CA Versailles, 11 juin 2026, RG 23/03066

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 58Z

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JUIN 2026

N° RG 23/03066 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3AB

AFFAIRE :

S.C.I. AL DOMUS

C/

S.A. ALLIANZ IARD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 6

N° Section :

N° RG : 20/05790

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES

Me Isabelle TOUSSAINT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.C.I. AL DOMUS

N° SIRET : 485 015 986

C/o SCI MARIGNAN CAPITAL

[Adresse 1],

[Localité 2]

Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

APPELANTE

---

S.A. ALLIANZ IARD

N° SIRET : 542 110 291

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Isabelle TOUSSAINT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 249

INTIMEE

---

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 avril 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Le 25 novembre 2008, la société Al Domus a souscrit un contrat d'assurance « AGF ENTREPRISE E3 » auprès de la société AGF devenue par la suite la société Allianz Iard (la société Allianz), afin d'assurer un bien immobilier situé à [Localité 4] (93) dont elle est propriétaire. Ce contrat prévoyait une prime d'assurance annuelle, à échéance au 1er janvier 2009, d'un montant initial de 23 022,80 euros.

Le bien a été loué à la société Alinéa.

A compter du 1er octobre 2018, la société Al Domus a cessé de régler les primes d'assurance.

Par courrier recommandé du 14 janvier 2019, la société Allianz a mis en demeure la société Al Domus de régler les cotisations, tout en la prévenant qu'à défaut de paiement, la garantie serait suspendue pour 30 jours, puis le contrat résilié.

A défaut de paiement, la société Allianz a transmis le dossier à une société de recouvrement, la société Intrum, laquelle a mis en demeure la société Al Domus par courrier du 31 mai 2019.

Par courriers du 6 juin 2019, la société Al Domus a indiqué aux sociétés Intrum et Allianz, qu'elle avait résilié son contrat par courrier du 6 septembre 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 juin 2019, reçu le 24 juin 2019, la société Intrum a réitéré sa mise en demeure et par courrier simple du 27 juin 2019, elle a indiqué à la société Al Domus que sa résiliation du contrat n'était pas valable.

Après plusieurs tentatives amiables de recouvrement, la société Allianz a finalement transmis le dossier à son conseil, lequel par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 aout 2019, reçu le 4 septembre 2019, a mis une nouvelle fois en demeure la société Al Domus de régler sous quinze jours la somme dont elle était redevable.

Le courrier est resté sans réponse.

Par acte du 10 août 2020, la société Allianz a assigné la société Al Domus devant le tribunal de grande instance de Nanterre en paiement.

Par jugement du 14 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

- condamné la société Al Domus à verser à la société Allianz la somme de 19 979,13 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, date de réception de la lettre de mise en demeure,

- débouté la société Al Domus de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société Allianz,

- condamné la société Al Domus à verser à la société Allianz la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné la société Al Domus aux dépens de l'instance.

Par acte du 12 mai 2023, la société Al Domus a relevé appel du jugement et demande à la cour, par dernières écritures du 17 septembre 2024, de :

- infirmer le jugement en ce qu'il :

*l'a condamnée à verser à la société Allianz la somme de 19 973,13 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2019, date de réception de la lettre de mise en demeure,

*l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société Allianz,

*l'a condamnée à verser à la société Allianz la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

*l'a condamnée aux dépens de l'instance,

- en conséquence, statuant à nouveau, juger que la créance d'un montant de 19 973,13 euros dont se prévaut la société Allianz à son encontre n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible,

- retenir la responsabilité de la société Allianz comme ayant commis une faute tenant à son devoir de conseil,

- juger que cette faute est en lien causal avec ses préjudices,

- condamner la société Allianz au paiement des sommes suivantes correspondant à son entier préjudice

*au titre de la perte d'exploitation liée au départ de la société Alinéa............. 5 111 076,65 euros

*au titre du préjudice lié au surcoût du contrat d'assurance souscrit auprès de la société Allianz............................................................................................................80 000 euros,

- condamner la société Allianz à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- rappeler qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 30 août 2023, la société Allianz demande à la cour de :

- débouter la société Al Domus de l'ensemble de ses fins demandes et conclusions,

- confirmer le jugement,

- y ajoutant en cause d'appel, condamner la société Al Domus à lui payer une somme de

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Al Domus aux entiers dépens de l'instance,

- juger qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des échéances par la société Allianz

Le tribunal a condamné la société Al Domus à payer à la société Allianz la somme de 19 979,13 euros au titre des cotisations impayées avec intérêts légaux à compter du 24 juin 2019, date de réception du courrier de mise en demeure. Il a retenu que la société Al Domus ne prouvait pas que son locataire avait résilié son bail le 1er octobre 2018, ni qu'elle avait effectivement envoyé le courrier recommandé à l'assureur résiliant le contrat d'assurance, l'accusé de réception ne comportant pas de cachet de la poste. Par ailleurs, le motif de résiliation dont se prévaut la société Al Domus n'est pas un motif de résiliation prévu au contrat, de sorte que le contrat était toujours en cours et qu'elle devait donc régler les cotisations afférentes.

La société Al Domus soulève les dispositions de l'article L. 113-3 du code des assurances et donc le fait que le risque couvert avait diminué du fait du départ du locataire. La société Allianz aurait, dû, suite au courrier du 6 septembre 2018 qu'elle lui avait fait parvenir, qui l'informait de la diminution du risque, lui rappeler la faculté qu'elle avait de résilier le contrat d'assurance.

Elle ajoute que la créance de la société Allianz n'est ni certaine, ni liquide ni exigible dès lors qu'elle n'a pas, alors que la loi le lui permet, suspendu les effets du contrat du fait du non-paiement de cotisation et attendu la reconduction tacite du contrat pour pouvoir demander une trimestrialité supplémentaire.

La société Allianz soutient que le courrier de la société Al Domus du 6 septembre 2018 ne saurait s'analyser en un courrier de résiliation puisqu'il indique simplement qu'elle ne serait pas en mesure de payer la prime trimestrielle à venir. Elle ajoute que les conditions générales prévoient des cas limités de résiliation à l'initiative de l'assuré, et qu'il n'est soulevé l'existence d'aucun d'eux. Enfin, quoiqu'il en soit, le contrat prévoit un préavis de sorte que même s'il était considéré que le courrier valait résiliation, l'échéance relative au dernier trimestre 2018 est due.

En revanche, en application de l'article L. 113-3 du code des assurances, le contrat a été valablement résilié à l'initiative de la société Allianz.

Sur ce,

Il n'est pas contesté, ni contestable au vu des pièces produites, que la société Al Domus avait souscrit un contrat d'assurance auprès de la société Allianz, ni que les cotisations pour le dernier trimestre 2018 et le premier trimestre 2019 s'élèvent à la somme totale de 19 979,13 euros.

La société Al Domus ne soutient plus en appel, malgré les courriers en ce sens qu'elle avait adressés à la société Allianz ensuite des mises en demeure de payer, et ses conclusions devant les premiers juges, que le courrier qu'elle a envoyé à la société Allianz vaudrait résiliation du contrat de sa part.

Le courrier en question, du 6 septembre 2018, que la société Allianz ne conteste pas avoir reçu, est ainsi rédigé :

"Nous sommes au regret de vous informer que notre locataire [W] nous a informé le 28 août de son départ du bâtiment sis à [Localité 4] à compter du 1er octobre 2018, au mépris des conditions et engagements pris dans le cadre du bail qui nous lie.

En conséquence, nous ne serons plus en mesure de payer la prime trimestrielle qui doit se présenter courant octobre 2018.

Nous restons à votre disposition pour tout complément d'information".

Outre que ce courrier ne peut valoir résiliation, pour les motifs indiqués par le tribunal, en l'absence de toute référence à une quelconque résiliation et aucun motif de résiliation prévu au contrat n'étant mentionné, il ne peut valoir non plus dénonciation d'une diminution du risque assuré.

L'article L. 113-4, alinéas 4 et 5, du code des assurances dispose en effet que "L'assuré a droit en cas de diminution du risque en cours de contrat à une diminution du montant de la prime. Si l'assureur n'y consent pas, l'assuré peut dénoncer le contrat. La résiliation prend alors effet trente jours après la dénonciation. L'assureur doit alors rembourser à l'assuré la portion de prime ou cotisation afférente à la période pendant laquelle le risque n'a pas couru.

L'assureur doit rappeler les dispositions du présent article à l'assuré, lorsque celui-ci l'informe soit d'une aggravation, soit d'une diminution de risques."

Or, dans le cas présent, il n'est pas mentionné que la perte du locataire induirait une diminution du risque garanti et il n'est pas demandé de diminution du montant de la prime.

Ensuite, l'objet du contrat d'assurance est essentiellement d'assurer les murs en la qualité de propriétaire non occupante de la SCI, en cas d'incendie, de détériorations immobilières, de bris de glace ou autres dommages matériels, de sorte qu'il n'est pas démontré que la présence ou non d'un locataire dans les lieux ait aucune incidence sur les risques garantis.

Dès lors, l'assureur n'était pas tenu d'interpréter ce courrier comme une mise en oeuvre des dispositions de l'article précité du code des assurances.

Ensuite, dès lors que le contrat n'était pas résilié et que le risque continuait d'être couvert par l'assureur, la prime continuait d'être due.

Par ailleurs, selon l'article L. 113-3, alinéas 2, 3 et 4, du code des assurances, "A défaut de paiement d'une prime, ou d'une fraction de prime, dans les dix jours de son échéance, et indépendamment du droit pour l'assureur de poursuivre l'exécution du contrat en justice, la garantie ne peut être suspendue que trente jours après la mise en demeure de l'assuré. Au cas où la prime annuelle a été fractionnée, la suspension de la garantie, intervenue en cas de non-paiement d'une des fractions de prime, produit ses effets jusqu'à l'expiration de la période annuelle considérée. La prime ou fraction de prime est portable dans tous les cas, après la mise en demeure de l'assuré.

L'assureur a le droit de résilier le contrat dix jours après l'expiration du délai de trente jours mentionné au deuxième alinéa du présent article.

Le contrat non résilié reprend pour l'avenir ses effets, à midi le lendemain du jour où ont été payés à l'assureur ou au mandataire désigné par lui à cet effet, la prime arriérée ou, en cas de fractionnement de la prime annuelle, les fractions de prime ayant fait l'objet de la mise en demeure et celles venues à échéance pendant la période de suspension ainsi que, éventuellement, les frais de poursuites et de recouvrement."

Il ressort de cet article que l'assureur n'est pas tenu de suspendre les garanties mais qu'il ne peut le faire que 30 jours après une mise en demeure.

Dès lors, il ne peut lui être reproché d'avoir attendu le non-paiement de deux primes pour suspendre les garanties puis résilier le contrat.

Dès lors, les primes sont bien dues et le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Al Domus à payer à la société Allianz le montant de celles-ci avec intérêts à compter de la mise en demeure.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Al Domus

Sur la demande en paiement de la somme de 5 111 076,65 euros au titre de la perte de loyers

Le tribunal a rejeté cette demande en indiquant que le contrat d'assurance ne couvre le préjudice résultant de la perte de loyer qu'en cas de sinistre, déclaré, et qu'en l'espèce, le simple départ d'un locataire ne constitue pas un sinistre. Quoiqu'il en soit, il ajoute qu'il n'est produit aucune pièce financière de nature à démontrer l'existence d'un préjudice.

La société Allianz soutient que le bien assuré n'a subi aucun sinistre, le simple départ du locataire n'en étant pas un. Quoiqu'il en soit, il n'y a eu aucune déclaration de sinistre et s'il était considéré que les conclusions de 2021 en constituent une, la demande serait prescrite.

La société Al Domus soulève un manquement de la société Allianz à son devoir de conseil, qui existe même si le contrat a été souscrit par l'intermédiaire d'un courtier (1e Civ., 29 octobre 2014, pourvoi n° 13-19.729). Elle soutient que celle-ci aurait dû lui proposer une garantie autonome perte de loyers eu égard au montage financier très risqué en cas de départ de la société Alinéa, qui s'est d'ailleurs réalisé. A la lecture du tableau des garanties, elle indique s'être méprise sur l'étendue de celles-ci et avoir pensé que la perte de loyers était couverte ("frais et pertes divers avec une limitation pour la perte de loyers" de 2 années de loyers). Elle constate que la perte d'exploitation n'était pas couverte.

Elle demande donc l'indemnisation à hauteur des loyers du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 (4 897 385,66 euros TTC), la redevance complémentaire sur la même période (119 469,89 euros TTC), les taxes, foncière, sur les bureaux, et de stationnement, remboursables par le locataire (248 112 + 28 224+ 16 942,50) et les frais de gardiennage (979 833,60 euros), soit au total 5 111 076,65 euros TTC. Aucune prescription ne peut lui être opposée puisque le délai de prescription ne peut courir en cas de manquement à l'obligation de conseil que du jour du refus de garantie.

Sur ce,

La société Al Domus ne se prévaut plus en appel du fait que la garantie de l'assureur pourrait être mobilisée pour la perte de loyers, qui constituerait un sinistre autonome couvert par le contrat, mais soutient que la société Allianz aurait dû lui conseiller une garantie spécifique perte de loyers.

Néanmoins, si l'assureur est tenu d'un devoir de conseil, c'est au vu des informations données à l'assureur et en fonction des besoins exprimés par l'assuré.

Or, la société Al Domus n'apporte aucun élément permettant de démontrer que la société Allianz avait été alertée du montage financier reposant exclusivement sur le paiement des loyers par la société Alinéa pendant 18 ans pour pouvoir faire face au crédit pour l'achat du bien immobilier, objet de la garantie.

Dès lors, la société Allianz ne peut avoir manqué à son devoir de conseil en ne conseillant pas une garantie spécifique perte de loyers.

Ensuite, l'étendue des garanties dans le tableau récapitulatif est très clair, comme l'a relevé le tribunal, et la perte de loyers n'est mentionnée qu'au titre de la garantie "incendie et garanties annexes". Le risque couvert n'est donc pas le départ du locataire et cela apparait très clairement dans le contrat.

Dès lors, il ne peut être retenu un défaut de conseil de la société Allianz de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation à ce titre. La cour ajoute qu'elle rejette également pour le surplus de l'indemnisation demandée.

Sur la demande en paiement de la somme de 80 000 euros au titre du préjudice financier résultant du devoir de conseil de l'assureur

Le tribunal a rejeté cette demande au motif qu'il n'est pas contesté que la société Al Domus a pris connaissance des conditions générales et particulières du contrat qui sont parfaitement claires sur l'étendue des garanties. Par ailleurs, les sinistres qu'elle souhaitait voir assurer étaient bien couverts par le contrat. Dès lors, il n'y a pas non plus de manquement au devoir de conseil de l'assureur.

La société Allianz soutient qu'elle n'a pas manqué à son devoir d'information et de conseil, d'abord parce qu'elle n'était pas tenue de ce devoir puisque c'est un courtier en assurance qui a fait souscrire le contrat, et ensuite parce que le contrat était parfaitement adapté aux besoins de la société Al Domus.

La société Al Domus se prévaut également d'un manquement de la société Allianz à son devoir de conseil dès lors que les garanties souscrites étaient également surévaluées. Ainsi, il était prévu une garantie contre le vol alors qu'en qualité de propriétaire non- occupant, elle ne pouvait subir aucun vol. Une garantie responsabilité civile au titre des activités professionnelles était également prévue alors que c'est la société Alinéa qui devait supporter ce risque. Le surcoût annuel pour ces garanties étant de 8 000 euros par an, le préjudice qu'elle indique avoir subi est selon elle de

80 000 euros.

Sur ce,

Contrairement à ce qu'indique la société Al Domus, les risques couverts par les garanties ne sont pas inadaptés par rapport à ce qu'elle indique de ses besoins.

En effet, au titre de la garantie "vol", sont en réalité couvertes les détériorations immobilières, ce qui couvre donc les murs du local dont elle est propriétaire.

Ensuite, elle ne démontre pas en quoi la garantie responsabilité civile serait inadaptée à son statut de propriétaire bailleur dès lors que celle-ci couvre le propriétaire de locaux assurés en incendie/dégât des eaux notamment en cas de responsabilité de celui-ci et de dommage causé aux tiers.

Dès lors, la demande à ce titre sera également rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société Al Domus sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société AL Domus la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision étant rendue en dernier ressort, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives à l'exécution provisoire de celle-ci.

PAR CES MOTIFS