CA Aix Provence, 10 juin 2026, RG 24/14992

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 273

N° RG 24/14992

N° Portalis DBVB-V-B7I-BODRV

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

C/

[E] [G] [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Lionel ALVAREZ

Me Nicolas SCHNEIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 20 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-24-0057.

APPELANTE

S.A.S. FONCIA GRAND BLEU

représentée par ses dirigeants légaux en exercice domiciliés ès qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Lionel ALVAREZ, membre de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Monsieur [E] [G] [Q]

né le 25 Mars 1972 à [Localité 1] (78), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nicolas SCHNEIDER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [E] [Q] est propriétaire depuis 2012 d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 2] qui était donné en location depuis 2009 à M. [L] [M], lequel bénéficie d'une mesure de curatelle renforcée dont l'exercice est confiée à Mme [O] [N].

La gestion de l'appartement était confiée à la société Tagerim Prado en vertu d'un mandat consenti le 1er février 2012. La société Foncia Grand Bleu a fait l'acquisition du pôle administration de biens de la société Tagerim en octobre 2013 de sorte que le mandat de gestion du 1er février 2012 lui a été transféré.

Par un courriel du 13 février 2019, le syndic de la copropriété, la Sarl Citya Mer et Soleil, a adressé à M. [Q] ainsi qu'à la société Foncia Grand Bleu la copie du courrier de la société Prox-Hydro du 1 l février 2019 lui signalant une surconsommation d'eau très importante dans le bien immobilier loué à M. [M], dont une fuite pourrait en être la cause.

Le 19 novembre 2019, M. [Q] a reçu un décompte de charges reprenant les éléments du courrier de la société Prox-hydro du l 1 février 2019 et aux termes duquel il lui était réclamé le paiement de la somme de 4293, 12 euros au titre de la consommation d'eau de son locataire monsieur [M], soit l'équivalent de 832 m3.

Les diligences effectuées n'ont pas permis de détecter de fuite dans les parties communes et celle-ci est apparue comme peu probable dans l'appartement loué par M. [M], le plombier mandaté par la société Foncia Grand Bleu au mois de janvier 2020, qui n'a cependant pu pénétrer dans son logement, ayant indiqué qu'une telle fuite aurait nécessairement été détectée par le locataire. Le compteur d'eau des parties communes a été changé, sans qu'une fuite de celui-ci n'ait été incriminée.

Lors de la vente de son appartement par M. [Q] le 14 février 2020, la somme de 4 862 euros a été déduite du prix de vente au profit du syndicat des copropriétaires, à la suite de l'opposition sur le prix de vente formée par le syndic au titre de la facture d'eau restée impayée.

M. [Q], qui imputait sa dette à un défaut de diligences de la société Foncia Grand Bleu dans l'exécution de ses obligations contractuelles, l'a faite assigner devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de la voir condamner, sous le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement à intervenir, à lui payer les sommes de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette dernière a appelé en garantie le syndic, la Sarl Citya Mer et Soleil ainsi que le syndicat des copropriétaires de la copropriété Copeaux d'Argent par exploits d'huissier du 25 janvier 2022. M. [Q] a fait attraire M. [M] dans la procédure par exploit d'huissier du 19 avril 2022. Les trois procédures ont été jointes.

Aux termes d'un jugement rendu le 5 septembre 2022, le tribunal de proximité de Fréjus a, entre autres dispositions, déclaré irrecevables les actions de M. [Q] à l'encontre la société Foncia Grand Bleu, de M. [M], de la Sarl Citya Mer et Soleil ainsi que du syndicat des copropriétaires de la copropriété Copeaux d'Argent, l'a débouté de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné au paiement de diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2022, M. [Q] a interjeté appel de ce jugement. Sa déclaration d'appel a été déclarée caduque par une ordonnance du 24 octobre 2023, celui-ci n'ayant pas conclu dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile.

Par un acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, M. [Q] a de nouveau fait assigner la société Foncia Grand bleu devant le tribunal de proximité de Fréjus aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- 6293, 12 euros à titre de dommages et intérêts, somme se décomposant comme suit :

* 4293,12 euros au titre de la surconsommation d'eau du logement donné à bail,

* 1500 euros au titre de la résistance abusive,

* 500 euros au titre de son préjudice moral,

- 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance,

- La voir débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- La voir condamner aux entiers dépens de l'instance,

et Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par un jugement rendu le 20 novembre 2024, le tribunal de proximité de Fréjus a statué comme suit:

- Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse tirée de l'autorité de la chose jugée en l'état du jugement prononcé le 5 septembre 2022 (RG n°l l-2 l-000623 / minute n°933/2022),

- Déclare recevable l'action de M. [Q] [E] à l'égard de la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu,

- Condamne cette dernière à verser au demandeur :

* la somme de cinq-mille-sept-cent-quatre-vingt-treize euros et douze centimes (5 793,12 euros) à titre de dommages et intérêts pour manquements à ses obligations contractuelles et résistance abusive,

* la somme de cinq mille euros (5 000 euros) sur le fondement de Particle 700 du code de procédure civile,

- Déboute M. [Q] [E] pour le surplus de ses prétentions,

- Déboute la défenderesse de l'intégralité de ses demandes,

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

- Condamne la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu aux entiers dépens de la procédure.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile ayant fondé l'irrecevabilité de la demande initiale de M. [Q] à l'encontre de la société Foncia Grand Bleu avaient été annulées par une décision du Conseil d'Etat du 22 septembre 2022, celle-ci ne pouvait prospérer et que sur le fond, la société Foncia Grand Bleu avait manqué à ses obligations contractuelles en n'agissant pas en recouvrement de la facture d'eau à l'encontre du locataire au titre des charges récupérables et ne sollicitant pas la mise en oeuvre l'assurance souscrite pour la garantie des moyers ou charges impayés.

Par une déclaration reçue au greffe le 17 décembre 2024, la société Foncia Grand Bleu a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, la société Foncia Grand Bleu demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [K] [A] recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement dont appel en ses dispositions ayant :

- Déclaré recevable l'action de Monsieur [Q] [E] à l'égard de la Sas Foncia Grand Bleu

- Condamné Foncia Grand Bleu à verser à Mr [Q] les sommes de :

* 5793.12 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles et résistance abusive,

* 5000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,

- Débouté la défenderesse de l'intégralité de ses demandes,

- Condamné la SAS Foncia Grand Bleu aux entiers dépens de la procédure

Statuer à nouveau,

A titre principal,

- Déclarer irrecevable la demande de Monsieur [E] [Q] en application du principe de l'autorité de la chose jugée, le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait déclarer recevable les demandes de monsieur [Q].

- Débouter Monsieur [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- Confirmer le jugement dont appel pour le surplus.

- Condamner Monsieur [E] [Q], à payer à Sas Foncia Grand Bleu, la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles.

- Condamner Monsieur [E] [Q], à supporter les dépens en application des articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

Elle conclut, au visa des articles 122 du code de procédure civile et 1355 du code civil, à l'irrecevabilité des demandes formées par M. [Q], faisant valoir que les prétentions de ce dernier dans les deux instances successives sont les mêmes, qu'elles ont les mêmes causes et les mêmes fondements et que l'ajout de deux demandes supplémentaires n'a d'autre objectif que de dissimuler l'identité du litige qui a été définitivement tranché par le premier jugement rendu par le tribunal de proximité de Fréjus.

Elle indique que la motivation du jugement dont appel concernant la recevabilité des demandes de M. [Q] est critiquable puisque la décision d'annulation des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile prise par le Conseil d'Etat le 22 septembre 2022 est intervenue postérieurement au jugement rendu le 5 septembre précédent et n'a pas d'effet rétroactif.

Elle ajoute que le principe de concentration des moyens ne permettait pas à M. [Q] de saisir à nouveau la juridiction d'une même moyen en faisant valoir un nouveau moyen.

Sur le fond, elle relève que le tribunal a adopté une motivation inverse de celle qu'il avait développé dans sa première décision s'agissant de l'imprécision du mandat de gestion concernant le bien qui en faisait l'objet alors que les éléments de preuve étaient inchangés et fait valoir qu'un tel mandat ne peut servir de fondement à une obligation qu'elle n'aurait pas respectée. Elle ajoute que l'indétermination de la cause de la surconsommation constatée ne permet pas de lui imputer une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles, le changement du compteur d'eau par le syndic avant l'étalonnage de celui-ci n'ayant pas permet pas d'exclure que le dysfonctionnement du compteur remplacé ait été la cause de la surconsommation d'eau, laquelle a aussi pu résulter d'un oubli du locataire, majeur protégé, de fermer un robinet d'eau.

Elle indique que la prescription de l'action de M. [Q] à l'encontre de ce dernier ne relève pas de sa responsabilité en l'absence d'une faute constatée de la part ce dernier et paer ailleurs de l'absence de fuite qui ne lui permettait pas de solliciter un écrêtage conformément à Loi Warsmann.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 22 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, M. [E] [Q] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Fréjus le 20 novembre 2024 (RG 11-24-000057, minute n°1067) dans l'ensemble de ses dispositions, ayant :

- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Foncia tirée de l'autorité de la chose jugée en l'état du jugement prononcé le 5/09/2022 (RG 11-21-000623, minute n°933/2022) ;

- déclaré Monsieur [Q] recevable et bien fondé en ses demandes et, y faisant droit ;

- condamné la société Foncia Grand Bleu à verser à Monsieur [Q] la somme de 6.293,12 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné la société Foncia Grand Bleu à payer la somme globale de 5.000 euros à Monsieur [Q] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens;

- Débouté la Société Foncia Grand Bleu de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Y ajoutant,

Condamner la société Foncia Grand Bleu à payer la somme de 3.000 euros à Monsieur [Q] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, au titre de la procédure d'appel.

Au soutien de ses prétentions, il expose que dès la réception du courriel du syndic l'ayant informé d'une surconsommation d'eau dans son appartement, probablement consécutive à une fuite, il a sollicité la société Foncia Grand Bleu pour qu'elle organise le passage d'un plombier afin de vérifier l'installation, sans obtenir de réponse de sa part ; que celle-ci n'a diligenté aucune action à l'encontre du locataire après que les autres causes possibles de cette surconsommation ont été écartées, le bon fonctionnement du compteur ayant été démontré par un certificat d'étalonnage de la société Becot.

En réponse à la fin de non recevoir qui lui est opposée, il fait valoir que l'autorité de la chose jugée ne vaut que pour ce qui a fait l'objet du jugement et qu'elle est limitée à ce qui a été tranché dans le dispositif de celui-ci de façon explicite.

Il indique que dans le cadre de la deuxième instance, il ne forme pas les mêmes griefs que dans la première et ne reproche plus à la société Foncia Grand Bleu de ne pas avoir fait réparer la canalisation ou le compteur qui aurait été défectueux mais de ne pas avoir agi judiciairement en paiement des charges de copropriété dues par le locataire, toute action à son encontre étant désormais prescrite ; que ses demandes sont différentes et que dans le cadre de la première instance celles-ci n'avaient pas été rejetées sur le fond mais seulement déclarées irrecevables à l'égard de la société Foncia Grand bleu.

Sur le fond, il fait valoir que si le mandat de gestion du 3 janvier 2012 est imprécis sur la désignation du bien qui en est l'objet, les pièces versées aux débats démontrent suffisamment la réalité de celui-ci concernant le bien qui était loué à M. [M]. Il expose que les vérifications effectuées démontrent que la surconsommation d'eau survenue était exclusivement imputable au locataire dont l'état de santé était compatible avec un oubli de fermer un robinet ; que le montant de celle-ci était dû par ce dernier au titre des charges récupérables visées par les articles 6-3 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; que la société Foncia Grand Bleu, qui a attendu presque un an à compter de l'envoi de son mail au mois de février 2019 avant de solliciter l'intervention d'un plombier, n'a entrepris aucune action de recouvrement des sommes dues à l'encontre du locataire ni entamé de demande d'écrêtement auprès des services du fournisseur comme le permet la loi Warsmann de 2012, lui causant ainsi un préjudice alors que de telles actions relevaient de ses obligations contractuelles ; qu'en conséquence, la responsabilité de celle-ci doit être retenue sur le fondement de l'article 1992 du code civil.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mars 2026.

DISCUSSION :

1/ Sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 5 septembre 2022 :

L'article 480, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche ».

Il s'en suit que les jugements ont l'autorité de la chose jugée, aussi bien sur les contestations de procédure que sur les contestations de fond qui sont tranchées.

Pour autant, si le chef du jugement qui tranche une exception de procédure ou une fin de non-recevoir est doté de l'autorité de la chose jugée sur ce point, cette autorité est cantonnée à la question de procédure concernée, de telle sorte que la décision qui se prononce sur une exception de procédure ou une fin de non-recevoir n'a pas autorité sur le fond du litige.

Il en résulte que l'action déclarée irrecevable peut à nouveau être exercée une fois rectifiée la cause de l'irrecevabilité.

En l'espèce, les conditions d'application du premier alinéa de l'article L750-1 du code de procédure civile n'étant pas réunies, la cause de l'irrecevabilité retenue dans le jugement du 5 septembre 2022 n'est plus d'actualité.

Ledit jugement n'ayant pas statué sur le fond des demandes formées par M. [Q] à l'encontre de la société Foncia Grand Bleu, cette dernière ne peut valablement lui opposer une fin de non-recevoir de ses demandes au fond, tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à celui-ci.

C'est par ces motifs, que la cour substitue à ceux du premier juge, que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2/ Sur la demande de M. [Q] en paiement de la somme de 6 293,12 euros :

L'article 1992 du code civil dispose, dans son premier alinéa, que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans gestion'.

En l'espèce, il résulte notamment de l'acte de substitution produit par la société Foncia Grand Bleu en pièce n°7 ainsi que de la régularisation de charges locatives établie par l'appelante et adressée au locataire le 28 janvier 2020 ainsi que du mail et des courriers échangés avec M.[Q] puis son conseil, et produits par celui-ci en pièces n°4, 13 à 15 et 29 ainsi que des comptes rendus de gestion produit en pièce n°29 que la société Foncia Grand Bleu ne peut sérieusement contester, nonobstant l'imprécision du mandat initialement conclu avec la Sarl Tagerim Prado, la réalité du mandat de gestion dont elle était chargée concernant le studio loué à M. [M].

Aux termes de son mandat, la société Foncia Grand Bleu avait pour obligation 'I Missions 3 : gestion financière' : Encaiser, percevoir, déposer tous loyers, charges, dépôt de garantie, cautionnements, indemnités d'occupation et d'assurances souscrites par Targerim pour le compte du mandant...Encaisser, percevoir et récupérer toutes indemnités relatives à la garantie locative contractuelle souscrite par Targerim pour le compte du mandant.. '5: Représentation et procédure' de 'De même en cas de difficulté, à défaut de paiement, ou de procédure judiciaire liée à l'exécution ou au renouellement du bail, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l'accepte de diligenter, tant en demande qu'en défense toutes actions judiciaires, au besoin par voie d'avocat agissant pour le compte du mandant, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces'.

Il doit être relevé, à la lecture du courrier adressé par la société Prox-hydro au syndic de la copropriété le 6 juillet 2020 que le compteur ayant fait l'objet d'un étalonnage était, non pas le nouveau compteur comme le soutient la société Grand Bleu, mais l'ancien, ce courrier faisant référence au compteur n°D09LA315196 qui était en parfait état et pour lequel le certificat d'étalonnage établi par la société Bécot mentionne une date de fabrication en 2009.

Il doit aussi être constaté que selon la pièce n°12 produite par la société Foncia Grand Bleu, ce même compteur avait fait l'objet d'un étalonnage le 4 novembre 2019 qui n'avait pas révélé d'anomalie et qui avait exclu la nécessité de son remplacement.

Il en résulte qu'à compter de cette date, la cause de la surconsommation facturée était assurément imputable au locataire.

M. [M], n'ayant pas acquitté la somme de 4 293,12 € au titre de la surconsommation d'eau qui lui avait été facturée dans le cadre de la régularisation de charges locatives du 28 janvier 2020, la société Foncia Grand Bleu devait mettre en oeuvre une procédure de recouvrement à l'encontre de ce dernier, ce qu'elle s'est abstenue de faire alors qu'elle devait en prendre l'initative dans le cadre de ses obligations contractuelles. A ce même titre, et en cas de défaillance du locataire, elle était tenue de mobiliser l'assurance de garantie de loyers initialement souscrite par la société Tagerim et dont elle ne justifie pas qu'elle aurait été résiliée.

Cette faute, qui est à l'origine de l'opposition sur le prix de vente de l'appartement de M. [Q] lors de sa vente, justifie que soit retenue la responsabilité contractuelle de la société Foncia Grand Bleu.

Dans le contexte de sa responsabilité avérée et qu'elle ne pouvait ignorer, la résistance opposée par cette dernière aux demandes amiables de règlement faites par M. [Q] puis dans le cadre des procédures judiciaires initiées à son encontre apparaît abusive.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Foncia Grand Bleu à payer à M. [Q] la somme de 5 793,12 € à titre de dommages et intérêts pour manquements à ses obligations contractuelles et résistance abusive.

3/ Sur les demandes accessoires :

La société Foncia Grand Bleu ayant succombé dans ses prétentions, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Il sera en revanche infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. [Q] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle apparaît excessive eu égard à la nature du litige.

La cour, statuant à nouveau de chef condamne la société Foncia Grand Bleu à payer à M. [Q] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera aussi condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à M. [Q] la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ce dernier ayant dû exposer de nouveaux frais irrépétibles pour faire valoir ses moyens de défense en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS