CA Aix Provence, 10 juin 2026, RG 24/03974

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 265

N° RG 24/03974

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZOO

[I] [C]

[T] [M]

[A] [K]

C/

Syndicat des copropritaires

[Adresse 1]

S.A.R.L. SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Sophie BERLIOZ

Me Armand ANAVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 26 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03271.

APPELANTS

Monsieur [I] [C]

né le 24 Août 1949 à [Localité 1] (13),

Monsieur [T] [M]

né le 03 Mai 1963 à [Localité 2] (06),

Monsieur [A] [K]

né le 12 Février 1969 à [Localité 3] (75),

demeurant tous trois [Adresse 2]

représentés et plaidant par Me Sophie BERLIOZ, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1], sis à [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL SAG, dont le siège est [Adresse 3], elle-même représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

S.A.R.L. SOCIETE D'ADMINISTRATION ET DE GESTION (SAG)

représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentés par Me Armand ANAVE, membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

MM. [T] [M], [I] [C] et [A] [K] sont propriétaires au sein de l'immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 1]' sis à [Localité 2] (06), [Adresse 2].

Une assemblée générale de l'immeuble s'est tenue le 07 juin 2022.

Parmi les résolutions inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée, il a été porté au vote la résolution n°18 concernant la suppression du poste de concierge.

Cette résolution a été rejetée.

Suivant un acte de commissaire de justice du 22 août 2022, MM. [M], [C] et [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires dénommé '[Adresse 1]' et la Sarl Société d'Administration et de Gestion aux fins d'annuler la résolution n°18 de l'assemblée générale du 07 juin 2022 et de les voir condamnés à des dommages et intérêts.

Aux termes d'un jugement contradictoire du 26 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Nice a :

- débouté MM. [M], [C] et [K] de l'ensemble de leurs prétentions ;

- condamné in solidum MM. [M], [C] et [K] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé '[Adresse 1]' la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné in solidum MM. [M], [C] et [K] aux entiers dépens qui seront distraits dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la suppression du poste de concierge portait atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives, ce qui relève d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires et non à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, si bien que le syndic n'avait aucune obligation de solliciter un second vote sur le fondement de ce texte.

Par une déclaration reçue au greffe le 27 mars 2024, MM. [M], [C] et [K] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, MM. [M], [C] et [K] demandent à la cour de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

Statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' et la Société d'Administration et de Gestion de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

- prononcer l'annulation de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 07 juin 2022 ;

- juger qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- condamner la Société d'Administration et de Gestion à leur payer à chacun la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' à leur paye à chacun la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Sophie BERLIOZ, Avocat aux offres de droit ;

- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'appui de leurs demandes, ils considèrent que la décision de supprimer le poste de concierge ou de gardien doit être prise à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils expliquent qu'avant même le vote de la résolution n°18, le syndic avait indiqué que cette résolution serait adoptée en cas d'obtention d'un vote à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix, et que si cette double majorité n'était pas atteinte il y aurait lieu de passer immédiatement à un second vote.

Ils ajoutent qu'à la suite du vote, le syndic a indiqué que les votes en faveur de la suppression du poste de concierge n'avaient pas atteint plus de 2/3 des voix des copropriétaires, que la résolution n'était donc pas adoptée et a demandé si l'assemblée souhaitait passer à un second vote. Or, il a été décidé de poursuivre le vote des résolutions suivantes.

Ils considèrent que le syndic aurait dû procéder à un second vote.

Ils indiquent que rien ne justifie que la décision de supprimer le concierge porterait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble; que les copropriétaires ont mis en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents à un concierge et que la majorité requise pour supprimer le concierge de l'immeuble était celle de l'article 26.

Ils relèvent que le syndic est de mauvaise foi en contestant le fait d'avoir indiqué au cours de l'assemblée générale que la résolution n°18 devait être adoptée à la majorité de l'article 26.

Ils ajoutent que le syndic est responsable des irrégularités des assemblées et de leurs conséquences.

Ils sollicitent des dommages et intérêts pour le préjudice financier subi.

Aux termes de leur conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' et la Sarl Société d'administration et de Gestion demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté MM. [C], [M] et [K] de l'ensemble de leurs fins, demandes et prétentions et les a condamnés aux dépens et à la somme de 1 500 euros d'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux entiers dépens ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de leurs prétentions, ils considèrent que les appelants ont tenu pour quantité négligeable les termes du règlement de copropriété et que la suppression du poste de concierge ne peut résulter que d'un vote à l'unanimité car elle sera de nature à porter atteinte à la destination de l'immeuble.

Ils indiquent que de nombreux copropriétaires ne souhaitent pas la suppression du poste de concierge.

Ils soutiennent que les propos des appelants ne sont confirmés par aucun élément et relèvent qu'ils ne figurent pas sur le procès-verbal d'assemblée, lequel fait foi.

Ils estiment qu'il est tout à fait possible qu'une majorité soit indiquée par erreur dans l'ordre du jour et que le syndic rétablisse la bonne majorité lors du vote.

Ils ajoutent qu'à supposer que les demandeurs établissent une faute du syndic, ce qui est loin d'être le cas, ils ne peuvent à l'évidence faire état en l'espèce d'un préjudice personnel, distinct de celui de la collectivité de tous les copropriétaires.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 mars 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°18

Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 'les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.'.

Aux termes de l'article 17, alinéas 1 à 4 du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi précité : 'Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. [...]'.

Il est de jurisprudence établie qu'il appartient au copropriétaire qui poursuit l'annulation de résolutions d'un procès-verbal d'assemblée générale de démontrer sa qualité d'opposant et que l'inexactitude des mentions du procès-verbal d'assemblée générale ne peut résulter du seul fait que les résolutions adoptées sont contraires aux intérêts du copropriétaire exerçant le recours.

Au cours de l'assemblée générale de la copropriété '[Adresse 1]' du 07 juin 2022, la résolution a été soumise au vote des copropriétaires :

'Résolution n°18 :

Décision à prendre : suppression du poste de concierge

Condition de majorité de l'article 26

Le départ de M. [U], précédent concierge, a été effectif à la suite d'une longue procédure soldée par une rupture conventionnelle. Et suite à différentes périodes transitoires : attente de non-recours, COVID, mise en place d'une entreprise de nettoyage qui donne satisfaction, la question du recrutement d'un nouveau concierge n'a pas eu un caractère d'urgence, or certaines prestations dévolues au concierge se sont trouvées de fait, réparties sur le conseil syndical.

Attention, sauf en cas de vote positif à cette résolution, la légitimité du poste de concierge prévu dans le règlement de copropriété n'a pas à être remis en cause.

L'assemblée générale, après avoir entendu les explications du syndic, pris l'avis du conseil syndical, des extraits du règlement de copropriété [Adresse 1] du 25/08/1978, et en avoir délibéré décide :

La suppression du poste de concierge, dont les dispositions sont prévues à l'art. 17 du chapitre 4, au règlement de copropriété donne mandat au syndic d'appliquer cette résolution.

[...]

Résolution rejetée pour défaut de majorité.'.

En l'espèce, MM. [C], [M] et [K] étaient tous les trois présents lors de cette assemblée générale du 07 juin 2022 et ont tous les trois voté 'POUR' à la résolution contestée, le procès-verbal de l'assemblée générale ne les mentionnant ni au nombre des copropriétaires ayant voté 'CONTRE' ni au nombre de ceux s'étant abstenus de voter. Ladite résolution ayant été rejetée, les demandeurs ont bien la qualité d'opposants lors du vote de la résolution critiquée de sorte qu'ils sont recevables à la contester.

Sur les règles de vote

Aux termes de l'article 26, c) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la suppression du poste de concierge. Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

En l'espèce, le service de conciergerie a été prévu dans le règlement de copropriété du 25 septembre 1978, lequel stipule en son article 17 que : 'Le service de l'immeuble est assuré par un concierge qui est choisi par le syndic dont il exécute les ordres. Le concierge est logé gratuitement dans les locaux spécialement affectés à cet effet. Il a droit aux avantages en nature et à la rémunération en espèces prévus par la législation en vigueur. [...]'.

Le règlement de copropriété fixe également toutes les tâches du concierge dont celles notamment d'entretenir les parties communes en bon état de propreté, d'assurer la surveillance et l'entretien du service de chauffage et d'eau chaude, l'éclairage, de garder les clés donnant accès aux locaux renfermant les appareils à l'usage des bâtiments, caves et colonnes montantes, de fermer les colonnes montantes quand besoin est, et de satisfaire aux lieu et place des copropriétaires ou personnes habitant l'immeuble aux charges de balayage, éclairage et autres obligations de ville et de police auxquelles les personnes habitant la maison pourraient être tenues.

Il convient de considérer qu'aucun élément ne permet de déterminer s'il s'agit d'un immeuble de standing pour lequel la présence d'un concierge fait partie de la destination de l'immeuble. Il n'est donc pas justifié que la suppression du poste de concierge porte atteinte à la destination de l'immeuble, au sens de l'article 26 précité. Or, l'existence du concierge étant prévue par le règlement de copropriété, il y a lieu de considérer que la suppression du poste de concierge porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives résultant de ce règlement, sauf si les solutions de substitution mises en place par la copropriété offrent aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie.

En l'occurence, il apparaît que suite au départ d'un précédent concierge, une entreprise de nettoyage assure seulement une des nombreuses tâches confiées au concierge et que certaines des missions antérieurement dévolues à celui-ci se sont trouvées assumées de fait par le conseil syndical ; que la substitution de celui-ci par une entreprise ne correspond donc pas à une solution offrant aux copropriétaires des avantages strictement équivalents à ceux que leur proposait le service de conciergerie.

Dans ces conditions, la résolution contestée ne relevait pas des règles de vote prescrites par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais bien de la règle de l'unanimité.

Il importe peu que la convocation ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale inscrivent à titre indicatif et de manière erronée la mention 'conditions de majorité de l'article 26" en-dessous du libellé de la résolution contestée. Qui plus est, la convocation à l'assemblée générale du 07 juin 2022 indique sous la résolution n°18 qu'en cas de résolution refusée, les copropriétaires passeraient directement à la résolution n°21. L'hypothèse d'un second vote n'est donc pas mentionnée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que le syndic n'avait aucune obligation de solliciter un second vote sur le fondement de l'article 26-1 de la loi susvisée et avait bien respecté les dispositions légales sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée.

Ainsi, le jugement déféré, en ce qu'il a débouté MM. [M], [C] et [K] de l'ensemble de leurs prétentions, sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

MM. [C], [M] et [K] , succombant, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel. Ils seront déboutés de leur demande d'indemnité procédurale et seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé '[Adresse 1]' la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera également confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS