préjudice direct et certain,

En conséquence,

- condamner la société de notaires à lui payer une somme de 276.395,72 euros,

-la condamner à lui payer la somme de 147.515,70 euros à titre de dommages-intérêts, en compensation de l'indemnité qu'elle a dû verser à son preneur, la société [3], au titre du manquement à son obligation de délivrance,

Dans tous les cas,

- la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 janvier 2025, la société de notaires demande à la cour de :

- confirmer le jugement,

- juger la société [1], défaillante dans la démonstration cumulative d'une faute de M [R], notaire, directement génératrice pour elle d'un préjudice indemnisable,

- débouter la société [1] de l'intégralité de ses prétentions,

- condamner en outre, en cause d'appel, la société [1] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Laffly, avocat sur son affirmation de droit.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la responsabilité du notaire

La société appelante fait notamment valoir que:

- il incombe au notaire de s'assurer en toutes circonstances de l'efficacité de l'acte instrumenté,

- le notaire aurait dû solliciter les derniers procès-verbaux d'assemblées générales afin de s'assurer que la clause de destination était compatible avec les activités autorisées,

- le bail litigieux a été signé après l'expiration du délai légal de contestation des résolutions d'assemblées générales de copropriété, ce qui l'a empêchée d'agir à temps,

- le simple fait d'avoir régularisé un contrat de bail pour une activité prohibée constitue un grief, la faute du notaire ayant occasionné une perte de chance pour le bailleur de ne pas conclure ce bail,

- le notaire est copropriétaire à titre personnel dans l'immeuble en cause et le procès-verbal d''assemblée générale de copropriété litigieux lui a été notifié.

L'intimée répond notamment que :

- les conditions de mise en 'uvre de sa responsabilité ne sont pas démontrées,

- l'appelante ne justifie pas avoir voté contre la modification du règlement de copropriété qu'elle dénonce,

- il incombait à l'appelante d'apporter elle-même au notaire rédacteur les éléments qu'elle connaissait et ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Réponse de la cour

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de ces dispositions, le notaire, professionnel du droit, est tenu envers ses clients d'un véritable devoir de conseil en exécution duquel il doit attirer leur attention sur la portée, les effets et les risques de l'acte convenu ou projeté.

Ainsi, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente.

Ce devoir de conseil n'a néanmoins pas un caractère absolu et dépend des circonstances de la cause, notamment l'impossibilité matérielle de vérifier certaines informations.

En l'espèce, le notaire a établi le 28 juin 2019 un bail commercial entre les sociétés [1] et [B] stipulant au titre de la destination des lieux loués, que les locaux devront être consacrés par le preneur à l'exploitation de son activité de restaurant-traiteur.

Ce bail commercial est conforme au règlement de copropriété de la résidence du 21 décembre 2016 qui prévoit expressément que les locaux situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C sont à usage commercial et pourront être utilisés à usage professionnel, d'activité mixte ou artisanale, à l'exclusion de l'usage d'habitation.

Si par une résolution numéro 12 de l'assemblée générale des copropriétaires du 19 mars 2019 l'activité de restauration dans les locaux à usage d'activité professionnelle, artisanale ou commerciale a notamment été interdite, force est de constater que cette modification n'a pas été mentionnée dans le règlement de copropriété.

Dès lors, il ne peut être reproché au notaire, qui a en sa possession le règlement de copropriété et qui a établi un bail commercial conforme à ce dernier, de ne pas avoir réclamé les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires afin de s'assurer que ce dernier n'aurait pas été modifié, d'autant que le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse avait été notifié à la SCI [1] le 2 avril 2019, qui en avait donc connaissance mais n'en a pas informé le notaire.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'aucune faute ne pouvait être reproché au notaire et a débouté la SCI [1] de l'intégralité de ses demandes en paiement.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société de notaires, en appel. La société [1] est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 2.000 €.

Les dépens d'appel sont à la charge de la société [1] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

PAR CES MOTIFS