CA Aix Provence, 10 juin 2026, RG 24/04665

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 268

N° RG 24/04665

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3W2

[E] [S]

C/

[B], [D] [N]

[R], [T], [M] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Louisa STRABONI

Me Rachel VERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement de la Juridiction de proximité de MARSEILLE en date du 13 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03871.

APPELANT

Monsieur [E] [S]

demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représenté par Me Louisa STRABONI, membre de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [B], [D] [N]

née le 28 Septembre 1988 à [Localité 1] (34),

Monsieur [R] [T] [M] [U]

né le 15 Octobre 1988 à [Localité 2],

demeurant tous deux [Adresse 2] à [Localité 3]

représentés par Me Rachel VERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, Mme [B] [N] et M. [R] [U] ont pris en location un logement nu de type T2 situé [Adresse 3] à [Localité 4], dont le bailleur, M. [E] [S], était représenté par l'Agence PROVENCIA GESTION, pour un loyer de 950 euros et une provision sur charges de 40 euros.

Le bail a pris effet le 21 décembre 2022.

Le 07 janvier 2023, le père de Mme [N] a signalé au mandataire du bailleur une infestation de l'appartement par des punaises de lit.

Le 24 février 2023, Mme [N] et M. [U] ont fait signifier leur congé à l'Agence PROVENCIA GESTION avec remise des clefs et effet rétroactif au 14 janvier 2023.

Suivant un acte de commissaire de justice du 04 avril 2023, Mme [N] et M. [U] ont assigné M. [S] aux fins d'entendre prononcer la nullité du bail à titre principal, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, condamner M. [S] à faire procéder par une entreprise agréée à la désinfection du mobilier et des objets personnels des requérants, ordonner la production par le bailleur d'un certificat d'une entreprise agréée attestant que l'ensemble du mobilier et affaire personnelle a été traité, la date du traitement et que le tout est totalement exempt de punaises de lits, juger que dans l'attente le stockage du mobilier et affaires personnelles s'effectuera sous la responsabilité de M. [S], assortir l'ensemble d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter des huit jours suivants le prononcé du jugement, condamner M. [S] à payer aux requérants la somme de 6 425 euros au titre de leur préjudice matériel et financier, outre 3 000 euros au titre de leur préjudice moral et enfin 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l'instance.

Suivant un jugement contradictoire rendu le 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a:

- débouté Mme [N] et M. [U] de leur demande de nullité du contrat de bail ;

- prononcé la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur ;

- condamné M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] les sommes suivantes :

* 1 894,96 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier,

* 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- débouté Mme [N] et M. [U] du surplus de leurs demandes ;

- condamné M. [S] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du congé et de remise des clés;

- condamné M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu l'absence de preuve d'intention dolosive du bailleur, la connaissance de ce désordre antérieur à la signature du bail n'étant pas démontrée.

Il a relevé que le bailleur avait manqué à ses obligations contractuelles justifiant le prononcé de la résolution du bail à ses torts exclusifs au 14 janvier 2023.

Il en a déduit que les locataires avaient subi un préjudice financier, matériel et moral.

Par une déclaration reçue au greffe le 11 avril 2024, M. [S] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- prononcé la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur ;

- condamné M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] les sommes suivantes :

* 1 894,96 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier,

* 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- condamné M. [S] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du congé et de remise des clés;

- condamné M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, M. [S] demande à la cour de :

- infirmer le jugement des chefs critiqués ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- juger qu'il n'a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent ;

- juger que l'invasion des punaises de lit étant constitutive d'un cas de force majeure ;

- juger qu'il ne saurait lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent ;

- juger qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résolution du contrat de bail liant les parties à ses torts;

- débouter Mme [N] et M. [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [N] et M. [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [N] et M. [U] aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

- infirmer le premier jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [N] et M. [U] les sommes suivantes:

* 1894,96 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier,

* 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

* aux dépens, en ce inclus les frais de signification du congé et de remise des clés ;

* 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

- constater que Mme [N] et M. [U] ne démontrent pas avoir subi de préjudice;

- débouter Mme [N] et M.[U] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

- débouter Mme [N] et M. [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner Mme [N] et M. [U] à payer à M. [S] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter Mme [N] et M. [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande d'appel incident ;

- condamner Mme [N] et M. [U] aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, il soutient qu'aucune démonstration de sa responsabilité n'a été faite. Il précise que l'état des lieux ne mentionne aucune difficulté particulière et notamment pas la présence de punaises de lit ; qu'un jardinier est intervenu le 07 décembre 2022 et atteste ne pas avoir constaté de présence de punaises de lit dans l'appartement ; que Mme [F] a procédé au nettoyage de l'appartement le 20 décembre 2022 et atteste qu'aucune punaise de lit n'était présente dans l'appartement à cette date ; que ni elle ni son fils n'ont subi de piqure.

Il rappelle que la présence des insectes a été signalée pour la première fois par courrier adressé par le père de Mme [N] le 07 janvier 2023 à l'agence PROVENCIA GESTION, lequel n'hésite d'ailleurs pas à décrire l'état de l'appartement de manière très critique alors que l'état des lieux contradictoire établi avec les locataires démontre le contraire.

Il considère qu'il est très probable que les punaises de lits ont été introduites par les locataires eux-mêmes, notamment lors du dépôt de leurs valises, meubles transportés par des camions de déménagement, et peut-être par leurs bagages.

Il fait valoir que le locataire doit démontrer que l'infestation existait à son entrée dans les lieux ou qu'elle n'est pas imputable à son comportement.

Il considère que les locataires ne démontrent pas avoir subi de préjudice matériel et financier ni encore un préjudice moral.

Il rappelle qu'il a, par l'intermédiaire de la société PROVENCIA GESTION, mandaté aussitôt que possible, soit quatre jours plus tard, une société spécialisée en désinfection et indique qu'il a remboursé l'intégralité des loyers et le dépôt de garantie versés par les locataires et procédé à la désinfection et au nettoyage de leurs meubles, si bien que le rachat de certains meubles par Mme [N] et M. [U] relève de leur propre choix.

Il considère qu'il ne peut être condamné à rembourser une somme qu'il n'a pas encaissée.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, Mme [N] et M. [U] demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement en ce qu'il les déboutés de leur demande de nullité du contrat de bail et a :

*prononcé la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur ;

* condamné M. [S] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du congé et de remise des clés;

* condamné M. [S] à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- recevoir leur appel incident sur le surplus et le déclarer bien fondé

- Infirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

* condamné M. [S] à leur payer les sommes suivantes :

* 1894,96 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier ;

* 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

et les a déboutés du surplus de leurs demandes ;

Et statuant à nouveau,

- Condamner M. [S] à leur payer la somme de 2 957,31 euros en réparation de leur préjudice économique et financier se décomposant ainsi :

* 947,98 euros au titre du relogement en urgence ;

* 346,98 euros au titre de la perte d'ameublement ;

* 865,15 euros au titre des frais d'agence et d'état des lieux ;

* 797,20 euros au titre des frais de désinsectisation ;

- Condamner M. [S] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral;

- Condamner M. [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel ;

- débouter M. [S] de toutes ses demandes supplémentaires et contraires.

A l'appui de leurs demandes, ils font valoir que M. [S] ne fait pas la démonstration qui lui incombe concernant le fait qu'ils auraient ramené des punaises de lit dans leurs bagages.

Ils indiquent qu'un état des lieux d'entrée dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu'à preuve du contraire et qu'il s'agit d'une présomption simple.

Ils indiquent que Mme [N] a été victime de piqures d'insecte dès son entrée dans les lieux ainsi que son père le signale à l'agence dans son email du 07 janvier 2023 ; que la première photographie des piqures d'insecte date du 31 décembre 2022.

Ils ajoutent que la quasi concomitance de l'apparition des piqures avec leur entrée des lieux démontre l'infestation préalable du logement.

Ils indiquent avoir eu des frais de relogement entre le 14 janvier et le 30 mars 2023.

Ils précisent avoir abandonné leurs demandes au titre du remboursement des loyers et du dépôt de garantie en cours de procédure, à la suite de leur remboursement intervenu après l'introduction de l'instance et qu'ils ne sollicitent aucune condamnation ou réformation du jugement de ce chef.

Ils indiquent avoir fini par récupérer leur mobilier et ne rien réclamer d'autre.

Ils sollicitent le remboursement des honoraires de l'agence ainsi que des frais d'état des lieux d'entrée déboursés en pure perte, à charge pour le bailleur d'obtenir le remboursement de cette condamnation par son mandataire.

Ils sollicitent le remboursement des frais de désinsectisation.

Ils sollicitent des dommages et intérêts en faisant valoir que Mme [N] était enceinte à ce moment là et a souffert des piqures de punaises de lit pour lesquelles elle ne pouvait prendre de traitement qui puisse la soulager efficacement ; qu'elle a aussi craint que la santé de son enfant ait pu être affectée par les nombreux traitements chimiques toxiques de désinfestation des lieux.

Ils indiquent avoir tous deux éprouvé beaucoup de stress même après avoir quitté les lieux alors qu'ils ont dû se reloger d'urgence sans meubles ni affaires personnelles.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 mars 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière:

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander lexpulsion de l'occupant;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon les dispositions de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Si une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n'a pas été importée par le locataire. La charge de la preuve du caractère décent du logement délivré repose sur le bailleur qui est, par principe, responsable de la présence de punaises de lit dans un logement sauf à démontrer que ces punaises de lit ont été importées par le locataire.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Mme [N] a consulté un médecin le 04 janvier 2023 pour une allergie à des piqures de puce puis à nouveau les 06 et 09 janvier 2023 ; que le 07 janvier 2023, les locataires effectuaient des achats en magasin de produits visant à éradiquer les punaises de lit.

Mme [N] et M. [U] produisent des attestations établies par leurs proches ainsi que des photographies dont les dates ne peuvent être considérées comme certaines.

Ils produisent également des comptes-rendus de détection et d'expertise de la société ECO-FLAIR du 25 janvier 2023, du 20 février 2023 et du 18 avril 2023, le premier d'entre eux faisant état d'une forte infestation étendue à plusieurs pièces leur permettant d'évaluer l'ancienneté de l'infestation à au moins trois mois à la date de l'intervention.

De son côté, M. [S] relève que si des punaises de lit étaient présentes dans les lieux donnés à bail avant l'arrivée des locataires, cela devrait pouvoir ressortir de l'état des lieux d'entrée et des deux attestations effectuées par le jardinier et la femme de ménage intervenus respectivement dans le logement le 07 décembre 2022 et le 20 décembre 2022.

Il invoque également le départ en vacances des locataires pendant la période des fêtes de fin d'année ainsi que l'absence de mention de piqures dans un mail adressé par Mme [N] à l'Agence PROVENCIA GESTION le 02 janvier 2023.

Il justifie avoir fait intervenir des professionnels dans l'appartement loué dès le 11 janvier 2023, puis le 06 février 2023 et du fait qu'aucune présence de punaises de lit n'a été détectée lors de l'intervention de la société CANI HELP le 07 avril 2023.

Or, il est à noter que si les punaises de lit sont visibles à l''il nu, elles fuient la lumière et s'abritent dans des endroits sombres, étroits et peu accessibles et se déplacent la nuit.

Ainsi, ces éléments ne permettent pas d'exclure la présence de punaises de lit antérieurement à l'entrée dans les lieux des locataires.

Au contraire, force est de constater que les éléments versés aux débats établissent que le logement était infesté de punaise de lit, sans qu'il soit possible d'en déterminer les dates exactes, au moins dès le 04 janvier 2023, soit 15 jours après la prise d'effet du bail.

En conséquence, retenant la quasi concomitance entre l'entrée dans les lieux et l'apparition des lésions subies par Mme [N], c'est à juste titre que le premier juge a dit que la preuve était rapportée de l'infestation des lieux loués préalablement à l'emménagement des locataires.

Il paraît, en effet, peu probable que dans un laps de temps aussi court, des tiers visitant les locataires aient introduit ces insectes ou que ces derniers aient été rapportés au domicile par les locataires eux-mêmes. La preuve n'en est pas rapportée par le bailleur.

Aussi, c'est valablement que le premier juge a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent, causant des préjudices à ses locataires.

Le jugement déféré sera alors confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs du bailleur.

Le non respect de l'obligation de délivrer un logement décent par le bailleur, a fait subir un préjudice matériel aux locataires ouvrant droit à des dommages et intérêts.

Sur les préjudices matériel et financier, Mme [N] et M. [U] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [S] à leur payer les sommes de :

- 346,98 euros au titre du remplacement de la literie,

- 947,98 euros au titre des frais de location en urgence,

et indiquent avoir abandonné leurs demandes au titre du remboursement des loyers et du dépôt de garantie en cours de procédure de première instance.

Ils sollicitent en revanche le remboursement des frais d'agence et d'état des lieux. Or, il apparaît que le premier juge a omis d'intégrer dans le dispositif de sa décision la condamnation de M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 865,15 euros au titre des honoraires de l'Agence PROVENCIA GESTION et des frais d'état des lieux.

Ils sollicitent enfin des frais de désinsectisation. Or, il convient de constater que M. [S] a été condamné à payer à Mme [N] et M. [U] les frais des expertises ECO-FLAIR à hauteur de 600 euros. Ces derniers sollicitent ainsi en sus seulement le remboursement des produits insecticides et housse de matelas anti-punaise à hauteur de 197,20 euros.

M. [S] considère qu'aucun préjudice n'est démontré, étant intervenu rapidement.

Pour autant, Mme [N] et M. [U], et avant tout et surtout Mme [N], ont été atteints, dès la prise de possession de l'appartement, de piqures, de démangeaisons, d'allergies et ce, pendant toute la durée de l'occupation de l'appartement loué, bien que courte, et que, dès lors, ils ont dû engager des frais pour tenter d'éradiquer les punaises de lit grâce à des produits trouvables dans le commerce, ils ont été obligés de se reloger en urgence, le maintien dans les lieux étant devenu impossible, ainsi que de prévoir le remplacement de leur literie et de mandater des professionnels, notamment la société ECO FLAIR qui a pu établir la persistance de l'infestation malgré l'intervention des professionnels mandatés par le bailleur.

Mme [N] et M. [U] justifient de tous les coûts réclamés.

Il convient alors de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 1.894,96 euros se décomposant comme suit :

- 600 euros correspondant aux factures de la société ECO FLAIR,

- 947,98 euros correspondant aux frais de relogement,

- 346,98 euros au titre du remplacement de la literie,

sommes auxquelles il conviendra d'ajouter, par voie de réformation du jugement déféré, la somme de 197,20 euros au titre des produits insecticides et housse de matelas anti-punaise.

Sur le remboursement des frais d'agence et d'état des lieux, compte-tenu de la présence de nuisibles dès leur entrée dans le logement pris à bail, et donc de leur légitime départ précipité, Mme [N] et M. [U] sont fondés à demander le remboursement de l'ensemble des frais engagés pour la conclusion du contrat.

Par conséquent, M. [S] sera condamné à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 865,15 euros qui correspond aux frais d'agence payés par ces derniers pour la signature du bail et l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Il résulte des faits et des pièces produites par les intimés qu'est bien rapportée la preuve d'un préjudice moral distinct de celui résultant de l'impossibilité de jouir de l'appartement loué ainsi que du relogement d'urgence et de la nécessité d'avoir dû engager des frais pour éradiquer les punaises de lit, Mme [N] souffrant d'un stress post-traumatique qui résulte directement de l'infestation de punaises de lit et de ses conséquences, précision étant faite qu'elle attendait à ce moment-là un enfant.

La preuve du préjudice moral étant rapportée par les intimés, il y a lieu de considérer que le premier juge l'a valablement évalué à la somme de 2.000 euros.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.

Succombant, M. [S] supportera les entiers dépens d'appel.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

L'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner M. [S] à payer à Mme [N] et M. [U] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS