CA Aix Provence, 10 juin 2026, RG 24/02343

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 JUIN 2026

N° 2026 / 255

Rôle N° RG 24/02343

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMT4Y

S.A.S. NARCISO

C/

[V] [C] [T]

[A] [X]-[M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Aïckel HACHFI

Me Cyrille

LA BALME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de TOULON en date du 20 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03809.

APPELANTE

S.A.S. NARCISO

prise en la personne de son représentant légal, Mme [U] [J], Directrice Générale, dont le siège social se trouve au [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Aïckel HACHFI, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [V] [C] [T]

né le 12 Décembre 1963 à [Localité 2] (94),

Madame [A] [X]-[M]

née le 31 Janvier 1962 à [Localité 3] (06),

demeurant tous deux au [Adresse 2] [Localité 4]

représentés par Me Cyrille LA BALME, membre de la SELARL CABINET LA BALME, avocat au barreau de TOULON

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2012, la SAS NARCISO a consenti à M. [V] [T] et Mme [A] [X]-[M] un bail sur une maison sise [Adresse 3] à [Localité 1] (83), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1.250 euros et une provision sur charges de 35 euros.

Le 06 mai 2021, la SAS NARCISO a fait signifier à M. [T] et Mme [X]-[M] un commandement de payer la somme de 3.395,89 euros en principal.

Le 22 juin 2021, la SAS NARCISO leur a fait signifier un congé à effet au 25 décembre 2021.

Suivant acte de commissaire de justice du 05 juillet 2021, M. [T] et Mme [X]-[M] ont fait assigner la SAS NARCISO aux fins de la condamner à des dommages et intérêts, à procéder à la remise des quittances de loyer sous astreinte et à effectuer des travaux.

Suivant jugement contradictoire rendu le 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulon a :

- condamné Mme [X]-[M] et M. [T] à payer à la SAS NARCISO la somme de 2.218,12 euros au titre de l'arriéré locatif ;

- condamné la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

- condamné la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 1.171,43 euros en remboursement des provisions sur charges indues ;

- condamné la SAS NARCISO à communiquer à Mme [X]-[M] et M. [T] les quittances de l'ensemble des échéances locatives honorées depuis le mois de novembre 2020 sur la base du décompte locataire versé aux débats par le bailleur date du 08 décembre 2022 sans qu'il soit tenu compte des charges réclamées par le bailleur et sans que les locataires puissent se prévaloir d'autres paiements que ceux portés audit décompte ;

- dit que cette dernière condamnation sera assortie d'une astreinte de 5 euros par jour à compter de l'expiration du délai d'un mois après la signification de la présente décision pendant un délai maximal de trois mois ;

- condamné Mme [X]-[M] et M. [T] à payer à la SAS NARCISO la somme de 376 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

- ordonné la compensation des dettes réciproques des parties découlant de ces condamnations à hauteur de la plus faible d'entre elles ;

- débouté les parties de toutes les autres demandes ;

- dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a notamment relevé que le bailleur ne versait aucune pièce qui justifierait de l'existence de charges locatives d'un montant égal ou supérieur à celui des provisions sur charges versées par les locataires.

Suivant déclaration reçue au greffe le 23 février 2024, la SAS NARCISO a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- condamné la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 1.171,43 euros en remboursement des provisions sur charges indues ;

- condamné la SAS NARCISO à communiquer à Mme [X]-[M] et M. [T] les quittances de l'ensemble des échéances locatives honorées depuis le mois de novembre 2020 sur la base du décompte locataire versé aux débats par le bailleur date du 08 décembre 2022 sans qu'il soit tenu compte des charges réclamées par le bailleur et sans que les locataires puissent se prévaloir d'autres paiements que ceux portés audit décompte.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS NARCISO demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel des chefs critiqués ;

Et statuant à nouveau,

- condamner les consorts [T]-[X] à payer la somme de 1.958,40 euros au titre des charges réelles dues par eux avec intérêt aux taux légal ;

- condamner les consorts [T]-[X] à payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

- dire que les quittances de l'ensemble des échéances locatives devront être communiquées en tenant compte des charges réclamées par le bailleur ;

- rejeter l'ensemble des demandes adverses.

A l'appui de ses demandes, elle indique qu'il n'y a aucunes charges indues puisque l'ensemble des charges appelées sont justifiées par des factures, et adoptées en assemblée générale extraordinaire et qu'elle a réclamé à bon droit l'ensemble des charges réelles.

Elle ajoute qu'elle ne doit rembourser aucune somme et que les locataires restent redevables des charges locatives réelles à hauteur de 1.275,89 euros ainsi que du remboursement de la taxe d'ordures ménagères pour un total de 682,40 euros.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Mme [X]-[M] et M. [T] demandent à la cour de :

- confirmer le premier jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a :

* condamné la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 1.171,43 euros en remboursement des provisions sur charges indues ;

* condamné la SAS NARCISO à communiquer à Mme [X]-[M] et M. [T] les quittances de l'ensemble des échéances locatives honorées depuis le mois de novembre 2020 sur la base du décompte locataire versé aux débats par le bailleur date du 08 décembre 2022 sans qu'il soit tenu compte des charges réclamées par le bailleur et sans que les locataires puissent se prévaloir d'autres paiements que ceux portés audit décompte ;

Y ajoutant,

- condamner la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

- condamner la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel.

A l'appui de leurs demandes, ils expliquent qu'il n'est question à aucun moment d'un bien dépendant d'une copropriété, le chauffage est individuel comme l'eau chaude et le seul équipement commun est un interphone.

Ils estiment que seules les charges afférentes à la villa louée pouvant être réclamées.

A titre subsidiaire, ils indiquent que toute demande concernant la période de charges antérieures au 17 mai 2021 est prescrite et donc irrecevable et que c'est la première fois que la bailleresse prétend que ses ex-locataires auraient été redevables de charges locatives de copropriété.

Ils relèvent que les correctifs de régularisation des charges sont suspects ainsi que les avis de régularisation de charges et que sont versées les taxes foncières 2020 - 2021 et 2022 qui concernent 16 lots sans qu'il soit possible de déterminer le montant des ordures ménagères concernant la villa louée par eux.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026 et mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables exigibles du locataire doivent donner lieu au versement de provisions et faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, charges dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;

Que le bailleur est tenu de communiquer au locataire un décompte par nature de charges ainsi que les pièces justificatives, lesquelles doivent être tenues à disposition durant un délai de six mois et résultent lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété du budget prévisionnel ;

Qu'en application de ces dispositions, il appartient au bailleur de justifier du montant des charges récupérables qu'il réclame, tandis que le locataire peut en contester le bien-fondé ;

Attendu qu'en l'espèce, le bail du 11 décembre 2012, qui fait la loi des parties, stipule que le montant du loyer initial est de 1.250 euros plus les taxes récupérables et une provison sur charges initiales de 35 euros, que la provision sur charges est révisable chaque année en fonction des dépenses réelles, que le locataire est tenu de rembourser au bailleur les charges dites 'récupérables' dont la liste est fixée par décret calculées au prorata des millièmes de copropriété s'il existe un règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués ou selon les modalités définies par un règlement intérieur dudit immeuble, ou tout autre état de réparition déterminé par le bailleur et qu'un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur est tenu d'adresser au locataire un décompte par nature de charges ;

Que la désignation du bien est faite comme suit :

'Maison individuelle sise à [Localité 1], [Adresse 4], Chauffage individuel, Eau chaude indivudelle, Equipement commun : interphone' ;

Que, d'une part, la SAS NARCISO sollicite le paiement de la somme totale de 682,40 euros au titre de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères pour la période 2020, 2021 et 2022 à savoir, 235 euros pour 2020, 236 euros pour 2021 et 211,40 euros pour 2022 ;

Que cette taxe relève bien des charges récupérables par le propriétaire auprès de son locataire ;

Qu'en guise d'éléments justificatifs, il est produit les avis de taxe foncière de 2019 à 2022 ;

Qu'il ressort de ces avis de taxe foncière que les montants réclamés correspondent, non pas à la villa louée par les intimés sise [Adresse 5] à [Localité 1], mais à une propriété sise [Adresse 6] (sans indication de commune) ;

Que, d'autre part, les justificatifs de régularisations de charges en sa faveur versés aux débats (notamment les procès-verbaux d'assemblée générale sur lesquels ne figurent pas la SAS NARCISO en qualité de copropriétaire) - et dont beaucoup fabriqués par elle -, ne suffisent pas à en justifier dès lors que n'y figurent pas ce qui, dans la quote-part du propriétaire, relève des charges récupérables sur le locataire en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989;

Qu'en tout état de cause, les éléments produits aux débats ne permettent pas d'apprécier la réalité et le montant de la créance réclamée au titre des charges récupérables ;

Qu'en conséquence, le jugement déféré, en ce qu'il a condamné la SAS NARCISO à payer à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 1.171,43 euros en remboursement des provisions sur charges indues et à communiquer à Mme [X]-[M] et M. [T] les quittances de l'ensemble des échéances locatives honorées depuis le mois de novembre 2020 sur la base du décompte locataire versé aux débats par le bailleur date du 08 décembre 2022 sans qu'il soit tenu compte des charges réclamées par le bailleur et sans que les locataires puissent se prévaloir d'autres paiements que ceux portés audit décompte, sera confirmé ;

Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ;

Que l'appréciation erronée qu'une partie peut faire de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus et l'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ;

Qu'en l'espèce, Mme [X]-[M] et M. [T] seront déboutés de leur demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de la SAS NARCISO;

Attendu qu'aux termes des dispositions de l'article 696, alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que la SAS NARCISO, qui succombe, supportera les dépens d'appel ;

Que le jugement dont appel sera par ailleurs confirmé sur ce point ;

Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit notamment que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement rendu sur ce point et de condamner la SAS NARCISO à régler à Mme [X]-[M] et M. [T] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS